甲乙級寫字樓租金偏差過大 優質辦公物業可能下調
發布時間：2012年03月30日分享到： 《廣州房地產市場藍皮書2012》宣布預警：甲級寫字樓租賃成交或放緩，商服物業投資需慎重
在房屋限購之后， 商服物業市場迎來了新的時機，成交活潑，價錢攀升。日前廣州市房地產中介協會發布了《廣州房地產市場藍皮書2012》（以下簡稱《藍皮書》），在剖析2011 年廣州市房地產市場時，關于越來越多“棄宅從商”轉向商服物業的投資客宣布了風險提醒。
《藍皮書》指出，商服物業市場的開展，依然遭到全球經濟大情況、國度財產構造調整和當地經濟顯示等要素的影響， 很多進入商服物業市場開拓的新軍可否掌握好時機， 廣州商服物業市場可否取得更大的開展，尚待察看。
圖：銀河商圈寫字樓房錢上一年非常堅硬圖/CFP
預警一：慎買從新包裝的二手商鋪
《藍皮書》指出，2011 年貿易市場最注目的莫過于多量二手貿易物業從新包裝“再次”面向市場，遍及是將大產權鋪切割成小產權鋪的方式出售，面積小、總價低是最大特點。這類低門檻的投資吸引了很多從房屋市場、股市退出的中小投資者。因為多量投資客涌入，買賣量大幅增進。但這些貿易項目良多都沒有一致的運營治理，投資商全體購置后切割發賣，旨在疾速回籠資金。
對此， 舉座紅研討部高級司理周峰在發布會上談了觀點。“實踐上，從2009 年開端， 商用物業曾經成為投資客戶轉移資金的范疇之一，經由了幾輪炒作，良多鋪面的價錢曾經進步到一個短期的高位。與此還，投資風險也隨之上升。”周峰透露表現，上一年良多大商場是切割成面積紛歧的小塊鋪位出售，投資客戶買了之后，無法參加商場的主導運營，只能等治理方去籌劃，但假設無法引入大型的品牌商家進駐， 良多小鋪位也難以找到適宜的商戶。如斯一來，投資客就無法包管有長時間的房錢收入了， 且這類商場的切割， 還觸及到各個小鋪位的產權處理，契合規劃的切割，方可拿到小鋪位的房產證。
預警二：新興商圈帶動房錢下降
世邦魏理仕數據顯示，2011 年廣州市優質商鋪房錢根本呈穩中微降的趨向，其首要緣由是珠江新城和白云新城等新興商圈年內有大體量新項目入市。新興商圈項目首要以低房錢吸引客戶， 拉低了全市均勻房錢。
因而至四時度末，全市全體房錢程度均為天天每平方米46.5 元，同比下跌3.1%。
比擬之下， 同期傳統商圈的房錢依然維持堅硬并略有上升，2011 歲終銀河體育中間商圈房錢同比上升6.7%，而北京路和陵寢西商圈房錢則錄得11.1%的年度漲幅。
由此可見， 買鋪收租應一直思索地段的主要要素，不成輕率入市。
預警三：寫字樓空置率將有所上升
2011年一手寫字樓成交量繼續增進，銀河區的珠江新城仍然是成交量最大的區域，而外圍區域蘿崗區、番禺區和南沙區等皆有活潑的顯示，首要緣由是政策攙扶、交統統達度的進步與較低的成交總價。成交價錢方面，2011 年攀升較大，12 月均價達元/平方米，創近兩年新高。
據華夏地產數據顯示，2011 年廣州市寫字樓房錢升幅大約在5%左右， 但年估計會有新增項目繼續入市（特殊是珠江新城），所以房錢受重大的新增量壓力影響，難以大幅上升。
空置率方面，2011 年廣州市寫字樓空置率有所攀升。即便吸納量在亞運后獲得攀升，但廣州市有高達50 多萬平方米的甲級寫字樓新增面積供給， 空置率全年達，比2010 年添加超越三成。
《藍皮書》估計，鑒于2012 年新增供給層次偏高， 市場吸納度還缺乏以應對很多新增寫字樓，空置率仍然會有上升的趨向。
預警四：優質辦公物業房錢或下調
據世邦魏理仕數據顯示，2011 年廣州市優質寫字樓租賃成交活潑，供需兩旺，且受通脹大情況影響，均勻房錢在全年內繼續攀升。今年度前三季度房錢上漲敏捷，個中第二和第三季度更辨別錄得環比7.4%和的增幅，達近五年來的高位，至四時度因為需求增速下降而房錢升幅有所放緩。到2011 年第四時度，廣州優質寫字樓的均勻房錢升至每月每平方米132 元，同比升幅高達22.5%，已超越金融危機前的均勻房錢程度。
個中珠江新城四時度優質寫字樓的房錢到達每月每平方米164 元，同比升30.0%。別的，在2011 年度的新增供給中， 甲級寫字樓供給量高達。甲級與非甲級寫字樓的房錢差距被逐步拉大，這一景象反映了當時廣州寫字樓的需求面有質量化、高端化的趨向。
但是， 跟著廣州甲級寫字樓與乙級寫字樓房錢差距逐漸擴展， 乙級寫字樓的房錢優勢將愈加凸顯， 甲級寫字樓的租賃成交可能會呈現放緩跡象。從中期來看， 當很多優質寫字樓物業的逐漸投入運用， 對房錢的壓力也將逐漸表現， 優質辦公物業房錢將能夠會呈現下調。
貿易物業方面，很多的新增供給意料將令優質貿易物業房錢繼續向下調整，但因為當時的國際服飾品牌以及國內大型餐飲租戶的積極擴張，置信全體的空置率程度不會呈現大幅增進。（來自網絡）
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