我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)泡沫化趨于嚴(yán)重
發(fā)布時(shí)間：2011年11月21日分享到：“如今國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，覺(jué)得都是一個(gè)模子刻出來(lái)的?！碧峒爸袊?guó)內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，一家國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)品牌代理商如此描繪她的感受。
確實(shí)，隨著城市化進(jìn)程的不時(shí)加速、人們消費(fèi)才能的逐步進(jìn)步以及宏觀調(diào)控之下房企的紛繁轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量在最近一兩年呈現(xiàn)激增態(tài)勢(shì)。
而以目前的狀況看，供給的集中放量，使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在迅猛的開(kāi)展過(guò)程中呈現(xiàn)了一系列亟待處理的問(wèn)題。
同質(zhì)化開(kāi)展
2011年，以購(gòu)物中心為代表的城市綜合體項(xiàng)目在全國(guó)可謂遍地開(kāi)花。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報(bào)告顯現(xiàn)，到2011年底，東莞將具有購(gòu)物中心69家，建筑面積350萬(wàn)平方米；沈陽(yáng)將具有購(gòu)物中心71個(gè)，建筑面積超越700萬(wàn)平方米；石家莊將具有購(gòu)物中心22家，建筑面積接近230萬(wàn)平方米；貴陽(yáng)將具有購(gòu)物中心43家，建筑面積接近200萬(wàn)平方米。
統(tǒng)計(jì)還顯現(xiàn)，珠海、中山、?？?、銀川、西寧5個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，其中城市綜合體形態(tài)的購(gòu)物中心占比最高。
在一線城市，世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯現(xiàn)，2010年，北京商業(yè)地產(chǎn)新增供給量和吸納量分別到達(dá)了絕后的123萬(wàn)平方米和100萬(wàn)平方米，比2009年分別增長(zhǎng)了355%和357%。據(jù)其監(jiān)測(cè)，2011年北京將有近20個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目入市，總建筑面積達(dá)120萬(wàn)平方米。
此外，2011年第四季度和2012年，估計(jì)分別還將有6個(gè)新項(xiàng)目和15個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入北京市場(chǎng)，總建筑面積超越148.3萬(wàn)平方米，總體新增供給量仍處于高位。此外，上海、廣州、深圳等地商業(yè)地產(chǎn)供給量也在直線飆升。
在宏觀調(diào)控面前，商業(yè)地產(chǎn)儼然成為一些開(kāi)發(fā)商眼中的“避風(fēng)港”。有專(zhuān)家估計(jì)，鑒于樓市調(diào)控對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生的沖擊以及房企尋求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)的心理訴求，將來(lái)一段時(shí)間全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍將繼續(xù)走熱。
對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)研討會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾對(duì)媒體表示：“一個(gè)小縣城建三四個(gè)城市綜合體，這不是繁榮，而是亂象?！?/P>
在中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國(guó)雄看來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的一再升溫，局部房企曾經(jīng)步入誤區(qū)?！叭缃窈芏喑鞘小⒑芏嚅_(kāi)發(fā)商都在規(guī)劃城市綜合體，相同現(xiàn)象比擬普遍，很多購(gòu)物中心在外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)等方面差別很小，這樣就形成千城一面的場(chǎng)面?！?/P>
“以天津?yàn)I海地域的某片大型商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域?yàn)槔?，銷(xiāo)售期都集中在今年下半年和明年上半年這個(gè)時(shí)間段，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)域、價(jià)錢(qián)和客群上都面臨同質(zhì)化問(wèn)題。”戴德梁行天津公司總經(jīng)理高炬表示。
顯然，這種以購(gòu)物中心為主要形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在數(shù)量上大躍進(jìn)的同時(shí)，其商業(yè)形式?jīng)]有創(chuàng)新、推出的產(chǎn)品大同小異，也成為限制其開(kāi)展的關(guān)鍵所在。很多專(zhuān)業(yè)人士表示，假如“同質(zhì)化”的問(wèn)題不能處理，一旦商業(yè)地產(chǎn)一哄而上構(gòu)成泡沫，其結(jié)果比普通住宅愈加嚴(yán)重。
差別化運(yùn)營(yíng)
即使是在一線城市，因集中放量、同質(zhì)化嚴(yán)重招致的問(wèn)題項(xiàng)目往常就曾經(jīng)呈現(xiàn)。
