辦公物業火熱 寫字樓受沖擊
發布時間：2011年11月24日分享到：在住宅市場降價狂潮下，辦公類的物業并未表現出跟風的態勢。近期，普陀長風板塊贏華國際廣場，打出了小面積、送契稅、送裝修、低首付的廣告語去招攬客戶。位于中內環，靠近地鐵線的小面積辦公物業，是否值得投資?
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漢宇地產研究部經理付偉表示，純辦公形式的寫字樓，大部分以整層出售，未來會更加普遍，起碼也是200平方米以上的分割，所以小于200平方米的純辦公類型物業會越來越少。而這類物業的投資門檻也會越來越高。投資者可相機買入。
當然，不限購的辦公物業并不止此一類。目前市場上的辦公性質物業，已經不再限于純寫字樓的形式。更多像是商住兩用的SOHO、LOFT、酒店式公寓都被劃分為辦公物業。此類物業也經常打著不限購、不限貸的商住性質去吸引被住宅類限外的投資客。雖然真正辦公性質的寫字樓在售的不在少數，但是大部分以整層出售或者整棟出租的形式對外，面對的客戶也都只限于資金充足的公司（北京寫字樓出租網）。
辦公樓購買限制
1、港澳臺、外籍人士禁止購買。
2、外籍公司禁止購買，除非在中國注冊公司。
長線投資辦公物業
據福美來不動產商業地產經理張堅表示，辦公物業的年投資回報率一般在5%~8%左右。而限購以來，辦公物業的漲幅比較大，最多達到20%。
不過投資的對象主要是公司、浙商為主，近期溫州投資客缺少資金等情況，導致辦公類的物業市區一批浙商的客戶，所以價格有所回落，不過總體表現還是較為平穩。
除了年投資回報率，投資辦公類物業主要還是靠租金回報率。
據中原辦公樓分部二部經理管俊的介紹，投資辦公樓要注意以下幾個因素：1、位置。一般以靠近商圈、商業中心為參考。2、交通便利，靠近軌道交通，出行便利。3、內環、內中環、中環等區域的寫字樓空置率較低，租金回報率也較高。
以贏華國際廣場為例，目前在售的小面積為130~300平方米，均價3萬元/平方米。地處中內環，所在的長風板塊。板塊分為東西兩塊，比較成熟的東面(云嶺路，大渡河路)出租率在85%~90%，而西面，出租率可能只有70%左右。贏華國際廣場所處在西面，周邊的參考租金在3.5元/平方米/天。按照130平方米的小面積辦公樓為例：見右下表。
純辦公性質辦公樓投資優勢
◎ 與辦公性質的SOHO、LOFT、酒店式公寓相比
1、面積較大，適合規模較大的企業辦公。(一般的LOFT、SOHO、酒店式公寓的辦公環境比較適合剛剛起步的規模公司)
2、辦公環境好。(一般辦公樓樓道設施有衛生間和茶水間，且辦公樓的停車位也相對充足)
3、租金收益高。(辦公樓租金一般在3.5元/平方米/天，算下來，一個月的租金起碼在105元/平方米。而LOFT、SOHO、酒店式公寓租金水平與住宅租金相差不大，一般50平方米的酒店式公寓租金在2000元~2500元左右，平均租金是40~50元/平方米)
◎ 與住宅相比
1、不限購、不限貸
2、同區域辦公物業比住宅單價便宜。(以贏華國際廣場為例，2.7~3萬元/平方米，距離地鐵2號線威寧路7分鐘的路程，而地鐵站周邊的住宅二手房均價在3.5萬元/平方米。新房物業在4萬元/平方米。)
3、租客更具穩定性。(一般辦公樓的租客為公司性質，租賃周期一般為2~3年，甚至更久。比以個人或者家庭為租賃對象的住宅更具穩定行)
純辦公性質（北京寫字樓）投資缺點
◎ 與辦公性質的SOHO、LOFT、酒店式公寓相比
1、面積大、總價高，投資門檻高
2、只能辦公，不能居住。功能性不多
◎ 與住宅相比
1、稅費高
2、客戶人群少(港澳臺、外籍人士禁止購買)
3、持有成本高，物業費貴，水電雙倍
4、只有50年產權
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