專家稱負(fù)利率促寫字樓投資熱
發(fā)布時(shí)間：2011年12月08日分享到：12月3日，鄭州高端寫字樓投資論壇暨美盛中心推介會(huì)在中州皇冠假日酒店隆重舉行，高端寫字樓投資專家、馳騁業(yè)界的實(shí)戰(zhàn)企業(yè)家及與世界接軌的頂級(jí)寫字樓服務(wù)商，為現(xiàn)場300余名嘉賓呈現(xiàn)了一場寫字樓投資財(cái)富盛宴。
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰博士，美盛置業(yè)董事長高重恒，美國LEED認(rèn)證、香港仲量聯(lián)行等專家分別就高端寫字樓投資熱點(diǎn)、高端寫字樓投資相關(guān)法則、高端寫字樓認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)、高端物管服務(wù)等為在場嘉賓做了深入的剖析。通過項(xiàng)目推介，在場嘉賓還對(duì)中原首家殿堂級(jí)商務(wù)標(biāo)桿美盛中心有了深入的認(rèn)識(shí)與了解。
負(fù)利率時(shí)代
寫字樓是最佳投資選擇
12月5日，先后十二次上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率宣布下調(diào)，這被解讀為宏觀金融緊縮政策時(shí)代的結(jié)束，標(biāo)志著以防止通貨膨脹為主要目標(biāo)的宏觀調(diào)控已經(jīng)基本結(jié)束，接下來面臨的是如何保增長的問題。
雖然存款準(zhǔn)備金率下調(diào)證明防止通貨膨脹不再是當(dāng)下最重要的話題，但可以看到，CPI依然維持在高位運(yùn)行，而不爭的事實(shí)是，我們依然要長期處于一個(gè)“負(fù)利率”時(shí)代。通俗地說，“負(fù)利率”意味著把錢存在銀行趕不上物價(jià)上漲，被貶值了。
“實(shí)際上連續(xù)六次上調(diào)存款利率以后，銀行一年期定期存款的利率才只有3.5%，而10月份我國的CPI高達(dá)5.5%，也就意味著100元錢在這一年里面要凈貶值5.5元。”李曉峰認(rèn)為，通貨膨脹是富人的“瘦身器”，也是窮人的“絞肉機(jī)”，資產(chǎn)的縮水成為共同的困境。
“通貨膨脹會(huì)影響到我們的生計(jì)，因此我們就需要通過投資，通過財(cái)富的增值抗通貨膨脹，房地產(chǎn)不僅僅是作為消費(fèi)，而且是作為投資的一個(gè)非常重要的選擇。”在李曉峰看來，21世紀(jì)的第一個(gè)十年投資的重點(diǎn)在住宅地產(chǎn)，21世紀(jì)的第二個(gè)十年投資的重點(diǎn)將逐漸由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)，商務(wù)地產(chǎn)就是指寫字樓。
實(shí)際上，在原SOHO中國營銷總監(jiān)張祖幫看來，隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，需求決定供應(yīng)，城市化的進(jìn)步將大大刺激寫字樓等商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展，投資鄭州的高端寫字樓，的確是一個(gè)不錯(cuò)的方向，而且眼下的投資時(shí)機(jī)，也很恰當(dāng)。
建筑和物業(yè)
寫字樓投資的財(cái)富雙核
評(píng)價(jià)高端寫字樓的好壞，有兩個(gè)系統(tǒng)：一是以建筑為核心的系統(tǒng)，二是以物業(yè)服務(wù)為核心的系統(tǒng)。
在高重恒看來，購買寫字樓進(jìn)行投資一定要滿足三大條件：形象、效率、價(jià)值;四大構(gòu)成：地段、產(chǎn)品、客戶、服務(wù)。為此美盛中心的超甲級(jí)寫字樓具備鄭州市的三大高端：稀缺的高端價(jià)值地段、五星級(jí)酒店喜來登的高端配套、單層3600㎡的高端企業(yè)門戶。