據(jù)高緯環(huán)球監(jiān)測(cè)，在北京，有一些購(gòu)物中心招租呈現(xiàn)了艱難。雖然項(xiàng)目行將竣工，但由于招租狀況不利，這些本應(yīng)在2012年入市的批發(fā)項(xiàng)目有可能推延入市。
高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)批發(fā)地產(chǎn)效勞部執(zhí)行董事James Hawkey表示：“我們?cè)?jīng)開(kāi)端看到一些城市呈現(xiàn)問(wèn)題批發(fā)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和管理上都有問(wèn)題，因而很難吸收優(yōu)質(zhì)批發(fā)租戶(hù)入駐。（北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)）由于不少缺乏批發(fā)項(xiàng)目經(jīng)歷的開(kāi)發(fā)商繼續(xù)開(kāi)發(fā)超越本身管理才能的批發(fā)項(xiàng)目，我們估計(jì)會(huì)有更多的問(wèn)題購(gòu)物中心呈現(xiàn)?！?/P>
但另一方面，全國(guó)范圍內(nèi)的消費(fèi)才能和消費(fèi)程度的疾速提升，也給批發(fā)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)展帶來(lái)了史無(wú)前例的時(shí)機(jī)。據(jù)國(guó)度統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前三季度，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品批發(fā)總額達(dá)13.08萬(wàn)億，同比名義增長(zhǎng)17%。
面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏大蛋糕，身在其中的任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商顯然都不愿意放棄。
“面對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目普遍同質(zhì)化的現(xiàn)象，我們采取措施是對(duì)項(xiàng)目的目的客群持續(xù)停止深化調(diào)查研討，把握他們的消費(fèi)習(xí)氣和消費(fèi)需求；對(duì)契合項(xiàng)目定位的商戶(hù)堅(jiān)持親密的溝通與聯(lián)絡(luò)，同時(shí)借助公司國(guó)際化背景資源，引進(jìn)更多的共同資源。”北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿通知《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。
據(jù)李睿引見(jiàn)，陽(yáng)光新業(yè)旗下的商業(yè)項(xiàng)目在品牌選擇方面，通常都會(huì)引進(jìn)一些當(dāng)?shù)貨](méi)有，或者還沒(méi)進(jìn)入中國(guó)大陸的有特征、運(yùn)營(yíng)才能強(qiáng)、有吸收力的品牌，與其他商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)上構(gòu)成最大化差別。
據(jù)理解，公司在青島的新業(yè)廣場(chǎng)就與國(guó)內(nèi)知名兒童體驗(yàn)館運(yùn)營(yíng)商“比方世界”簽約。雙方共同建立一個(gè)專(zhuān)為3~12歲兒童精心打造的，由兒童自行管理的虛擬城市，總面積近7000平方米，總投資約1億元?！氨确绞澜缇褪悄芙o項(xiàng)目帶來(lái)差別化的這樣一個(gè)品牌。”李睿表示。
在天津，具有36萬(wàn)平方米建筑范圍的銀河購(gòu)物中心，是目前天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。為了使其顯現(xiàn)出與同類(lèi)項(xiàng)目的差別化，其開(kāi)發(fā)商天津樂(lè)城置業(yè)有限公司就打算充沛發(fā)揮其建筑面積最大的優(yōu)勢(shì)。天津樂(lè)城置業(yè)有限公司副董事長(zhǎng)李彤就表示，天津城投希望這個(gè)項(xiàng)目可以令天津商業(yè)地產(chǎn)減少與北京的差距，為天津的消費(fèi)者提供目前市場(chǎng)中沒(méi)有的一站式、體驗(yàn)式的效勞。
前述運(yùn)動(dòng)品牌代理商就表示，關(guān)于批發(fā)物業(yè)的選擇規(guī)范，除了傳統(tǒng)的地段和人流量之外，品牌組合也是他們十分看重的要素之一。
“除了商品差別之外，我們?cè)谛诓顒e化上也下了很大的時(shí)間。”據(jù)李睿引見(jiàn)，在購(gòu)物中心內(nèi)部空間設(shè)計(jì)、燈光設(shè)計(jì)、功用設(shè)計(jì)等方面如何充沛思索人性化要素，使消費(fèi)者具有更好的溫馨感，陽(yáng)光新業(yè)如今正在學(xué)習(xí)、引進(jìn)這方面的先進(jìn)經(jīng)歷。
世邦魏理仕的三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研討報(bào)告顯現(xiàn)，前期一些積極調(diào)整業(yè)態(tài)組合的項(xiàng)目停業(yè)情況已有大幅上升，估計(jì)將來(lái)選擇大幅調(diào)整業(yè)態(tài)組合的項(xiàng)目將不時(shí)增加?！岸ㄎ痪_和積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的項(xiàng)目估計(jì)可以順利入市，而定位含糊、管理程度較低的項(xiàng)目估計(jì)仍將閱歷漫長(zhǎng)的招商期和招商戰(zhàn)略的調(diào)整，新項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然十分劇烈。”（來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）
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