CORC：2011年北京甲級寫字樓市場年度報告
發布時間：2012年02月29日分享到：
概覽
宏觀經濟
2011年，在復雜多變的外部環境和調結構、轉方式的大背景下，北京經濟增速出現回調，但總體運行基本穩定，符合調控預期，主要指標基本完成預定目標。初步核算，2011年實現地區生產總值16000.4億元，按可比價格計算，比上年增長8.1%，經濟增速在回調中逐步趨穩。
分產業看，2011年第一產業實現增加值136.2億元，增長0.9%；第二產業實現增加值3744.4億元，增長6.6%，其中工業實現增加值3039億元，增長7.4%；第三產業實現增加值12119.8億元，增長8.6%。因此，第三產業仍是北京經濟增長的主要推動力，去年8.1%的經濟增速80%來自第三產業的貢獻。（北京寫字樓出租）
北京調整產業結構、轉變發展方式邁出重要步伐，汽車限購、樓市限購、首鋼退出、高排放高污染企業關停并轉四大主動調控措施，使得GDP增速整體拉低近2個百分點。其中樓市調控對經濟的影響沒有預想中明顯，大概影響GDP增速0.5個百分點。雖然去年商品房銷售降溫，銷售面積比上年降低12.2%，但保障房建設的大力推進部分抵消了房地產下滑對經濟增長的沖擊。
亮點是北京2011年人均地區生產總值80394元，按年平均匯率折合已達12447美元，已經接近發達國家水平。
寫字樓市場
2011年，在"史上最嚴調控政策"的調控下，住宅地產陷入低迷，拐點論爭論不休，金九銀十的以慘淡收場：銀行信貸、信托等融資大門陸續關閉，濃重的市場觀望情緒又令不少開發商的資金鏈命懸一線。與之對應的是商業地產、寫字樓的風起云涌，無論是寫字樓銷售市場還是租賃市場，均表現十分積極。在北京， 由于"十二五"規劃將其打造為世界城市的利好消息刺激，北京城市建設步伐不斷加快，更是引爆了2011年北京寫字樓市場的全面爆發。
2011年，雖然全球宏觀經濟形勢疲軟，但國內經濟增長仍保持著較高的速度，寫字樓市場的火爆遠超人們的預期。北京甲級寫字樓市場表現遠遠優于預期，呈現出供應減少，需求增加，租金快速大幅上漲的勢頭。其主要表現在寫字樓銷售市場成交快速增長，價格上升明顯；寫字樓租賃市場入住率持續提升，寫字樓租金刷新歷史新高。北京甲級寫字樓2011的整體租金累計上漲超過50%，空置率降至12.5%，創歷史新低。以國貿中心三期報價1600元人民幣/平方米/月（使用面積）為標志，北京正引領中國一線城市的寫字樓市場進入新一輪的強勁增長期。
從市場供需來看，今年寫字樓市場新增供應與2010年相比下降36.7%。市場需求方面，受益于中國經濟將步入平穩增長期，北京寫字樓市場需求也將持續上升。其中以金融、汽車、IT、能源、電子、醫藥和制造業最為強勁。2011年寫字樓租金、售價持續上漲，均達到十年歷史高位。
從產品結構和分布來看，城區高品質寫字樓產品租售兩旺，大單成交頻現。同時，在產業轉型和升級中，郊區企業獨棟、總部基地、以及產業園區的獨棟產品發展方興未艾，市場需求旺盛。
從商圈分布來看，除CBD、金融街、中關村三大商圈繼續保持傳統優勢外，目前東長安街、燕莎、東二環區域也有不俗表現，同時新興商圈也迎來寫字樓投資建設熱潮，南部麗澤商務區、亦莊、西部CRD都在積極拓展新的市場。
根據房訊房地產研究院（CORC）的最新統計數據，截止2011年12月，北京寫字樓市場平均售價30555元/平方米（建筑面積報價），與2010年相比上漲23.2%；平均租金262元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2010年相比上漲55.0%；平均空置率12.5%，與2010年相比下降36.5%。
市場供應
東部地區持續領跑 亦莊商圈值得期待
房訊房地產研究院（CORC）調查報告顯示，2011年北京寫字樓市場供應量達148.8萬平方米，較2010年減少36.7%。其中：
東部地區
租務市場供應主要發生在一季度和三季度。一季度共有包括微軟北京總部、嘉銘中心、財源國際中心西座(IFC)和安邦保險大廈等甲級寫字樓入市。其中，微軟北京總部和安邦保險大廈將作為自用寫字樓，為市場提供建筑面積約41萬平方米。
三季度新增供應量包括CBD 區域43,653 平方米的博瑞大廈，燕莎區域209,000 平方米的冠城大廈，順義區域90,000平方米的泰達科技園、東城區88,000平方米的中海地產大廈、26,000平方米的嘉禾國信大廈等。