“高端寫字樓不僅體現(xiàn)了高度上的優(yōu)勢，也不光是建筑上的優(yōu)勢，更多的是人性化和細(xì)節(jié)方面的設(shè)計(jì)。”高重恒表示，作為財(cái)富地標(biāo)，通過美國LEED認(rèn)證，將使項(xiàng)目在后續(xù)的開發(fā)過程中能夠打造更好的景觀，提供多樣化的生態(tài)環(huán)境，為未來的租戶提供良好的室外環(huán)境。
物業(yè)則是衡量寫字樓出售價(jià)值的另一個(gè)指標(biāo)，仲量聯(lián)行大中華區(qū)董事謝文彬認(rèn)為，以物業(yè)服務(wù)為核心的系統(tǒng)，是高端寫字樓的第二次價(jià)值，它主要是以物業(yè)服務(wù)品質(zhì)為考察核心。物業(yè)服務(wù)品質(zhì)好，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，既可以保證寫字樓高品質(zhì)的可持續(xù)性，又可以保證寫字樓的低成本維護(hù)，對(duì)于提升寫字樓的投資回報(bào)具有極大的促進(jìn)作用。
實(shí)際上，仲量聯(lián)行是世界五大行之一，是物業(yè)管理及企業(yè)設(shè)施管理業(yè)的翹楚，管理的物業(yè)遍布世界各地，美盛中心選擇仲量聯(lián)行，除了看中其在寫字樓物業(yè)管理方面的豐富經(jīng)驗(yàn)之外，為業(yè)主們爭取更好的投資回報(bào)才是其根本出發(fā)點(diǎn)。
美盛中心，政務(wù)中心的財(cái)富地標(biāo)
除了引以為傲的五星級(jí)酒店和單層3600平方米之外，在高重恒眼里，美盛中心最大的資本是真正的絕佳地段，“唯一性就是，在鄭州市目前誰也找不到比這一塊地更好，或者與這一塊地一樣好的地方，你可以在鄭州市隨便找，找不到這樣的一塊地，沒有這么好的地了。”
據(jù)了解，美盛中心是集國際5A級(jí)寫字樓、國際五星級(jí)酒店為一體的“高形象、高標(biāo)準(zhǔn)、高效率”商務(wù)綜合體，項(xiàng)目位于金水路與農(nóng)業(yè)東路交會(huì)處，位于省政府對(duì)面，周邊省級(jí)政府機(jī)關(guān)、大型國企環(huán)繞，西接鄭東新區(qū)中央商務(wù)建成區(qū)，東連鄭東新客站和鄭開大道，是鄭州地鐵一號(hào)線經(jīng)由的重點(diǎn)站，距離鄭州新客站2公里，距離鄭州新鄭國際機(jī)場30公里，占據(jù)絕佳地理位置，是未來鄭州的行政辦公核心區(qū)域。
“而中國的市場經(jīng)濟(jì)是中國政府可以強(qiáng)力干預(yù)的市場經(jīng)濟(jì)，因而在這種情況下我們不僅要找市場，還要找市長，這就是中國經(jīng)濟(jì)和外國經(jīng)濟(jì)的不同。”李曉峰認(rèn)為，寫字樓不僅僅要體現(xiàn)商務(wù)氛圍，更重要的是要有一些政務(wù)氛圍，商務(wù)氛圍也許周邊可以逐漸建立起來，而對(duì)美盛中心來說，政務(wù)氛圍更具有壟斷性，是想得都得不到的一個(gè)非常稀缺的資源。
“以停車為例，我們的停車位有1100個(gè)，在鄭州市的寫字樓里面是最充裕的。另外，我們酒店里面有一個(gè)1500平方米的無柱會(huì)議中心，也是目前鄭州市酒店里面最大的會(huì)議中心。”高重恒表示，從產(chǎn)品來講，美盛中心的樓體形象、配套、大堂、文化、記憶點(diǎn)等都很好，各方面的效率和投資價(jià)值都很高。
據(jù)了解，美盛中心已與交通銀行、東亞銀行、華電國際電力、日立電梯、希努爾男裝等數(shù)十家國際名企達(dá)成共識(shí)，入駐在即，稀缺位置日益遞減。美盛中心銷售中心將于12月10日開放，與世界同步由此開始。
名詞釋義：(LEED： Leadership in Energy and Environmental Design，“能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒獎(jiǎng)”，它是一個(gè)專業(yè)的綠色建筑的評(píng)價(jià)體系，是由美國的綠色建筑委員會(huì)USGBC這樣一個(gè)第三方的民間組織開發(fā)、推動(dòng)和管理的獨(dú)立的綠色建筑認(rèn)證體系。)
