商業地產節前成交理想 壬辰年依舊火爆
發布時間：2012年02月07日分享到：
當各方在熱烈議論2012年春節期間住宅市場的慘淡行情時，很少有人注意到，南京寫字樓成交量卻再次放大，租金水平也出現連續上漲勢頭，業內人士分析，“商業地產迎來了春天，目前依然值得繼續投入”。（北京寫字樓出租網）
近日DTZ戴德梁行發布南京房地產市場研究報告中看到，除了去年4-5月和8-9月寫字樓市場的傳統銷售旺季，寫字樓成交量于2012年春節前再次放大，租金水平也保持上漲，呈現了南京寫字樓市場的穩健需求。
寫字樓市場 2012銷售熱點仍在河西
據統計，2011年第四季度，南京市甲級寫字樓的租金每天每平米達人民幣3.79元。2011年寫字樓銷售市場共成交約46萬平方米，近乎2010年總成交量的兩倍。 “2012年，南京寫字樓市場將有較多高品質樓宇入市，但大多是以持有租賃為主。”某業內人士指出，目前市中心的銷售項目依然稀缺，“2012年銷售市場的熱點仍在河西板塊，部分項目的繼續推盤及高端寫字樓的入市估計會拉動河西區域的整體均價?！?/P>
日益惡化的經濟前景打擊著市場信心，從而影響公司對于新據點設臵和擴張的計劃，DTZ戴德梁行在報告中預測，“明年35萬平方米的新增供應里，將有不少項目為了等待一個更好的時機或是建設資金的短缺而推遲原先計劃好的入市時間?！?/P>
2011年對南京市場來說，是新增供應稀缺的一年。而這最后一個季度也不例外，南京寫字樓市場未出現任何新樓盤，整體甲級寫字樓總存量維持在120萬平方米。2011年住宅市場的調控政策和緊縮的市場流動性大大減少了開發商的融資渠道，相較先前的南京寫字樓市預測，目前趨向于保守的看待未來一兩個季度的走勢。
2012上半年商場租金相對穩定 下半年或有所上升
與上個季度的租金小幅走低相比，本季度的租金有所反彈，在DTZ戴德梁行所選取的高檔商圈中，2011年第四季度整體平均租金環比上漲了2.32%，為每天每平方米31.47元，全年同比增長3.89%，這應該與各大商圈內的商場部分完成品牌調整有關，例如夫子廟的水游城在本季度就出現了9.29%的增長。
本季度的空臵率相對上季度有所上升，平均入駐率環比下降4.75個百分點，目前達到91.5%，在快時尚個體零售商異軍突起的時代，傳統百貨和老舊商場開始尋求轉型來留住消費者和進一步擴大市場。這將影響全市的商鋪入住率，若有新的百貨商場開業，將進一步拉高空臵率。
工業租金水平將繼續持平
南京市工業市場各物業類型再現停滯不前的情況。研發辦公樓在2011年第四季度的租金報價維持在每月每平方米35元；倉庫和廠房租金與上一季度保持一致，仍為每月每平方米14元。DTZ戴德梁行工業部華東區主管蘇智淵先生指出：“我們觀察到西方經濟的放緩已致使一些外國企業和跨國公司迫使業主方調降其租金水平，但由于相對較長的租期和定制的工業物業的性質及經濟開發區對于供應層面的掌控優勢，相信工業租金水平將繼續持平。但是，任何超出預期的經濟放緩都可能瓦解這一現狀?！?/P>
住宅市場 房價轉折點已到來
2011年盡管市場上充沛的存量住房數量，南京的11月商品房成交量依舊出現環比下跌15.9%，至311,008平方米。這表明諸多購房者依然相信房價持續下探的趨勢，就在開發商大走“降價換量”的策略并在南京市場中展現效益之時，人民銀行在12月初，意外的降低了國家存款準備金率，頓時增加了市場、尤其是面臨嚴峻財務狀況的開發商對于房市政策松動的猜測。但中央政府卻再次做出了“維持目前的房市調控，以確保房屋價格回歸到一個‘合理的水平’”的明確表態。
策略調控和收緊市場的流動性伴隨著經濟放緩的態勢，帶動南京高端住宅市場價格的進一步貶值。特別是高檔別墅，其平均價格下降至每平方米人民幣20,865元環比下滑11.29%。同樣，高檔公寓均價同比上個季度下跌4.87%。在經濟前景惡化的和通貨膨脹的風險降低的情況下，服務式公寓的租金再次出現調整，環比下降11.29%。
“總體來說，房價的轉折點已經到來，今年住宅土地交易市場40%的大規模減縮，訴說著南京的住房市場正處于下行修正的趨勢上?！盌TZ戴德梁行預估，隨著政府的承諾，維持當前調控政策并推動對住房市場的一個新的結構改革，以確保一個長期健康發展的道路，“來年房市價格和成交量將進一步走落?！保▉碜跃W絡）
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