銷售市場新增供應包括北三環馬甸橋金澳國際、望京SOHO、霄云國際、屯三里、融科望京產業中心、金融街園中園、泰達科技園等。
西部地區
西城區金融街區域聚集著銀行、電信、證券、保險等國內外大型金融機構，由于暫時沒有擴展的土地，近年來，金融街甲級寫字樓基本滿租，租金水平也一直居于京城首位。目前區域內主要甲級寫字樓有金融街中心、豐融國際中心、太平洋保險大廈等。年內新增供應僅有泰和國際大廈提供28,000平方米的面積，目前被某設計院整租。
中關村區域新增供應包括清華同方科技廣場二期、丹棱soho、博雅A5、光耀東方中心、國投廣場等，石景山區域新增供應包括西山匯等項目。
南部地區
南部地區包括豐臺區、大興區，豐臺區新增供應包括首科大廈，大興區新增供應主要集中在亦莊，包括聯東U谷財智天地、力寶廣場、樞密院、榮華國際等，黃村包括綠地云中心等。
房訊房地產研究院（CORC）統計顯示，2011年東部地區（朝陽區、東城區）以超過60%的絕對優勢連續第八年在供應量上超過西部地區（西城區、海淀區）。
市場需求
內資外資擴張積極 銷售租賃同創新高
根據房訊房地產研究院（CORC）統計，2011年北京寫字樓市場供應量達148.8萬平方米，較2010年減少36.7%。而市場整體吸納量為172萬平方米，較2010年上升10.3%。
租務市場
2011年北京寫字樓市場租賃交易異常活躍，持續的寫字樓市場需求及有限的市場供應量推動租金不斷攀升。強勁的租戶需求促使第北京甲級寫字樓空置率穩定在12.5%，創過去10年來歷史最低記錄。
縱觀全年，需求旺盛推動租賃交易活躍，各商圈均有租賃成交，以CBD最為可觀，其次是東二環商圈。
東部地區寫字樓年吸納量為110萬平方米，占年度全市總吸納量的80%，其中CBD區域的年度吸納量達50萬平方米，為各商務區之首。其中主要交易源自服務業，高科技，及金融業，占比達到50%以上。例如拜爾公司承租了嘉銘中心29,000平方米，成為本年度租賃成交面積最大的交易，而豐田汽車，大眾汽車和華泰汽車分別租賃了位于東部城區的中海廣場、北京IFC和中匯廣場13,000平方米、12,000平方米、12,000平方米寫字樓面積，而人民網則在環球金融中心租賃了6,000平方米。
另外，杜比實驗室租下環球金融中心3500平米寫字樓，租金水平達到19.4元/天/平米；蘋果公司租下北京財源國際中心3500平米寫字樓，租金水平為7元-8元/天/平米。
同時，西部區域市場仍處于供不應求的狀態中。2011年第四季度金融街和中關村兩個商務區市場整體空置率5%以下，兩區域幾乎已沒有空余面積可供選擇。造成上述兩區域整體空置率低的原因一方面是兩區域市場需求旺盛，另一方面，金融街和中關村在年內只不足10萬平方米寫字樓面積落成，新增供應無法滿足市場需求。隨著國內金融業的快速增長，新的金融機構對寫字樓不斷產生需求，同時原有金融機構也有提升自身形象的需要，金融街就成為這類需求的首選。如某設計院整租泰和國際大廈28,000平方米，摩根大通租賃卓著國際中心2,400平方米，中融人壽保險租賃太平洋保險大廈3400平米，中聯重科租賃中關村理想國際大廈7000平米寫字樓面積等。
銷售市場
雖然全球宏觀經濟形勢疲軟，但國內經濟增長仍保持在較高的速度，國內各大公司購買寫字樓一方面出于業務增長帶來的自用需求，另一方面也將其作為自身資產。在通貨膨脹以及人民幣持續升值的大背景下，住宅的限購使得更多投資者將資產保值增值的手段轉向租售兩旺的寫字樓市場。值得注意的是內資主導寫字樓整售交易，并非通過收購獲得商業項目謀求短期的利潤增長，而是借此實現長期資產保值和增值。
2011年北京寫字樓大單成交十分活躍，整購大宗交易不斷，涉及項目均為成熟商圈內的優質寫字樓及商業，內資機構仍為北京寫字樓銷售市場的需求主體。
年內重要大單成交包括中國五礦集團公司以45億元收購總建筑面積超過12萬平方米的第五廣場；某港資企業收購花旗銀行、凱龍瑞投資名下的西環廣場寫字樓；中國核電收購北環中心二期；凱德商用以12.1億元收購了冠城大廈之9萬平方米零售物業部分；金融街控股以總價40億收購中信城20萬平方米的城市綜合體。
當前寫字樓市場仍以開發商自持和大型公司整購為主，適于中小投資者的散售寫字樓供應較少，地處五環內核心商圈的散售甲級寫字樓則更為稀缺。由于散售寫字樓的稀缺性、高回報和低門檻三大優勢，2011年散售市場表現也較為樂觀，北三環馬甸橋金澳國際的熱銷開啟了寫字樓的熱銷行情，帶動了國投廣場、融科望京產業中心、博雅A5、望京SOHO、霄云國際、屯三里等寫字樓項目的大批成交。在限購影響下為中小型投資者掘金寫字樓市場提供了更多的渠道。
