寫字樓年底淡季現(xiàn)投資狂潮
發(fā)布時(shí)間：2011年12月09日分享到： 住宅限購后，部分投資客轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。相比之下，二手寫字樓市場(chǎng)雖也因住宅限購而聚集不少人氣，但許多投資者止步于其較高的資金門檻。從近期各大中介行公布的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)得知，時(shí)近年關(guān)，原本應(yīng)是寫字樓成交淡季的11月卻迎來了交易小高峰。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前計(jì)劃投資寫字樓的，普遍都是資金預(yù)算不太雄厚的中小型投資者，其中不乏從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的投資客。
市況一覽
10~11月成交坐“過山車”12月觀望加重
從廣州各大中介公司近期公布寫字樓成交數(shù)據(jù)可知，與前三個(gè)季度成交均量相比，10月份廣州二手寫字樓成交量略有減少。多位行家表示，造成10月份二手寫字樓交投淡靜的原因，一是處于國(guó)慶長(zhǎng)假及廣交會(huì)的成交“空窗期”，令部分企業(yè)買家擱置或取消寫字樓購置計(jì)劃。二是趁年底出動(dòng)淘筍貨的睇樓客增多，但無奈大部分優(yōu)質(zhì)二手寫字樓處于“有價(jià)無市”的窘?jīng)r，業(yè)主注重長(zhǎng)線投資，鮮有放盤，因此買賣成交速度有所放緩。三是由于部分投資客被市場(chǎng)上熱炒的商業(yè)裙樓小商鋪吸引，少數(shù)客戶被分流。
到11月份，從市內(nèi)各大中介口中得知，寫字樓租售成交量都較10月份有明顯回升。滿堂紅寫字樓部總監(jiān)劉星接受采訪時(shí)表示，11月份經(jīng)由滿堂紅促成的寫字樓買賣成交環(huán)比上升近4倍，其中，因一二手聯(lián)動(dòng)而帶旺的一手寫字樓銷售占據(jù)成交主體。而寫字樓租賃成交量環(huán)比增加3倍。
中原地產(chǎn)工商鋪寫字樓出租副營(yíng)業(yè)總監(jiān)劉偉倫接受采訪時(shí)表示，步入第四季度，二手寫字樓市場(chǎng)上多了不少急于放盤套現(xiàn)周轉(zhuǎn)的業(yè)主。據(jù)了解，這部分業(yè)主的放盤心態(tài)有所放松，放盤價(jià)格普遍下調(diào)10%~15%。合富置業(yè)星匯商業(yè)部主管朱良邑指出，今年受到限購政策的影響，不少投資者抱著“執(zhí)平貨”的心態(tài)，伺機(jī)年底入貨，預(yù)期12月寫字樓市場(chǎng)交投仍有看頭，價(jià)格實(shí)惠的寫字樓單位會(huì)吸引投資者關(guān)注。
現(xiàn)象一：“現(xiàn)金為王”一次性付款優(yōu)惠大
劉偉倫指出，時(shí)近年關(guān)，部分企業(yè)和生意人的資金較為緊張，因此，碰上手中握有充裕資金的買家，特別是具備一次性付款條件的買家，急于周轉(zhuǎn)的業(yè)主多半愿意各付各稅或再優(yōu)惠幾個(gè)點(diǎn)。行家提醒投資者可趁著現(xiàn)時(shí)行情走低，善用市場(chǎng)中“現(xiàn)金為王”的利好條件，謹(jǐn)慎入市淘筍貨。
“雖然二手寫字樓買賣動(dòng)輒上千萬，但以目前的情況來看，可承擔(dān)一次性付款的買家高達(dá)四成，而且這個(gè)比例還在緩慢攀升。”興業(yè)地產(chǎn)工商鋪區(qū)域經(jīng)理陳春妮表示，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)中多了不少一次性付款的客戶，這部分客戶手上資金較為充裕，通常購置的是總價(jià)介于300萬~500萬元的寫字樓，“由于銀行利率高企，他們一般會(huì)選擇一次性付款”。此外，部分自用的公司客戶也會(huì)選擇一次性付款，但這部分客戶所占比例不高。
