烽煙四起，北京寫字樓如何發展與競爭
發布時間：2012年04月05日分享到： 相對于北京寫字樓市場來說，目前最要害的也許并不是關于跨國公司的吸引問題，而是跟著寫字樓供給的很多添加，市場競爭曾經不知不覺間進入一個新的深度。
據統計顯示，截止2011年12月，北京寫字樓市場均勻售價30555元/平方米（修建面積報價），與2010年比擬上漲23.2%；均勻房錢262元人民幣/平方米/月（修建面積報價），與2010年比擬上漲55.0%；均勻空置率12.5%，與2010年比擬下降36.5%。
一、市場的新特點
在這一輪市場擴張中，寫字樓市場曾經呈現了一些新趨向，包羅產物高檔化趨向、地段價值提拔趨向、市場精密化趨向等等，而個中“多元化”為北京寫字樓市場最值得存眷的特點。北京寫字樓市場的多元化，也是商務運動多元化的反映。在北京，一方面跟著國內企業自身的積聚、晉級，國外大企業的進入以及新興行業的開展，整個城市商務運動的廣度與深度得以敏捷擴展；另一方面，不少大型公司，跟著本身營業鏈條延伸，其本身商務運動也曾經呈現別離趨向：治理本能機能要求接近城市的信息中間，研發本能機能要求接近城市的科技中間，發賣本能機能要求接近目的市場，培訓、會議本能機能要求有更適合的情況，因而大公司分歧的本能機能部分能夠會辨別選址，構成本能機能總部。功用決議空間形狀，商務運動的多元化必定會帶來辦公空間需求的多元化，這首要表現在地區散布以及產物類型兩個方面：
1、地區散布的多元化
商務運動堆積，發揚規劃效應，是城市商務運動開展的一個主要階段。當前，北京商務運動在持續堆積開展的還，一些分散的力氣曾經開端起效果，招致了寫字樓市場地區散布多元化趨向呈現。
起首，是中心商務區周邊擴展商務區的呈現。跟著中心商務區堆積水平進步，寫字樓層次也越來越高，在大企業進駐中心區的還，一些實力相對較弱的小型公司開端外溢，還一些效勞于大企業的小型公司也開端在中心商務區周邊堆積，然后構成了中心商務區外圍擴展商務圈。比方，中關村的萬柳區域，就曾經構成比擬分明的外圍商務特點。
其次，是郊區商務運動的呈現。除了市中間商務運動以外，以豐臺總部基地為代表的商務花圃形式以及望京等區域的科技園形式也逐步成熟，懷柔、密云等地也曾經呈現不少公司的培訓基地、數據中間等，郊區商務市場曾經開端開展。
再次，是商務中間的擴展與新的商務節點的構成。除了CBD、中關村、金融街原有的三大商務中心區，新的商務節點也在不時呈現，并與老商務中間交融。比方：東二環商務堆積水平曾經敏捷進步，東二環、朝外、CBD曾經呈現一體化趨向；在東三環，三元橋、燕莎、CBD區域也在逐步交融；長安街上，寫字樓曾經構成不連續的延續線。借奧運之勢，亞奧板塊新商務節點雛形也逐步展現。
2、修建類型的多樣化
商務運動越來越豐厚，也帶來了多樣化的辦公修建方式，這首要表現在以下方面：
起首，物業屬性的多樣化。除了分歧層次的寫字樓，也有不少企業選擇在公寓辦公或許在酒店辦公。尤其完全寫字樓化的商住公寓，吸引了很多中小公司購置。
其次，修建形狀的多樣化。既有城市中間商務區的超高層修建，也有以郊區商務花圃為代表的獨棟修建，或許連體、聯排辦公修建。
再次，空間形狀的多樣化。北京寫字樓市場中既有大公司喜歡的平層、開敞的辦公空間形式，也有構思類公司寵愛的LOFT、躍層辦公空間形式，也有律師事務所、當局機構等喜歡的隔間式私密辦公空間方式。