另外，隨著2012年6號線、8號線、及9號線的開通也將帶動非核心商圈的地產商機，郊區化辦公呈現了快速發展趨勢。在政策支持下的產業轉型和升級中，企業獨棟、總部基地、以及產業園區的寫字樓發展在2011年迎來新的歷史機遇，比如聯東U谷、泰達科技園、西山匯、樞密院、企業墅等項目都取得了不俗的銷售業績。
市場綜述
綠色商務戰略興起 企業獨棟方興未艾
在住宅市場調控的大背景下，北京的寫字樓市場迎來了全面發展的時代。受益于投資資金擠出、經濟結構調整和投資回報優良，2011年北京寫字樓市場租售兩旺，價格與租金均出現大幅上漲。受此影響，開發商紛紛進軍商業地產市場，寫字樓建設如火如荼。
房訊房地產研究院（CORC）分析認為，雖然短期來看寫字樓市場仍將向好，但是未來市場或將面臨調整壓力，供應放量、需求不穩和政策變化是制約未來北京寫字樓市場繼續增長的主要負面因素。
2011年北京寫字樓轉型升級的一個重要標志是綠色建筑與綠色商務戰略的興起，包括一線開發商遠洋國際中心A座、萬通中心、凱晨世貿中心等北京國際甲級寫字樓的綠色商務先行者，同時啟動目前國際公認最為先進和最具實踐性的綠色建筑認證評分體系-LEED認證，不僅全面提升和完善了產品的品質，為租戶帶來國際領先的綠色人性化辦公體驗，同時為整個行業樹立了綠色產業升級的綠色商務建筑標桿。作為中國經濟的晴雨表，中國寫字樓的綠色建筑之路，不但將給中國高端商業地產注入更豐富的內涵，更是辦公建筑與世界接軌、滿足國際性企業對綠色辦公需求的高度體現。
企業獨棟與產業園區作為房地產產業升級與轉型的代表，擁有超大面積可發揮空間和定制優勢，擁有低樓層、低密度、低容積率，高綠化率的企業獨棟產品，在北京周邊形成了一條企業獨棟與產業園區的企業獨棟帶，成為北京乃至全國大中型企業辦公選址的新趨勢。
從市場供需來看，今年寫字樓市場新增供應與2010年相比下降36.7%。市場需求方面，受益于中國經濟將步入平穩增長期，北京寫字樓市場需求也將持續上升。其中以金融、汽車、IT、能源、電子、醫藥和制造業最為強勁。2011年寫字樓租金、售價持續上漲，均達到十年歷史高位。
從產品結構和分布來看，一方面，綠色建筑與綠色商務興起，成為甲級寫字樓的標配；另一方面，在產業轉型和升級中，郊區企業獨棟、總部基地、以及產業園區的獨棟產品發展方興未艾，市場需求旺盛。根據房訊房地產研究院（CORC）與全國產業地產聯盟的統計，目前北京地區企業獨棟數量達到27個。
從商圈分布來看，除CBD、金融街、中關村三大商圈繼續保持傳統優勢外，目前東長安街、燕莎、東二環區域也有不俗表現，同時新興商圈也迎來寫字樓投資建設熱潮，南部麗澤商務區、亦莊、西部CRD都在積極拓展新的市場。
綜上，雖然全球宏觀經濟形勢疲軟，但國內經濟增長仍保持在較高的速度，在通貨膨脹以及人民幣持續升值的大背景下，住宅的限購使得更多投資者將資產保值增值的手段轉向租售兩旺的寫字樓市場。促使全年北京甲級寫字樓整體租金水平上漲超過五成，達到歷史最高點。同時，當前寫字樓市場仍以開發商自持和大型公司整購為主，適于中小投資者的散售寫字樓供應較少，地處五環內核心商圈的散售甲級寫字樓則更為稀缺。
展望
2012年北京寫字樓市場預測：第一，近郊及遠郊區域寫字樓項目，包括企業獨棟、產業地產等新形態的寫字樓產品將是2012年主要供應來源。第二，由于實體經濟的平穩增長，寫字樓市場將繼續強勢運行，預計全年空置率依然保持10%左右低位運行，2012年平均租金上漲幅度不超過15%。第三，受經濟不明朗因素、銀根仍然偏緊影響，2012年企業將轉向保守的發展戰略，預計平均售價上漲幅度不超過15%。
關于房訊房地產研究院
房訊房地產研究院（CORC）是專注于非住宅類房地產各產業鏈條發展的學術研究機構，由中國非住宅地產門戶--房訊網（http://www.funxun.com）聯合中國寫字樓行業協會于2009年成立，囊括了國內國際知名的經濟學家，產業鏈條上包括土地、金融、市場、企業以及互聯網數據和技術咨詢專業提供商等方面的機構作為理事研究單位，共同打造中國寫字樓和商業地產行業發展的智庫平臺。（來自網絡）
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