投資新趨勢 寫字樓成焦點
發布時間：2012年02月07日分享到：行業利潤的高低向來是資本走向的基本參考原則，如果再加上一定的安全性，那就更好了，這就是民間資本大規模涌向迅猛發展的房地產業的最根本原因，利潤高而又相對安全。（北京寫字樓網）
要說民間資本進入樓市而備受市場關注的，則首推溫州、山西、以及鄂爾多斯資本。溫州資本的特點是快進快出、充分利用銀行的金融杠桿，有投機獲利的行為，被媒體稱為“炒房團”;山西資本表現較為穩健，對金融手段的使用稍差，多數投資行為是為了原有資本的增值、保值;而鄂爾多斯則是近年來異軍突起的一股力量，有媒體總結其進入樓市屬于“購房儲蓄型”，也就是拿買房當作一種儲蓄行為，不過現在看來這種“儲蓄”的風險還是蠻高的，看看鄂爾多斯的樓市現狀，我們就會明白。
透過表象看本質，英雄也要問出處，溫商與晉商在投資理念上的差別是有其歷史根源的。溫州資本的積累源自簡單加工業、低成本為競爭力的制造業，巨額資本的前期積累過程較慢，利潤率相對不高，因此，賺夠了辛苦錢的溫商轉為快進快出式的投資，采取高利潤伴隨高風險的帶有“投機”味道的市場手段，炒房就是最具體的行為表現;再看山西資本，其資本積累的過程相對技術含量不高，以能源產業的高增長為契機，資本積累速度較快，周期短，在這樣的背景下，其資本偏好穩健型、長期保值和增值型的方式，比如投資商業地產、賺取穩定的租金回報。
近幾年來，山西資本在北京商業地產市場中的投資相對活躍，其運作手法也相對細致些。比如國內首支以山西資本為主的私募基金高和投資，吸納山西資本，由專業的基金團隊來負責專業化市場運作，進而保證投資收益率。另外一種體現細致特點的地方是由山西資本直接投資收購物業，并直接參與到商業地產項目的后期運營當中，并逐步積累經驗，將商業地產資產組合做大。（寫字樓出租）
“為什么要考慮投資收購寫字樓呢?”接受中國寫字樓網采訪的過程中，我們問到這個問題時，首東國際執行董事馬海軍的回答也相對務實些，“因為相對安全吧，主要考慮資產的長期增值和保值性”。
2011年7月，朝陽區廣渠門附近的首東國際正式進入了市場，這個由山西資本收購后經過專業化運作的寫字樓開始了招租工作，目前首東國際已經基本完成了租賃指標，僅剩一層可租面積，租金水平由原來的6-8元上漲至目前的10-12元。由于市場化的專業運作，租金的快速上漲，首東國際的投資回報周期比預想的縮短了很多，這更加堅定了公司繼續收購物業的信心。據悉，公司近期又收購了優質的商業地產物業，不久即將開展商戶的招租工作。
可以說，以首東為代表的山西資本進軍北京商業地產市場，已經拉開了帷幕。隨著商業地產租金水平的整體大幅度上升，其原有的“住商倒掛”的局面已經被改寫，資本對于其價值的認可程度也在不斷攀升。“寫字樓的售價估值在不斷提升，收購談判變得比以往要艱難，所以，在開拓以后的市場時我們會更加謹慎”馬海軍表示，“近幾年北京寫字樓市場上，熱點商圈的新增放量仍然較少，但是原有樓宇的翻新、改造會在未來幾年里為市場增添一些活力，而這對于實力雄厚的民間資本而言，也是一個發展機遇”。
樓市的發展關乎民生，調控的目的不是扼殺，是讓市場健康發展。近年來商業地產的蓬勃發展，其本質并非因為住宅受控導致的資本轉身，而是由于市場價值體系的重新修訂。現階段，以北京等一線城市為代表的商業地產，其整體水平還處在相對理性的階段，商業地產長期、穩健的收益形式注定了它不是“投機者”的寵兒，而是為追求穩健價值的理性投資者提供優質的舞臺。（來自網絡）
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