滬深寫字樓成交不理想 專家稱會回暖
發布時間：2012年02月28日分享到：在持續三個月零成交后，深圳一手寫字樓銷售終于實現了“零的突破”，龍崗一寫字樓于近日迎來了首單成交。業內人士稱，今年寫字樓銷售市場有望在3月份企穩回升，成交區域將一改福田中心區“一頭獨大”，呈現多元化格局。
三個月后迎首單成交
近日，龍崗正中時代廣場B座一套121平方米的戶型被一買家買走，成交價格為36569元/平方米。這是自2011年11月以來，深圳一手寫字樓銷售市場的第一單成交記錄。
數據顯示，2010年9月，深圳一手寫字樓成交量達到頂峰，超過11萬平方米。隨后，大多數開發商轉變經營策略，將大量寫字樓轉售為租，使成交量大幅減少。2011年11月，深圳市一手寫字樓市場急轉直下，成交量呈現下降趨勢，市場僅有商務公寓成交，至2012年1月，純寫字樓（不含商務公寓）的買賣成交記錄已經連續三個月為零，寫字樓市場隨季節步入“冬天”。寫字樓市場整體成交均價從2011年9月份的峰值水平43000多元/平方米，急劇下降至今年1月份的35898元/平方米，跌幅近兩成。
“深圳一手寫字樓‘受凍’，很大程度是因為開發商自持物業比例高漲所致，買賣市場供應量大幅減少，成交量自然低迷，”世聯地產寫字樓事業部總經理張栩哲解釋說，“一些買家在看好后市的同時，選擇關外一些成交金額較小的物業小試身手。”
中原地產寫字樓部區域董事總經理范進佳表示，按照以往的經驗來看，市場往往會選擇一個突破口，新興區域、小戶型容易被買家關注。近期羅湖二手寫字樓銷售也出現了五六百萬的成交記錄，這也有望帶動一手寫字樓的銷售。
“一頭獨大”格局悄然生變
在業界，談及寫字樓，勢必提到福田中心區，因為這里有深圳最大數量的甲級寫字樓。但是，今年深圳寫字樓福田中心區“一頭獨大”的格局悄然發生了改變。
“福田中心區的甲級寫字樓雖然多，但絕大多數是以租賃為主，很難滿足市場的銷售需求。”張栩哲認為，這次龍崗寫字樓率先“破零”，或將是一個信號。同時，龍崗中心城、南山華僑城等新興區域的甲級寫字樓也在逐步興起，并且采用的以售為主的方式，在一定程度上能分擔一部分市場銷售量。
范進佳給出的銷售市場回暖路徑為：關外－羅湖南山－福田中心區，他認為，福田中心區的龍頭地位不可撼動，但新興市場的力量正在崛起。
這在二手寫字樓銷售市場上不難發現一些端倪。世聯地產每周寫字樓市場資訊顯示，進入2月以來，在福田、羅湖等區域寫字樓成交低迷的市況下，龍崗、寶安等新興區域正在悄然“蠶食”市場份額。
3月有望企穩回升
“雖然福田中心區寫字樓銷售暫未成交，但上門量和放盤量較1月份上漲約兩成。”港置地產福田中心區一分行經理向記者透露，目前門店已接受了幾單整層物業的出售業務，這在近兩個月是沒有的現象。
銷售市場回暖的底氣來自租賃市場的旺盛。中原地產分析認為，從成交租金來看，2012年1月全市二手寫字樓平均月租金為142元/平方米，環比2011年12月微幅下滑4%，同比2011年1月大幅上漲29%。
深圳寫字樓空置率和租金回報這兩大指標仍屬于優良范疇，支撐著銷售勢頭的回升。范進佳預計，近期深圳寫字樓一手銷售已有成交案例，回暖的跡象在2月下半月已有體現，3月份的成交量會真正實現企穩回升，或將提高一兩成。
張栩哲同樣看好3月以后的深圳寫字樓銷售市場。他認為，不排除有部分企業有套現要求，加大銷售市場的供應，一些純租賃的寫字樓也會把部分份額轉變到銷售市場。
至于后市，范進佳稱主要看銀行信貸政策，降低存款準備金率對金融行業產生利好，進而帶旺寫字樓市場，如果信貸政策進一步放松，有助于銷售市場“走量”。（來自網絡）
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