商業地產成資本市場弄潮兒 內資偏好寫字樓
發布時間：2009年12月07日分享到：資本市場的全面認可一掃資本鏈困局
開發企業依靠預售款可以把一個個項目滾動起來的時代已經一去不復返，特別是對于投資大、周期長、需長期經營的商業地產來說，簡單的"開發+銷售"的模式實踐證明并不成功，戰略思維和定位都必須重新調整。
"如今發展商投身商業地產開發，不僅要懂地產、懂商業，更重要的一條是懂金融，走一條資本之路，商業地產只有在金融創新中才能綻放活力。"這是在日前由新地產與漢博顧問在上海舉辦的"2009第二屆商業地產年會"上，與會人士一致把2009年的商業地產重頭戲聚焦到"資本引擎"關鍵點上。
資金鏈困惑限制規模化發展
一直以來，中國商業地產的長期發展前景被外界廣泛看好，一方面中國經濟發展水平、人口、資金三大要素支持商業地產發展，在城市化進程中，住宅發展到一定規模對商業地產，特別是對購物中心這樣的業態有一定的拉動作用，另一方面，通過研究租金數據分析我國商業地產運行現狀可以發現，有一半城市沒有恢復到去年的中間水平，例如上海、北京、廣州這樣的一線城市，還有二線城市租金水平比去年三季度還低一些，而和國際化大都市的租金水平比，絕對數字還是處于相對低的水平，所以在租金或者發展空間方面，都有廣闊的想象空間。"但現實的情況是，中國發展商更愿意造住宅樓而不愿意造商業地產，盡管每個人都知道商業地產對未來來說是一個'金娃娃'。"花旗房地產投資亞洲有限公司副總裁兼首席投資執行官姚蔚一針見血的指出，"因為，要把'金娃娃'從種在地上一直到它長成一個'金娃娃'這個過程是非常艱難的。"
在姚總看來，國內商業地產開發最大的困惑來源于資金鏈。在國外，做商業地產貸款的時候可以只還利息不還本金，而中國為商業地產提供的貸款還是局限在那些短期或者是中期的，要求還本付息，一個地產項目即使十年還清也需要10%的回報率，而商業地產在前期兩三年是培育期，回報率沒有辦法支撐銀行貸款還本付息的支付，這阻礙了中國商業地產的投資。
寶龍集團副總裁劉曉蘭在談及寶龍集團2003年起轉向做商業地產的七年歷程時，也持同樣觀點："商業地產這塊，因為它的專業度要求非常高，需要一個相當長的經營培育期，短期內不可能給開發營運商帶來很好的回報。"
商業地產融資體系有待激活
商業地產是門極強的技術活，每一環節都"暗藏殺機"；同時，商業地產又最是變化多端，時不同、地不同、勢不同，道亦不同。沒有詳盡而切實的計劃就貿然投身商業地產，其結果也許比空手上戰場更糟。而找到合適和融資體系，正是商業地產項目現階段發展的生命線。"銀行只是從提供開發貸款，然后開發貸一結束馬上要發展商還貸款的話，發展商就養不起商業地產，因此，我們的金融體制需要一個徹底改變來鼓勵商業地產。"姚蔚補充說。
中國民生銀行地產金融事業部副總經理兼首席分析師董續勇也認為，大部分商業地產發展商無法復制大連萬達那樣，用住宅大量開發的資金養商業地產的模式："國家商業銀行對商業地產的支持度還遠遠不夠，資金鏈困惑限制了商業地產規?；l展。美國商業銀行商業地產貸款占了貸款總額的24%，這個比重相當高。我們國家商業地產規模到底有多大呢，有一個旁證，14家商業銀行里面的房地產貸款占了總貸款的比例，北京銀行有12.39%，中信銀行10.18%，所有銀行加起來平均比例僅是7.57%，這個房地產貸款既包含了住宅也包含了商業。如果簡單按照商業占20%的比例來測算的話，我們商業地產的貸款占整個銀行貸款比重可能大概只有2%左右。"
在商業地產這塊，銀行與非銀行的金融機構以及第三方的金融機構之間加強合作，成為更為理想的出路。"商業地產貸款金額達，期限長，不同階段可能有不同還款要求。這靠商業銀行一家來做是不可完成的任務，需要信托、投行、基金、保險一起來進行合作，另一種合作是金融系統和商業地產第三方服務機構之間的合作，例如一些顧問公司，一些物業租賃公司、銷售公司。"董續勇補充說。
資本市場開始全面認可商業地產
事實上，2009年房地產迎來最強悍的一輪IPO熱潮，寶龍集團10月14日在港正式上市，成為大陸首家真正意義上在港上市的商業地產公司。對此，新地產雜志主編張文豪分析："這輪IPO潮從商業地產的角度可以得出結論，過去商業地產有一個難處就是缺少商業資本的支持，寶龍集團的案例表明，資本市場已經全面認可和支撐了商業地產，這是一個里程碑式的事件。"
