寫字樓投資回報率 天津較高
發布時間：2011年12月19日分享到：隨著天津市房地產市場調控不斷深化，從2011年開始，作為城區經濟發展“朝陽業態”的寫字樓市場持續升溫，逐漸步入發展的快車道。記者近日從高麗國際、DTZ戴德梁行、中原地產等咨詢研究機構了解到，本市寫字樓出售市場表現出較大的發展潛力，承租率雖受淡季影響有所下降，但銷量、售價和租金水平仍有小幅上揚。同時，寫字樓分布板塊增多，呈現出多核心發展格局。
樓宇經濟發展迅猛
近年來，天津市相關部門出臺了一系列培育、發展樓宇經濟的政策措施，寫字樓經濟得到快速發展。特別是今年5月，天津市正式確定了和平創新大廈等94個商務樓宇為全市第一批重點支持億元樓宇項目，計劃到2013年每個樓宇可實現年稅收超億元。
據了解，目前天津寫字樓市場與國內其他城市相比泡沫較少，而且天津城市經濟發展迅速、國家對于濱海新區的大力支持，都使得天津頗受投資者關注。據了解，本市在售高端寫字樓項目中，大部分以金融機構定制及實力企業自用為主導，市場需求強勁。據DTZ戴德梁行統計，2011年第3季度，天津寫字樓市場保持平穩上升態勢，全市平均成交租金達113.49元/平方米月，與上季度相比上漲0.94%;空置率下跌至10.8%，較上季下降了2.2%。全市甲級寫字樓凈吸納量為16076平方米，環比上漲127.06%。由于現存熱點寫字樓基本處于滿租狀態，租戶有向外圍區域擴展傾向，使得外圍區域租金上漲。
濱海新區寫字樓入市項目有所增加，響鑼灣商務區、中新生態城區域寫字樓項目主要以售為主;開發區中泰達MSD在租，租金為120~165元/平方米月。
DTZ戴德梁行天津公司總經理高炬表示，年內大體量北京寫字樓出租項目入市，將為天津寫字樓市場帶來約12萬平方米的新增供應。與此同時，隨著海河沿線、南京路沿線、西站商務區及海河東岸商務區等區域的高端寫字樓項目相繼入市，將使天津寫字樓市場的租賃壓力加大;響螺灣商務區、于家堡金融區等區域的高端寫字樓陸續建成，將使濱海新區成為甲級寫字樓市場新的價值增長點;隨著天津樓宇經濟、總部經濟不斷發展，天津寫字樓市場將會得到長足發展。
高力國際的市場研報中顯示，天津優質寫字樓市場近期表現良好，市場整體空置率下降至2002年以來的最低水平11.86%，租金回到歷史高位。
多中心格局初露端倪
在天津優質寫字樓市場需求繼續不斷增長、優質寫字樓市場整體平均租金繼續走強的同時，津城寫字樓多中心的格局也初露端倪。
在天津市區，除傳統的以津匯廣場、國際大廈、君隆廣場、天津中心為代表的南京路金融商務圈和以北方金融大廈、衛寧大廈為代表的友誼路商務圈外，近年來，以保利金融街大都會、仁恒海河廣場、富力城3期寫字樓為代表的老城廂高端商務區;以環球金融中心、合生國際大廈、天津灣為代表的海河沿岸商務區;以嘉里中心、中信廣場、渤海銀行項目、中糧大道為代表的南站商務區等新興金融商務區正在迅速形成。在濱海新區，泰達MSD中心商務區、響螺灣商務區、于家堡金融服務區的興建，將形成輻射全國乃至世界的新商務核心區。
這些新的商務區為寫字樓多中心的發展格局奠定了堅實的基礎，也是津城寫字樓市場邁向成熟的標志。
投資回報率優于住宅
對于寫字樓的市場持續走高的現象，業內人士表示，高端寫字樓產品的投資回報率要優于住宅產品，再加上其不限購的特點，使得不少購房者將置業目光瞄準了寫字樓。北京金環房地產咨詢有限公司表示，天津巨大的潛力和空間，促使越來越多的品牌開發商進駐，“我們機構曾經做過調研，發現越來越多的外來投資商或基金看中天津市場的投資物業，這些投資物業基本上都是高端的寫字樓產品和商鋪，因為只有這種高品質的辦公樓和商業項目，投資回報才會達到投資人的要求。”
地產資深人士劉旭表示，建造具有國際水平的多功能甲級寫字樓是天津寫字樓發展的重點。同時，入住率是寫字樓的生命所在，而物業管理決定了寫字樓的運營成本和經濟壽命，因此好的寫字樓更要注重持有物業的管理和維護?！澳壳白≌a品投資并不十分穩妥，而寫字樓的春天已經開始了。特別是一些高端寫字樓，良好的地理位置和高品質的物業管理將帶來不錯的租金收益。從目前市場環境來看，這種收益無疑比住宅市場的回報率要高得多，而且更加穩定?！?BR>寫字樓市場競爭加劇
DTZ戴德梁行研究部的數據統計，2011~2015年天津甲級寫字樓約有186萬平方米，而集中供應將出現在2014~2015年，寫字樓大量供應將使市場競爭壓力加劇。面對激烈的市場競爭，寫字樓開發商出現了諸多定制項目。如金谷大廈B座為銀行分行量身定做，C座為銀行支行辦公使用;天津大都會A座、C座定位于金融企業總部基地;渤海銀行則在海河東岸CBD區域定做自身的總部項目。專家表示，開發商進行整售或定制，一方面可以迅速回籠資金，解決資金鏈問題;另一方面，引入大型機構可以有效提升客戶品質，對于后續租賃有良好的帶動作用。
據了解，天津市區未來寫字樓項目在新興商業區較為集中，可選范圍不斷擴大，寫字樓大體量的購買或定制，或可以緩解未來甲級寫字樓的集中供應所造成的激烈競爭。在濱海新區，未來寫字樓市場供應以響鑼灣和于家堡區域較為集中，目前項目進展迅速，一些在售寫字樓項目依托區域未來發展潛力，吸引了來自山西、河北等外地私人買家。同時，大型機構及企業總部入駐天津也是看好天津城市的發展，這也可以有效促進天津總部經濟和樓宇經濟的發展，發掘天津的城市發展潛力。（來自新浪樂居）
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