莊勝百貨集團以3560萬元拿下莊勝廣場寫字樓
發布時間：2009年12月11日分享到：
前市場上寫字樓物業形態各種各樣，有開發商與小業主共同持有的，例如東四環東八里莊的住邦2000大廈；有開發商統一持有產權進行管理的，例如：華貿中心2、3座；也有完全是小業主持有的，例如建外SOHO、朝外SOHO等等，這些不同的物業持有形態，在管理上也不盡相同。到底是那種業態符合寫字樓市場發展趨勢？那種業態的物業更能夠吸引優質客戶？
在采訪中呂麗華女士表示，從目前各種形態物業發展來看，小業主完全持有大廈產權、開發商與小業主共同持有物業產權的形式弊端暴露的越來越多，例如：小業主為了得到有效的租金回報，一般不會考慮租戶的品質，只要租金合理就會與對方簽訂租賃合同，租戶品質參差不齊這在很大程度上影響到整棟大廈的品質，從長遠講小業主的租金回報率就得不到保證；另外，如果一棟大廈要進行實時的、必要的維修檢測，如果涉及到資金問題很難與這些小業主進行溝通，這些肯定會影響到大廈的硬件品質。
如果要是產權統一，就可以有效的控制大廈租戶的質量，可以讓租戶做到“門當戶對”，因為大多數跨國公司很在乎自己的“鄰居”是誰。這樣做雖然會將一部分租戶攔在門外，但是從長遠利益看，這種形式的業態可以有效的保證大廈品質的延續性。嘉盛中心在這一點做的很到位，在租戶篩選上做的非常嚴格，就是這種嚴謹的態度吸引了很大一部分優質客戶來此落戶，例如：大眾金融、沃爾沃、德國舍弗勒以及一些律師事務所和優質的投資公司等等。
寫字樓硬件設施的重要性
交通、商業配套、停車位等等這些因素是寫字樓租賃首先要考慮的因素。一座寫字樓從施工到建成，大樓的硬件設施基本都已經確定，如果在后期再從設施上進行大改動勢必對已進駐的客戶辦公環境造成影響，所以大廈硬件本身的技術指標和設計理念也是“功力”體現之一。例如：大廈坐落的位置、周邊地鐵配套以及大廈的結構等等，這些幾乎是不可逆的。
一座大廈先天擁有的硬件設施對大廈的品質是有決定性作用的。在實地走訪中筆者看到嘉盛中心位于地鐵十號線團結湖站與呼家樓站之間位置，從兩個地鐵站到大廈樓下均不到十分鐘，這個硬件是得天獨厚的。在與呂麗華女士交談過程中筆者獲悉嘉盛中心整體為鋼架結構，單平米承重達到350公斤，遠遠高于現在市場上其它寫字樓（一般的寫字樓單平米承重為250公斤左右），這個硬件條件給一些放置機房、密集柜的單位提供了很大便利。
這些硬件設施使得嘉盛中心在同區域同類寫字樓中占到了絕對優勢，這也是嘉盛中心能夠吸引大批優質客戶的一個先天條件。
提高自身性價比、附加值
恒量地產統計顯示，2009年第二季度，北京市共有5個寫字樓項目入市，包括金融街[12.28 0.82%]中心、居然大廈、來福士廣場、中海廣場以及豐樹大廈，新增供應量約為27.8萬平方米，甲級寫字樓市場的總存量因而達到600.3萬平方米。與此同時，租賃并未出現明顯上漲。隨著空置率的上升，業主之間的互相價格競爭在所難免。北京高力國際的數據顯示,今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金價格,相比去年同期的229.4元/平方米/月,降幅達39%,幾乎接近2006年底132.04元/平方米/月的水平。
降低租金固然可以吸引大批的客戶入住，但是寫字樓市場的正常運轉是不能以降低租金為手段的。在談及這個問題時呂麗華女士說：“要想從根本上提高自身影響力，贏得優質客戶必須要提高大廈的性價比、附加值。”
一棟優質寫字樓的物業管理非常重要，物業管理公司檔次高低直接決定著大廈未來的在市場上的口碑以及長遠的大廈品質。縱觀北京各大商圈的知名寫字樓除了自身擁有物業公司的大廈外基本上都聘用了知名的物業管理公司對大廈進行管理，同時盡其所能提高大廈的性價比以及附加值。
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