在住宅市場不景氣的情況下,商業地產由于具有被看好的長期租金收益和規避調控政策的優勢,在近一兩年逐步走上穩步上升通道。一線城市北上廣深,寫字樓市場基本處于飽和狀態。因此,對于寫字樓的需求正在不斷向二、三線城市滲透。與此同時,寫字樓在二、三線城市也得到了長足發展。業內人士形容,當前似乎到了寫字樓崛起的時代。
本期主持 梁冰
王如民 河南楷林置業有限公司副總經理
吳建軍 河南盛潤置業副總經理
邢媛 河南坤午置業有限公司副總裁
樊綠營 上上國際中心營銷總監
談及二、三線城市寫字樓的發展,王如民表示,鄭州寫字樓的發展可以拿上海、深圳的寫字樓發展做對比,總結出一些規律,這同時也是對鄭州寫字樓市場發展的一個印證。上?;臼浅鲎鈱懽謽牵朐谏虾YI高端寫字樓基本買不到;北京銷售型寫字樓占比不高于30%,大部分也是持有型物業。
深圳最好的兩家寫字樓公司之前都是銷售型的,但是這一年半陸陸續續出現了民營企業投資開發的寫字樓項目,由銷售型變成了持有型。所以,寫字樓市場在二、三線城市發展的歷程,也是要經過一個周期的,由銷售型物業變成租用型物業。
近期商業地產蓬勃發展,是時機成熟?還是住宅被限購之下的大勢所趨?吳建軍對此解讀道,最近的十年是國民財富快速增長,中產階級迅速膨大的十年;城市的發展、中原經濟區建設使包括寫字樓在內的房地產需求被迅速擴大;行業自身的發展趨勢這三個因素,促使鄭州商業地產迅猛發展。但它依舊呈螺旋式上升的規律。
該怎樣選擇風險小、收益高的寫字樓網進行投資?吳建軍表示,要選就選黃金地段加黃金產品,這是寫字樓中最值得投資的。
市場的利好反應,使得越來越多的開發企業進入寫字樓開發當中。同時也出現了這樣的一些局面:有的寫字樓招商爆滿、日進斗金,但也有的寫字樓門可羅雀、冷清度日。
邢媛認為,從市場來看,原來那種非常普通的,沒有什么特色、也沒有物業管理的寫字樓,逐漸被市場所淘汰,而那些品質高端、物業服務好的寫字樓,受到客戶追捧。所以,開發寫字樓項目,一定要爭取做到高端、與眾不同、人無我有,不光光是硬件,而且軟件也要跟得上。
商業地產作為保值、增值非常穩健的投資產品,將會成為更多的資本流向趨勢。
2003年,鄭州出現甲級寫字樓,經過CBD五年的培育,目前租金從每平方米3元漲到6元,商住樓基本上達到3.5元的租金,投資收益率很高,所以很多人看中寫字樓出租收益。加上寫字樓的短期變現能力比商鋪強,所以,寫字樓未來幾年在于二、三線城市的發展空間將會非常大。
在樊綠營看來,投資商業地產,貴的會更妥當一些。