現(xiàn)象二：優(yōu)質(zhì)盤源吃緊資深投資客年尾掃貨
據(jù)朱良邑透露，目前寫字樓投資者普遍是資金預(yù)算不太雄厚的中小型投資者，預(yù)算多在100萬元以內(nèi)或是幾百萬元左右，而目前傳統(tǒng)商圈二手寫字樓放盤單位，面積普遍是200~300平方米的中大面積單位，以中小型投資者的預(yù)算一般都難以達(dá)到最低入市門檻，因此一些新興商圈或非傳統(tǒng)寫字樓物業(yè)會(huì)受這些投資者青睞。
富力 (論壇)美好置業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理林偉佳預(yù)計(jì)，年尾優(yōu)質(zhì)寫字樓二手盤源將更緊張。尤其是珠江新城和天河北板塊的二手寫字樓，業(yè)主多為長(zhǎng)線投資客，態(tài)度較強(qiáng)硬。朱良邑認(rèn)為，雖然該板塊寫字樓售價(jià)及租金有一定升幅，但對(duì)早期入市的投資者來說，除非放盤后資金有更好的投資去向，選擇現(xiàn)時(shí)放盤套現(xiàn)的甚少。
至于買家方面，林偉佳預(yù)計(jì)“趁年底低位調(diào)整出手的大多是經(jīng)驗(yàn)老到的資深投資客”，私人買家將有所減少，公司客戶略有增加。至于市場(chǎng)熱求的總價(jià)500萬元以下的二手寫字樓，朱良邑推薦投資者可考慮富力盈信、津?yàn)I騰越、富力盈豐、華普大廈等珠江新城板塊的寫字樓物業(yè)。而對(duì)于剛轉(zhuǎn)跑道的寫字樓投資新丁，他建議優(yōu)先考慮風(fēng)險(xiǎn)較低的傳統(tǒng)商圈寫字樓，與此同時(shí)還需要了解該寫字樓的物業(yè)管理素質(zhì)、空置率等情況，切勿因價(jià)格而急于出手。
現(xiàn)象三：珠江新城租金回報(bào)率不敵天河北
朱良邑表示，在住宅市場(chǎng)限購以及歐債危機(jī)等影響下，投資者的資金出路選擇不多，商用物業(yè)市場(chǎng)始終是投資者關(guān)注的重點(diǎn)之一，當(dāng)中，寫字樓也是其中一類投資者關(guān)注的重點(diǎn)物業(yè)類型。
廣州傳統(tǒng)寫字樓商圈包括珠江新城板塊、天河體育中心板塊及環(huán)市東板塊，而現(xiàn)時(shí)珠江新城寫字樓二手均價(jià)基本在28000~32000元/m2左右，天河體育中心板塊寫字樓租賃二手價(jià)為22000~28000元/m2左右，環(huán)市東板塊寫字樓二手價(jià)在18000~25000元/m2左右。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然三大板塊二手均價(jià)各不相同，但從總體成交情況來看，總價(jià)在500萬元以下的寫字樓仍是市場(chǎng)的香餑餑。
朱良邑表示，現(xiàn)時(shí)寫字樓租金的回報(bào)率基本在4%以上，部分地段好、管理好的寫字樓回報(bào)率會(huì)更高，如現(xiàn)時(shí)不斷完善及發(fā)展的珠江新城，寫字樓的價(jià)格還有上升的空間。而環(huán)市東商圈及天河體育中心商圈是傳統(tǒng)的寫字樓商圈，因此售價(jià)與租金升幅較穩(wěn)定，升幅基本在10%左右。
珠江新城寫字樓租售價(jià)在去年年底至今年年初，成交價(jià)格一路猛漲，顯現(xiàn)出后起之秀極強(qiáng)的爆發(fā)力。但與售價(jià)相比，租金則略顯疲態(tài)，雖也有拉升，但從其3%~4%的租金回報(bào)率看，已不敵天河北和環(huán)市路板塊。
（來自網(wǎng)絡(luò)）
【免責(zé)聲明】:文章來源于網(wǎng)絡(luò)，不代表本站支持或者贊同其觀點(diǎn)。
http://www.dengminghao.com/ 竭誠(chéng)為您服務(wù)
預(yù)約看房
點(diǎn)擊在線咨詢