專家論道
李曉峰：
投資寫字樓，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低
收益相對(duì)較高
住宅投資、商鋪投資和寫字樓投資，是房地產(chǎn)投資的三個(gè)必選項(xiàng)，不同形式，特點(diǎn)不一樣。住宅風(fēng)險(xiǎn)低，收益也低;商鋪收益高，但風(fēng)險(xiǎn)也高，從這個(gè)意義上說，寫字樓是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，收益又相對(duì)較高的一個(gè)相對(duì)溫和的投資產(chǎn)品。所以，在投資時(shí)如何選擇布局和安排資金，采取一種進(jìn)攻性的投資策略、防守性的投資策略或者一種相對(duì)中庸的投資策略，需要根據(jù)資金實(shí)力、個(gè)性，同時(shí)也根據(jù)產(chǎn)品的投資性質(zhì)作出自己的選擇。
高重恒：
美盛中心解決寫字樓乘梯難問題
內(nèi)部垂直交通系統(tǒng)是目前鄭州市寫字樓最大的問題，也就是乘梯難，包括很多原來很好的寫字樓電梯也等得煩人。我們美盛中心的專用電梯有21部，不足200平方米就有一部電梯，保證每一層的服務(wù)效率是過剩的，就是說電梯的量是過剩的。另外，我們的電梯是專用寫字樓電梯而不是住宅電梯，現(xiàn)在很多寫字樓的電梯都是用住宅電梯，不是寫字樓電梯，寫字樓的電梯一定要大，速度要快。
朱文敏：
經(jīng)過LEED認(rèn)證的寫字樓投資回報(bào)好
綠色建筑的開發(fā)是整個(gè)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要組成部分，這些LEED認(rèn)證的項(xiàng)目，相對(duì)于傳統(tǒng)的建筑而言，在同一個(gè)地段的情況下會(huì)帶來這樣的好處：首先是減少8%~9%的運(yùn)營費(fèi)用，其次是增加7.5%的建筑估值，同時(shí)可以增加6.6%的投資回報(bào)以及3.5%的出租率，同時(shí)在租金上也會(huì)有所提升。從我們目前在國內(nèi)調(diào)查的各種申請(qǐng)LEED認(rèn)證的項(xiàng)目而言，在高端寫字樓部分的投資回報(bào)是非常明顯的。
張祖幫：
城市化促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)步
當(dāng)城市化率達(dá)到50%以上時(shí)，就表示這個(gè)區(qū)域的人主要以城市生活為主，他們的住房需要通過商品房來實(shí)現(xiàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了極大的需求。從國際慣例的數(shù)字來看商業(yè)地產(chǎn)，我們現(xiàn)在城市化正處在起步階段，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)應(yīng)該很大，只不過今年下半年受到住宅調(diào)控的影響，很多人的觀念沒有把地產(chǎn)完全分開，特別是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，很快這個(gè)概念會(huì)更清晰。
謝文彬：
寫字樓的物業(yè)非常重要
對(duì)于寫字樓租賃來說，定期周詳?shù)木S護(hù)非常重要，很多客戶可能會(huì)有一個(gè)感受，過去當(dāng)一個(gè)樓宇剛剛落成的時(shí)候有可能感覺非常好，但是過了一段時(shí)間以后，你們會(huì)感覺在某部分項(xiàng)目，由于管理不善導(dǎo)致它的破舊率非常嚴(yán)重。一般意義上，做好多方面的物業(yè)服務(wù)的目的是為了保證所有投資者投資該項(xiàng)目以后，能夠得到一個(gè)很高的回報(bào)。（來自網(wǎng)絡(luò)）
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