統計稱今年北京寫字樓售價將漲2成
發布時間：2012年01月12日分享到：甲級寫字樓租金上漲42.64% 寫字樓售價上漲近兩成
在剛剛過去的2011年里，北京甲級寫字樓的租金價格均出現了爆炸式的上漲。高立國際的調研部董事謝靖宇告訴記者，即便租售價格一路飆升，仍有不少甲級寫字樓在入市前就被整租或整售。2012年里，北京甲級寫字樓的新增供應量將明顯趕不上市場的迫切需求，預計今年寫字樓市場會出現明顯的真空期。無論是租用還是投資購買，擁有寫字樓所需花費的成本都將進一步提高。
●甲級寫字樓租金上漲42.64%
CBD反超金融街成最貴區域
剛剛過去的2011年，雖然北京有鳳凰置地廣場、僑福芳草地、頤堤港寫字樓等多個優質寫字樓入市，但并未緩解供不應求的緊張局面。正是由于甲級寫字樓市場的吸納量猛增，從而導致北京甲級寫字樓整體平均租金同比上漲了42.64%，至年末達到每月每平方米274.26元。全年最大一次租金增長出現在第二季度，環比漲幅為12.37%，隨后則逐漸放緩至第三季度的9.64%和第四季度的7.89%。（北京寫字樓出租）
據了解，北京目前主要分為六大寫字樓區域，分別為CBD區域、金融街區域、東長安街區域、燕莎區域、東二環區域和中關村區域。其中，金融街和CBD區域因為地理位置的優越，云集了更多的知名公司，租金價格在寫字樓市場中也位列前兩位。像金融街區域，上半年租金價格始終呈現出兩位數的增長，空置率也降低至1.2%。不過，CBD區域的表現則更加強勢，從去年第三季度開始，CBD的甲級寫字樓平均租金已超過金融街，成為北京寫字樓市場租金最高的區域。截至第四季度末CBD寫字樓的平均租金為每月每平方米313.69元，同比上漲了55.33%。
對此，高立國際的調研部董事謝靖宇表示，由于金融街空置率降至1%左右，基本沒有新增供應，導致租金增長幅度有限，而CBD區域內則有像國貿三期這樣大體量寫字樓入市，最終實現了租金價格的反超。另外，金融街的寫字樓以大面積出租為主，總價動輒上億元，平均價格也就有更大的商討空間，而CBD區域內有不少中小公司，承租的寫字樓面積不大，單價也相對較高。
●寫字樓售價上漲近兩成
商業地產在2011年的抬頭，吸引了大量從住宅溢出的投資需求，投資商辦物業也催高了商業寫字樓的售價。根據北京市房地產交易管理網顯示，截止到去年12月27日，北京商業寫字樓簽約合計為19643套，同比前一年下調了19.9%，但是成交單價則因為供不應求繼續大幅上漲，每平方米達到了26347元，同比上漲了18.9%，接近兩成。
北京中原市場研究部總監張大偉認為，住宅受“限購”、“限貸”政策影響，對投資資金的擠出效應明顯。以寫字樓為代表的商業物業因為不受調控影響，成為購房人新的投資產品。另外，寫字樓空置率在2011年不斷下調，投資用的寫字樓很快就能獲得租約，出租回報率最少也在3%以上，遠高于住宅產品，這也是寫字樓售價上漲的重要原因。
目前來看，由于入駐率和租金回報率依然比較合理，預計北京寫字樓市場在2012年仍有望繼續保持穩定的上升。
不過，業內專家也提醒，寫字樓的需求與國民經濟的增長速度、第三產業的發展速度息息相關。在經濟存在下行風險的背景下，寫字樓市場也存在一定的風險，需要謹慎介入。
●內資買家主導寫字樓大宗交易
在2011年，共有十樁左右的甲級寫字樓被披露整售成交。重要的包括五礦集團以45億元收購北京的第五廣場用作辦公樓，以及海航集團以60億元收購豐臺區的國美商都。作為去年最受關注的兩個大型寫字樓整購項目，出資的購買方均是以內資為主。高力國際信息披露，去年的甲級寫字樓整售也均是由內資買家主導。不過，由于核心區的寫字樓多是只租不售，買賣機會有限，導致大部分成功的交易均位于新興的商業區域，如望京、海淀和豐臺區。
亞豪機構分析師表示，在目前房地產市場整體受到調控，資金緊張的情況下，不可否認相比普通的開發商來說，央企、國企在融資渠道方面更具優勢，在這個過程中，加大房產持有力度，或是轉投商業地產，都是很自然的選擇。內資主導寫字樓整售交易，并非通過收購獲得商業項目謀求短期的利潤增長，而是借此實現長期資產保值和增值。
謝靖宇認為，包括國有企業、金融機構和民營發展商在內的內資投資者在2012年將繼續主導寫字樓市場。因為海外資本受困于相關的規定及限制，對于商用寫字樓的直接投資相對有限，在租賃市場雖然不乏海外資本的身影，但是動輒數十億元的大宗產權寫字樓交易，海外資本的參與則相對有限。
●2012年將出現
寫字樓新增供應真空期
雖然北京寫字樓出售交易明顯活躍，但高力國際仍然認為2012年將出現甲級寫字樓新增供應的真空期。
謝靖宇表示，目前持續攀升的租金致使許多租戶更為謹慎，并開始調整公司房地產戰略，尤其是有大面積需求的公司。僅有兩個甲級寫字樓項目計劃于2012年底啟動預租程序，意味著在傳統子市場中將可能出現供應真空。
另外，雖然近兩年來，商業物業的土地出讓密集，尤其是CBD區域和望京區域，出讓了十余塊商業用地，寫字樓開工面積大幅增長。但這些優質寫字樓完工并投入市場，預計會在2015年至2016年之間。例如2008年樓市調控時，大量商業用地的出讓，普遍要經過3年的開發周期，入市是在2011年。而2010年、2011年集中出讓的商業用地，最早也要2013年才能入市。所以說，眼前寫字樓的新增供應不能滿足市場需求。供應很可能在今年出現斷檔。
但是與此同時，有數個乙級寫字樓及位于郊區商務園區的項目將推向市場，此類項目品質已有較大提升，且租金更具競爭力。對于辦公地址選擇彈性較大的公司來說是不錯的選擇。
謝靖宇預計，2012年寫字樓市場的整體基調依舊將有利于持有方，供應短缺將造成租金的進一步上漲。與此同時，北京絕大多數甲級寫字樓的資本值也就是購買成本也將繼續上升。（來自網絡）
【免責聲明】:文章來源于網絡，不代表本站支持或者贊同其觀點。
http://www.dengminghao.com/ 竭誠為您服務
預約看房
點擊在線咨詢