從設備設備、配套、效勞等方面劃分，各類級別、層次的寫字樓，在北京寫字樓市場也都可見到。
二、競爭的新視角
在經濟開展速度相對不變的狀況下，寫字樓新增需求量也相對不變，而當前供給量卻在疾速增進，市場競爭勢必越來越劇烈。還，商務運動復雜水平敏捷進步，寫字樓市場多元化趨向越來越分明，這都需求我們站在更高的條理上了解市場競爭。
企業的目的是賺取利潤，辦公樓關于企業來說，也是出產材料，因而，若何促進目的客戶（企業）出產力提拔，將成為辦公物業競爭的主要偏向。寫字樓促進企業出產力提拔、加強企業競爭力的效果，可以在分歧條理上表現。
１、地址競爭力。即便在通信技能、交通技能高速開展，全球化呼聲高亢的今日，商務運動不單沒有如一些將來學家估計的那樣，敏捷渙散化、小我化，反而越來越集中；地址的競爭力價值不單沒有下降，反而越來越主要。地址的競爭力起首表現在地址的效率上，首要顯示為交通便捷水平、與客戶交往的便利水平、配套寓居貿易便利水平等等方面；地址的競爭力還顯示在地址的形象上，辦公地址，往往可以比擬好地傳遞公司實力、企業特點、公經理念等內容，然后構成地址的形象力，而這也是企業形象塑造的主要路子。分歧公司對效率的要求與判別規范分歧，對形象的要求也分歧，因而了解地址的競爭力可以作為市場細分的主要目標，而打造強勢的地址競爭力，更是寫字樓項目在市場競爭中獲勝的前提。
２、財產競爭力。邁克爾?波特在其《國度競爭優勢》中提出了“財產簇群”的概念，指出了與企業有聯系關系的財產生態群落關于提拔企業出產力的價值。財產簇群對企業辦公地址的選擇也有主要影響。比方，中關村科技財產群落，因為高校密集，然后供應了很多公共實行室、高本質低本錢的人力資本；科技類財產的堆積，也帶動了德配件研發、制造、配送等營業開展；還構成了科技類產物展現、發賣的市場，以及風險基金、企業參謀等效勞系統。中關村科技財產簇群的優勢，可以對科技類企業及其上下流企業構成宏大吸引力，相同CBD國際商業財產群落、金融街的金融財產群落，也會吸引相關企業。各個商務中間的財產簇群，在地址散布上也構成了比擬明晰的、由中間區向擴展區逐步轉變的企業層圈。財產的競爭，實踐是區位競爭的實質內容。對財產競爭力的了解是寫字樓市場定位的另一主要根據，而寫字樓項目開拓中，也相同可以經過為財產開展發明前提，然后發明吸引目的客戶的附加價值。
３、項目競爭力。寫字樓開拓中，若何為入駐企業發明附加價值，不斷是房地產開拓企業十分存眷的問題。關于入駐企業來說，可以促進企業出產力提拔的要素長短常主要的。基于商務的復雜性以及企業多樣性，在寫字樓市場競爭劇烈的狀況下，對市場進行細分，對客戶群進行準確定位曾經非常需要了。假如可以找到適宜的目的市場，為特定客戶供應專門效勞，項目才有能夠構成共同的競爭力。比方，以科技類企業為目的，供應不變的電源、寬帶、恒濕恒溫的機房等，就可以構成項目自身競爭優勢；假如以構思類公司為目的，則優越的景象情況、舒適的室內空間結構、自在隨意的貿易配套等，都邑構成項目優勢。準確定位意味著拋棄了平凡，還也是拋棄了一個普通化的市場，需求承當更大的風險，更需求穩重的前期評價。
市場的多元化趨向，在給開拓企業帶來競爭的還也帶來了時機，只要在更高的條理上了解市場競爭的實質，才有助于開拓企業在劇烈的競爭中站穩腳跟。(來自網絡)
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