身處IPO熱潮中心的寶龍集團副總裁劉曉蘭同樣感觸良多："從最初不斷追求產品的核心競爭優勢，到今天的上市之路，我們最大的感受就是整個行業的競爭格局發生了巨大變化，已經從產品的競爭已經轉向資本的競爭。"她表示，和投資者接觸過程中，尤其是和國際投資者的接觸，感受到了中國商業地產長線投資的潛力，很多保險基金看準中國市場潛力非常極大，尤其對持有型的商業物業非常關注，因為他們看好中國的國策和它潛在的市場方向，同時，上市后也開闊了寶龍對于資本之路的眼界，"資本之路不單單是IPO，也不單單是上市。持有型的商業物業對資金沉淀需求非常高，上市以后我們利用很多工具，在為下一步在全國的快速鋪張發展在做我們的'加油仗'。"劉曉蘭補充說。
來自民生銀行地產金融事業部的統計數據顯示，2009年商業用房銷售面積1到10月份增長了33%，住宅銷售面積增長50%；而1到10月份商業用房投資則有35.4%的增長速度，住宅增長只有14%，說明商業地產今年高投資趨勢已經相當明顯，這當中除了有資本市場的推動之外，大型房地產集團也在今年全面進入商業地產，例如重慶最大的地產巨頭龍湖集團再次啟動香港上市計劃，并表示未來要拿出15%的土地儲備做商業地產，萬科在近期也表示未來商業地產發展比重將占到20%，綠城集團也要進入商業地產，中國的商業地產未來進入更大規?；陌l展。
開發商的信心同樣來自于品牌商家的動向，最近一大批主力店和連鎖品牌商家發布了新的拓展計劃，二線城市商業地產發展前景也引來各方關注。合肥之心城董事長張陳表示，作為35萬平米的城市綜合體，之心城已經趁此機會將100余家國際品牌首次引入合肥，填補目前合肥綜合性購物中心與體驗式消費空間的市場空白，而湖州"愛山廣場"街區商業發展模式也受到了廣泛的關注，成為符合和推動城市特色和個性發展的動力引擎。
商業地產長線價值被喚醒
資本回流紛紛棄"住"選"商"
今年住宅市場的火爆，并沒有為它引來大宗交易的跟進。相反，國內、國外的機構投資者們不約而同地將目光投向了商業地產。眼下對于投資市場來說，商業地產正慢慢成為房地產新的利潤增長點，并且成為國內投資者迅速崛起主導。
內資偏好寫字樓
投資市場變成了以本地投資者為主導的市場。戴德梁行統計報告顯示，截至今年9月15日，內地本年共錄得32宗大宗物業交易，涉及總額超過33.6億美元。而在本年大額投資交易的買入方中，國內資金的比率遠多于國外資金，無論是整體宗數及金額占比均高達84%。
國內投資者資金相對充裕，對土地及物業有較大的需求；而與此同時，不少海外機構則出于鎖定投資利潤、調整資產組合以及把握潛在的新投資機會的考慮，正準備出貨。雙方可謂一拍即合，促成了今年下半年的成交活躍。
中原地產研究顯示，內資收購偏好寫字樓物業。從部分寫字樓大宗交易情況，共同點都是單筆交易金額較大，且買方多為資金充裕的國內銀行、券商、以及保險公司，這些公司選擇在市場低迷時期購買寫字樓，在自用的同時可兼作投資。
比如中銀香港收購大寧國際商業廣場四幢辦公樓，上海浦東發展銀行收購富力盈悅國際半棟寫字樓，SOHO中國收購東海廣場，上海農村商業銀行收購中融碧玉藍天大廈10層樓面、4個裙房鋪面等。"國內幾大城市，住宅的租金回報率僅3%左右，而寫字樓的租金回報率一直穩定在6%上下，即投資寫字樓的租金收益是住宅的一倍。"中原地產分析人士指出。
對于內資的活躍，"這有兩方面原因，一是融資方面，與外資基金相比，國內投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到國內銀行的貸款支持，而海外資金進入中國還不太容易，部分資金還要從海外銀行貸款融資，而目前海外的銀行貸款相對還比較難。"戴德梁行葉建成表示，"在收益方面，海外投資者獲利后資金要打回海外，需要繳納預提所得稅，而國內投資者則不需要。所以從獲利空間上來說，國內投資者也更具優勢。因此，國內投資者完成收購物業的速度更快，談判成功的幾率也更大。"
另外，與外資對于物業有固定的投資周期和回報要求不同，國內投資者很多是自有資金收購，資金壓力小，不會有一個很明顯的退出時間表，會更可能長期持有。
外資青睞大型商鋪
中原地產研究顯示，去年金融危機后，外資在國內房地產市場表現平淡，今年以來，外資在寫字樓、酒店式公寓、商品住宅等方面成交占比顯著下降。隨著住宅市場的火爆，近期外資大肆回流內地樓市，并首先選擇了尚處于低位的商鋪市場。
