CBD、金融街寫字樓租金領漲北京
發布時間：2012年02月17日分享到：
近日，香港DTZ戴德梁行研究部發布了《全球寫字樓租務開支調查報告》，報告顯示，香港繼續成為全球寫字樓租務開支最昂貴的市場，北京及上海（靜安區）今年租務開支高居亞太區前十。其中，北京年度租務開支增長高達38%，在全球各商業區中漲幅最大。（北京寫字樓出租）
整購頻現，空置率降至新低
據戴德梁行研究報告顯示，在大中華區，北京的中央商務區是租務開支增長最多的市場，每個工作間的年度租務開支按年升38%至約人民幣5.56萬元，這也令北京寫字樓租金排名從2010年的73位升至2011年的35位，并成為去年全球租務開支升勢最急的市場。
據了解，2011年，北京市甲級寫字樓市場可租賃面積供應緊張，市場上出現多個優質項目被整棟買斷，留作業主自用。同時新增項目屈指可數，使得可租賃面積嚴重短缺。隨著供需矛盾日益突出，業主紛紛提高租金價格。由于外圍經濟環境的影響以及租金不斷攀升，一些公司開始放緩寫字樓擴租進程。如禮來制藥、阿爾斯通電氣在酒仙橋頤堤港分別租賃了3000平米、4600平米寫字樓，中聯重科租賃中關村理想國際大廈7000平米寫字樓。
數據顯示，至2011年第4季度，北京市甲級寫字樓租金價格同比增長44.0%，達每月每平米246.43元，環比增長8.59%。由于供應量有限，租賃活躍也使得北京甲級寫字樓空置率達到歷史最低值3.83%，環比下降0.54個百分點。
租金大漲“逼”租戶換租
戴德梁行分析師認為，去年北京寫字樓租金大幅上漲，主要是業主加租的幅度較高，以及寫字樓供應緊張所致。
林先生在國貿商圈經營一家廣告公司，去年租賃的是一間約200平米的準甲級寫字樓，每月租金4萬元左右。今年3月面臨換租期，房東要漲價到4.5萬元，林先生擔心以后租金還要上漲，便不打算再續租，想搬到更實惠的剛興起的寫字樓中去，一方面節約開支，另一方面可以穩定長租，鎖定租房成本。
記者從中原地產了解到，現在在租賃市場上，大型公司偏向于黃金商圈甲級寫字樓，而不少規模較小的公司為了節約租房成本，越來越青睞準甲級寫字樓和商住辦公樓。年后開市營業后，中原地產不少門店每天至少接待1-3位有租商住房作為辦公用地需求的客戶來訪。
中原地產市場研究部分析師靳瑞欣認為，商住房租金價格一般比寫字樓價格低，面積較小，對于小公司而言負擔輕一些。另外，商業立項的公寓一般建成時間短、戶型設計較好、裝修配備齊全、地段也好，未來前景看好。
■ 商圈看點
CBD 甲級寫字樓規模最大
目前北京主要有六大寫字樓區域，分別為CBD區域、東長安街、燕莎區域、東二環區域、金融街和中關村。其中CBD區域是北京規模最大的甲級寫字樓群，目前存量達到了227.37萬平米，并且隨著去年CBD核心區11個地塊的順利成交，未來該區域還有較大供應。此外，CBD東擴的區域也將給該區域未來帶來較大的供應量。
作為北京最大的黃金商圈，國內外著名企業、實力集團包括財富500強的大部分駐京公司樂于在CBD扎堆，CBD區域內甲級寫字樓租金也居于前列，在去年四季度達到265.77元/平米/月，環比增長了8.18%。
去年，CBD也是北京寫字樓市場成交集中區域。主要成交的案例有：杜比實驗室租下環球金融中心3500平米寫字樓，租金水平達到19.4元/天/平米；沙伯基礎工業公司租下銀泰中心1400平米寫字樓，租金水平8.5元/天/平米；蘋果公司租下北京財源國際中心3500平米寫字樓，租金水平為7元-8元/天/平米。
金融街 租金最貴區域
北京的金融街區域聚集著銀行、電信、證券、保險等國內外大型金融機構，由于暫時沒有擴展的土地，近年來，金融街甲級寫字樓基本滿租，租金水平也一直居于京城首位。目前區域內主要甲級寫字樓有金融街中心、泰康國際大廈、北京銀行大廈、豐融國際中心、太平洋保險大廈等。
根據戴德梁行的統計，去年四季度，金融街甲級寫字樓的租金水平達到274.81元/平米/月，為全城最高；空置率僅0.86%，略高于中關村。
據了解，未來北京將建設成為具有國際影響力的金融中心城市，金融街作為全國金融行業發展核心，其重要性不言而喻。根據市場發展的實際情況，金融街西擴規劃也適時地進行了相應調整。這些變化都將為金融街的可持續發展提供廣闊空間。
■ 市場展望
5年后京寫字樓租金全球第13
戴德梁行預計，今年第一季度，北京甲級寫字樓會有一部分租約到期的面積空置出來，但這部分面積也會被市場迅速消化。由于核心區域的帶動，租金水平相對低的區域預計會在2012年上半年進行補漲。
第一太平戴維斯發布的市場報告也預測，2012年北京甲級寫字樓市場將大體穩定。不過，隨著續租成本增加，部分租戶可能轉向非核心商務區尋求辦公面積，市場整體租金漲幅將放緩。
高力國際調研部董事謝靖宇表示，造成租金大幅上漲的主要原因是來自市場的巨大需求，其中以金融、汽車、IT、能源、電子、醫藥和制造業最為強勁。
與企業旺盛需求形成對比的是，北京熱點區域的寫字樓供應量卻無有效的增長，如在CBD、金融街、燕莎等地，空置率基本上在1%左右。盡管經濟增長預期放緩，但北京寫字樓市場的需求增長將可持續，市場依然處于供不應求的態勢。
戴德梁行研究部預測，未來5年，全球租金水平會繼續上升，當中以亞太區的升幅最高。北京將成為未來五年內租金水平升幅最高的商業區，預計北京甲級寫字樓的租金將從目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成為全球25個最昂貴商業區之一。（來自網絡）
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