滬深寫字樓售價售跌 民宅開始反漲
發布時間：2012年01月05日分享到：昨日，市出租屋綜合管理信息中心發布2011年四季度我市出租屋抽樣調查報告。每年四季度都是深圳租賃市場的傳統淡季，由于租賃需求減少，租金經過三個季度的持續上漲后略有下降。最明顯的調整出現在寫字樓租賃市場，本季度租金出現了近兩年來的首次下跌，全市寫字樓租賃均價為115元/m2，環比下跌0.9%。
“農民房”租金漲幅最大
縱觀今年我市整體租賃市場，業內人士分析，與樓市的低迷相比，今年我市租賃市場表現正常，租房量與租金均是前三季度持續上漲，四季度略有回落。
2011年一季度全市也出現了“漲租潮”。加上受國家對住宅限購調控新政影響，商用地產熱度空前，租、售價格同步上漲。一季度，我市出租屋住宅類環比上漲4.8%，同比上漲13.5%；寫字樓環比上漲了6.9%，同比上漲20.5%；商鋪類環比上漲3.3%，同比上漲26.1%。
二三季度的租金上漲趨勢明顯放緩，進入快漲后的相對停滯穩定期，個別月份的租金均價還略有回落。但由于一些房源前期有約在身而無法跟漲，如今到期后自然補漲，加上通脹高企，業主持有成本上升等各種因素的影響，二三季度租金呈現平穩略升的態勢。不論住宅類還是寫字樓和商鋪類租金，環比漲幅均在1%到3%之間，窄幅調整。
四季度表現平靜，全市租賃成交量環比明顯減少，租金價格趨于穩中略降，但無論是成交量還是租價仍然高于去年同期。總體來看，住宅和寫字樓環比略有下跌，住宅類均價43.1元/m2，環比下跌0.7%，同比上漲6.9%；寫字樓均價為115元/m2，環比下跌0.9%，同比上漲12.7%。商鋪和倉儲類略有上漲，商鋪類環比上漲0.9%，同比上漲9.6%，廠房類環比持平，倉儲物業同比上漲8.7%。
今年租賃市場的漲幅之冠是深圳特色的“農民房”。專家表示，今年是近幾年來“農民房”租金漲幅最大的一年，主要是關外新開通的地鐵沿線。許多業主一年內加租兩到三次，連租約合同也采取一季度一簽。
高鐵因素引領漲幅
2011年8月，隨著地鐵開通、新學年即將開始，深圳租房市場掀起一輪“波瀾”。最顯著的變化是，原關外地鐵沿線房租大漲三成左右。但進入四季度，地鐵物業的利好因素已經消化殆盡，地鐵因素對租金的影響在10月份基本趨于平靜。
調查顯示，租金在短期內飚漲的關外地鐵沿線片區漸漸回歸理性。隨著淡季的來臨，租金已有所松動，業主“皇帝女兒不愁嫁”的心態也有所收斂，與其空置一二個月等待春節后租個好價錢，還不如優惠一點趁早租出去更劃算。
在四季度，對于租賃市場而言，“高鐵開通”成為最大利好因素。隨著深圳北站的建成，以及地鐵四五號線的開通，民治片區有些社區商鋪迅速滿租，且租金普漲15%到20%。調查人員認為，除了高鐵因素外，周邊環境的改善和社區人口的快速增長，加上一些社區商鋪經過了一個5年的租賃周期，租金適時上調，也是影響這一片區租金漲領全市的因素。
記者了解到，今年整體來說，原關外地區租賃市場表現都很亮眼，先是由于地鐵因素，再到高鐵因素，紛紛催漲原關外的租金。專家也分析，現在深圳的整個商業中心正有序地由原關內向關外延伸，像華潤集團在寶安打造的超級商業中心迅速崛起，顯示了巨大的區域消費力。而龍崗片區更是異軍突起，隨著特區一體化的進行，地鐵開通，大運會成功舉辦，龍崗面貌迅速改觀，城市副中心崛起的態勢日益明朗。大運會后，市政府成立了一個大運中心管理公司，全權商業運營15萬平方米的大運中心，將成為東部最大的商業綜合體。此外，星河COCOPARK、山姆會員店、天虹、海雅、歲寶等商業都已陸續入駐龍崗，商業配套的發展必然帶動片區經濟的發展。
但專家提醒，相比于如今已“陷于泥沼”的住宅地產，曾經作為樓市避風港的商業地產目前也被銀監會發出預警，部分銀行提高了商業地產的利率和貸款審批門檻。未來的商業地產走勢，從買賣市場到租賃市場，或將都會存在變數。
寫字樓租售比嚴重失衡
今年，深圳寫字樓租賃市場出現兩極分化，上半年由于沒有新增寫字樓入市，租金和售價雙雙創出歷史新高；下半年，特別是第四季度，租金出現了近兩年來首次下跌。
對此專家分析，目前深圳寫字樓市場 “只租不售”的單一產權模式成了主流，開發商自己持有高端商用物業是一個大趨勢；加上樓市調控政策影響，寫字樓的售價增長幅度明顯快于租金增長幅度。相比于靈活的售價，由于租約通常較長，租金變化往往具有明顯的滯后性，如今的寫字樓租售比已嚴重失衡，投資回報率持續下滑。
“下半年寫字樓租金主要受歐美經濟動蕩、國內經濟增速放緩的影響，租賃需求呈收緊態勢；加上許多制造、加工企業外貿訂單減少，生意景氣度降低，產生了削減辦公成本的意愿，或以大換小，或從甲級寫字樓換成乙級。”調查人員告訴記者，寫字樓租金回落和當前經濟形勢密切相關。
據了解，我市寫字樓主要集中在福田、羅湖和南山三個區，調查顯示，四季度，南山租賃均價為94元/m2，環比上漲2.2%，同比上漲14.6%，是全市租金上漲幅度最大的一個區。而福田和羅湖本季度租賃均價分別為128元/m2和94元/m2，環比分別下跌了1.5%和1.1%，但同比還是分別上漲了14.3%和10.6%。
但寫字樓整體市場空置率較低，再加上深圳的總部經濟效應、政策傾向及區位優勢的影響，即便目前租賃需求減緩，對租金也不會構成太大壓力，更何況年末租約到期的客戶較多，換租潮給市場帶來了新的活力。因此，四季度甲級寫字樓租金變化不大，呈高位振蕩走勢。
專家預測，明年內資企業仍然是深圳寫字樓租賃的主力；同時一些小型金融公司紛紛進駐中心區，預計深圳的寫字樓租金仍處于增長期，吸納量保持正面效應，而且滿租的樓盤也不少。
節前消費拉高倉儲租金
坐在家中，輕點鼠標的網絡購物，不僅影響了傳統商業的銷售模式，也對租賃市場起到了不小的推動作用。根據調查顯示，隨著電子商務的迅速發展，行業的擴張必然要求物流配套設施同步向前，便利、優質的倉儲和配送必不可少，早期倉庫已不能滿足現代物流要求。此外，年末春節期間的集中消費，各大小零售商也積極預租倉庫存貨，導致倉儲物業租金繼續上漲。
專家提示，深圳倉儲物業建設略顯不足，現代物流所需求的標準倉儲數量不夠，與行業的發展速度似乎略顯滯后。四季度倉儲物業租金繼續上漲，這除了季節性因素外，更多的是需求的上升和早期倉庫與現代發展的不相適應有關。（來自焦點網）
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