深圳小戶型寫(xiě)字樓受寵 總體情況不樂(lè)觀
發(fā)布時(shí)間：2011年11月30日分享到：近日，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)陷入了停頓，買(mǎi)賣(mài)成交持續(xù)下滑，但由于空置率和租金表現(xiàn)良好，市場(chǎng)尚未出現(xiàn)轉(zhuǎn)向信號(hào)。
在持續(xù)了近一年的火爆行情后，近日，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)陷入了停頓，買(mǎi)賣(mài)成交持續(xù)下滑。業(yè)內(nèi)人士表示，相對(duì)深圳寫(xiě)字樓年中一路“綠燈”、高歌猛進(jìn)，目前寫(xiě)字樓則亮出“黃燈”，處于僵持和觀望狀態(tài)，但由于空置率和租金表現(xiàn)良好，市場(chǎng)尚未出現(xiàn)轉(zhuǎn)向信號(hào)。預(yù)計(jì)全年的成交面積與前兩年相比，大幅下滑接近5成，創(chuàng)下近三年新低。
成交量料創(chuàng)近三年新低
“最近這兒的寫(xiě)字樓不好賣(mài)了，有的時(shí)候一連幾天都沒(méi)有客戶到訪，很少成交?！备Ｌ镏行膮^(qū)一位從事寫(xiě)字樓交易的中介地鋪經(jīng)理向記者表示。
福田中心區(qū)是深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的密集區(qū)，記者近日在這里采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)逆市走俏的寫(xiě)字樓市場(chǎng)如今出現(xiàn)了量跌價(jià)滯的狀態(tài)。在羅湖國(guó)貿(mào)、南山中心區(qū)等深圳寫(xiě)字樓熱點(diǎn)片區(qū)，上述現(xiàn)象同樣存在。
截至目前，全市寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售量約17萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年的成交面積也僅在20萬(wàn)平方米左右，高于2008年的16萬(wàn)平方米，但與2010年的37.8萬(wàn)平方米以及2009年的37.6萬(wàn)平方米相比，大幅下滑接近5成，預(yù)計(jì)將創(chuàng)近三年新低。
深圳中原地產(chǎn)寫(xiě)字樓部區(qū)域董事總經(jīng)理范進(jìn)佳認(rèn)為，銀行收緊銀根，將貸款基準(zhǔn)利率提高三四成、縮短貸款期限，大幅提高投資客入市門(mén)檻，而且外圍經(jīng)濟(jì)不明朗，再加上住宅市場(chǎng)的“三限令”逐漸動(dòng)搖工商鋪市場(chǎng)的投資信心，在這些因素的共同作用下，辦公物業(yè)的成交活躍度有所下降。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心何倩茹稱，全市寫(xiě)字樓成交面積偏低與供應(yīng)量低有關(guān)。盡管尚有一個(gè)月，但是2011年深圳寫(xiě)字樓的供應(yīng)量已基本定局。由于前兩年寫(xiě)字樓的供應(yīng)面積與銷(xiāo)售面積基本相當(dāng)，剩余到本年度的可售量不多，再加上今年很多寫(xiě)字樓只租不售，導(dǎo)致了供應(yīng)量大幅下滑。
一券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，寫(xiě)字樓價(jià)格過(guò)快的漲幅給新入市的投資客設(shè)置了較高的門(mén)檻，給持有者制造了過(guò)高的市場(chǎng)預(yù)期，兩股合力作用下，形成了成交量和成交價(jià)的“不合拍”。
“小戶型”吃香
在住宅市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)信號(hào)的情況下，寫(xiě)字樓成交量銳減并創(chuàng)出近三年新低，是否意味著深圳寫(xiě)字樓也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向信號(hào)?
業(yè)內(nèi)人士對(duì)于目前深圳寫(xiě)字樓現(xiàn)狀，認(rèn)為現(xiàn)在處于“黃燈”信號(hào)周期，是一種僵持和觀望狀態(tài)。
中原地產(chǎn)工商鋪總經(jīng)理何世勝否認(rèn)了“拐點(diǎn)”之說(shuō)，他認(rèn)為此時(shí)的調(diào)整只是暫時(shí)現(xiàn)象，寫(xiě)字樓租金高企，投資客抗得住，不會(huì)輕易離場(chǎng)。
“判斷寫(xiě)字樓市場(chǎng)是否出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，成交量并非決定因素，需考量空置率和租金。”范進(jìn)佳說(shuō)，“目前深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率仍處于10%～11%的歷史低位，羅湖、福田中心區(qū)更低至7%;租金仍有3%～4%的小幅上漲，目前市場(chǎng)尚未出現(xiàn)像2008年類(lèi)似的轉(zhuǎn)向信號(hào)。”
記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，成交低迷的同時(shí)，市場(chǎng)大宗交易減少，部分投資客在投資渠道狹窄的情況下，選擇小戶型“探市”。如上周福田中心區(qū)榮超經(jīng)貿(mào)中心一個(gè)15樓123平方米的單位，以4.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格成交 南山區(qū)海岸城西座一個(gè)21樓76平方米的戶型，被一客戶以3.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格買(mǎi)下;而一位來(lái)自福田的投資客則買(mǎi)下了龍崗正中時(shí)代廣場(chǎng)195平方米的單位，成交價(jià)位2.6萬(wàn)元/平方米。
范進(jìn)佳表示，近期市場(chǎng)成交以總價(jià)為200～400萬(wàn)元的小戶型為主，說(shuō)明市場(chǎng)的觀望氛圍較為濃厚。
后市關(guān)鍵看政策
記者采訪了幾位熟悉的寫(xiě)字樓投資客，得到的答復(fù)多為“深圳寫(xiě)字樓價(jià)格仍處于高位，對(duì)后市走勢(shì)還看不清楚，打算再觀望一段時(shí)間”。
世華地產(chǎn)商業(yè)部副總經(jīng)理吳自標(biāo)表示，投資客仍擔(dān)心調(diào)控政策會(huì)波及到商業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)信心明顯不足，觀望氛圍濃厚。而且短期利率上漲幅度過(guò)大，壓縮了獲利空間，在這個(gè)時(shí)候，投資客往往選擇暫時(shí)收手。
美聯(lián)物業(yè)分析報(bào)告稱，受一手住宅市場(chǎng)降價(jià)潮的影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的觀望氣氛變得越來(lái)越濃厚，開(kāi)發(fā)商不敢貿(mào)然開(kāi)盤(pán)、二手業(yè)主不肯減價(jià)、買(mǎi)家承接意欲偏低，多方因素影響下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的成交處于低迷狀態(tài)。
范進(jìn)佳認(rèn)為，深圳獨(dú)棟寫(xiě)字樓后市關(guān)鍵看銀行政策，如果貸款利率下調(diào)、延長(zhǎng)貸款年限，會(huì)刺激投資客入市;反之，投資客會(huì)進(jìn)一步減少。畢竟深圳寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的主力客戶還是投資客。
何倩茹則表示對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的較好預(yù)期，她說(shuō)：“縱然寫(xiě)字樓市場(chǎng)的觀望情緒在加劇，但住宅市場(chǎng)的投資屬性已漸漸被淡化，工商鋪將成為未來(lái)投資的重要渠道。再加上辦公物業(yè)的租金在節(jié)節(jié)攀升，租金回報(bào)率觸底反彈，這個(gè)利好因素增強(qiáng)了辦公物業(yè)的投資價(jià)值，帶動(dòng)成交量穩(wěn)定發(fā)展?！保▉?lái)自新浪樂(lè)居）
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