今年，先后有澳大利亞麥格理銀行計劃斥資9000萬美元收購萬達集團旗下9個購物中心股權；深國投宣布將與美國西蒙地產集團以及摩根士丹利房地產基金三方合資，共同開發位于上海等長三角城市的至少12個購物中心；英國最大房地產基金公司高富諾正在進行一個商場地產項目的收購計劃。
據了解，高富諾將前期收購的住宅翠湖天地項目出售，原因就在于過去一段時間以來住宅租金下滑；而公司出售物業后，會把銷售收入重新投入前景更加令人看好的商業地產尤其是零售類物業。"由于上海住宅市場的火爆，散賣也可獲得較高利潤，使得購買整幢住宅所獲折扣降低，不少投資者正密切關注商業地產帶來的投資機會，預計上海這波投資高潮或將延續到明年一季度。"葉建成表示。
易居中國分析師薛建雄則認為："現在住宅沒有空間了，但是商業地產因為前期國內開發商都沒去經營好，所以價格都很低。外資就想方法去經營好這些商業項目，等效益起來了照樣會賣給國內企業。"
一些初次進入中國市場的外資基金積極尋找機會。新天地的錦麟天地裙房商鋪10月被一家新加坡基金公司整體收購--"擁有一線城市核心地段的優質物業，是諸多海外機構進入中國投資市場最理想的方式。"葉建成表示。
據悉，錦麟天地雅苑面積達3000余平方米，此次交易金額達4億元，是該基金進入中國的第一單。
錦麟天地雅苑是摩根士丹利與上海永業集團合作的首個項目。2007年上半年購入價格為9.7萬元/平方米，總價約3.08億元；今年10月轉手單價12.6萬元/平方米，獲利約30%。錦麟天地雅苑商鋪大約每年有2500萬元的租金。
中原地產分析人士指出："房地產尤其是商業地產，既可以達到保值的目的，也可以獲得租賃所帶來的穩定現金流，這成為吸引機構進入的主要原因。再加上今年住宅市場的火爆，部分城市的住宅價格已超過商業地產價格，且其租金回報率相對較為穩定，更凸顯了商業地產的投資價值。"
外資醞釀新投資模式
戴德梁行分析認為，海外投資者在面對國內投資者崛起的競爭中，并沒有放棄中國這個曾經為他們帶來良好收益且極具潛力的市場，而正在醞釀新模式。"已進入中國的外資基金，目前正在進行資產的整理和重新組合，而更值得關注的是，因為在融資和稅費方面的競爭力不足，海外基金在籌劃未來以人民幣房地產基金的形式出現。"葉建成透露，境外資本在中國投資物業的所得須繳納10%的預提所得稅，而在國內募集人民幣基金，收益直接在國內分配，稅費成本更低，利潤空間更大。海外基金這一全新的投資模式已初現端倪，在未來一年內有望在中國的大宗物業投資市場看到其身影。
而在轉型中，外資基金與內資的合作也可更好地利用國內的融資優勢以及國外豐富的管理經驗和專業運營團隊的特點，共同分享資產的增值。例如，黑石和陸家嘴集團建立的首支人民幣基金"中華發展投資基金"，歐洲金融機構里昂證券與國盛集團共同發起設立的人民幣私募股權基金，都屬此類合作模式。葉建成透露，未來這類人民幣基金募集完成后將可能有兩種投資渠道：一是直接收購物業，二是入股具有潛力的房地產公司。根據資金來源和基金類型不同，其投資回報率要求一般在15-20%之間。
投資市場將持續活躍
談及中國整體投資市場，"其實目前一旦有項目要出售，會有很多資金在追逐，所以市場上能夠給投資者較好回報的優質待售物業還是不多。"葉建成坦言，"當然從長期角度來說，一線城市項目的缺乏也是投資市場的一個機會。其實未來大宗交易也不一定只聚集在上海、北京等一線城市，二、三線城市反倒有更多機會，物業增值空間也更大。在長期投資的理念主導下，將有更多交易是由資產價值驅動，而不是僅僅追求很高的短期回報率。"
商業地產的表現和經濟發展具有直接的關系，隨著未來經濟前景的向好，商業地產的發展仍值得期待。隨著外資在商鋪市場的投資破冰，預計未來也將會涉足寫字樓市場。因此，預計未來一段時間商業地產投資將會繼續保持較高的活躍度。
并且，根據2009年10月1日新《保險法》規定，保險資金可投資不動產；并對投資不動產的類型有明確規定，其中包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體、商業物業等，也就是說不準購買住宅。相對而言，商業地產將成為2000億保險資金最大的受益者。
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