第三季度 一線城市寫字樓租金依然領漲
發布時間：2011年11月04日分享到：近日，易城中國發布中國甲級寫字樓第三季度市場報告，報告中顯示2011年第三季度，中國五大城市甲級寫字樓繼續供需兩旺態勢。租金及價格方面，北京、上海、廣州、深圳和天津五大城市(以下簡稱“五大城市”)甲級寫字樓租金環比全線上漲。廣州租金漲幅最大。而在調控政策已經執行了較長時間的作用下，市場投資熱點發生轉移。寫字樓銷售市場日趨活躍，本季度五大城市優質寫字樓售價環比均明顯上升，增幅在3%-16%。北京售價漲幅最大。市場供給方面，本季度除北京、深圳外，其他三大城市均有較大體量的新增甲級寫字樓進入市場，大體量甲級寫字樓的入市推高了三大城市的市場存量，也增加了市場競爭激烈程度。廣州、天津由于新入市甲級寫字樓體量較大，空置率呈現回升趨勢，北京、上海和深圳平均空置率繼續下降。大宗物業投資市場本季度繼續保持活躍。北京、天津、上海均有寫字樓大宗交易完成。
北京：三季度無新增甲級寫字樓 售價同比增長32%
2011年第三季度，北京寫字樓市場繼續穩定增長。甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米310.3元，環比上漲8.9%。與去年第三季度相比，同比上漲26.3%。
各板塊中，金融街區域平均租金保持最高，北京寫字樓出租平均租金達到每月每平方米340.3元，環比上升3.3%；CBD區域甲級寫字樓平均租金漲幅最大，租金水平直逼金融街地區，達到每月每平方米339.6元，環比上漲13.6%。王府井區域甲級寫字樓呈現整體上漲趨勢，區域甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米280元，環比上升1.5%。東二環、燕莎、中關村甲級寫字樓平均租金分別達到每月每平方米259元、259.5元和279.9元，環比上升3.4%、4.4%和7.4%。
需求方面，本季度北京租賃市場活躍，總共有四宗重要的租賃交易，包括三星在京匯大廈續租5,001平米；希捷科技在中關村融科資訊中心擴租486平米；賽靈思軟件簽約位于亞運村的盤古大觀，租賃共1,938平米的寫字樓面積，；SONY簽約冠城大廈共6,600平米的辦公面積。
本季度，北京無新增甲級寫字樓入市，市場存量得以進一步消化，甲級寫字樓空置率降低至6.2%。相比上一季度降低了7.9個百分點，繼續保持在較低水平，反映出市場需求的強勁。
銷售市場方面，受到需求不斷上升的推動，優質寫字樓市場平均售價繼續保持上揚。本季度北京優質寫字樓平均售價每平方米30,620元，環比上升15.6%，同比增長32%。
大宗物業投資市場，光耀東方集團收購北京西三環原“金玉大廈”(收購價格不詳)，現更名為“光耀東方中心”，并于本季度開始進行散售。中視金橋以2.58億元人民幣收購中國北京市朝陽區東大橋路12號物業自用。
上海：3項目新增入市 投資市場相對活躍
2011年第三季度，上海甲級、北京寫字樓出售、租金延續了之前的穩步上漲趨勢。甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米320.9元，環比上漲2.1%。與去年第三季度相比，同比上漲16.1%。
各板塊中，靜安區平均租金依然最高，甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米396.9元，環比上升5.5%。
需求方面，本季度上海甲級寫字樓吸納量為122,276平方米，其中阿克蘇諾貝爾在1788國際廣場租賃了21-25層共15,000平方米；東芝在陸家嘴的21世紀中心大廈租賃3,300平方米的辦公面積。
本季度，浦東竹園區域的基金大廈、投資大廈和黃浦區的名人商業大廈入市，為市場新增95,000平方米的辦公面積。但市場需求較好的消化了新增供給，本季度上海甲級寫字樓空置率較上一季度小幅下降1個百分點，至7.7%。
銷售市場方面，三季度上海優質寫字樓市場平均售價達到每平方米32,251元，環比上升3.5%，與去年同期比較，年增長率達到14%。其中，靜安區以每平方米41,714元成為均價最高的區域，與盧灣區合并后的新黃浦區以7.1%的季度增幅成為均價上漲最快的區域。
大宗物業投資市場方面，SOHO中國繼第二季度的4筆收購后，本季度又以18.9億元收購嘉瑞國際廣場，并改名為“SOHO世紀大道”；寶鋼集團為旗下金融平臺——華寶投資尋找辦公地點，以8.66億元購買了環球金融中心三個樓層，合每平方米8.3萬元；新加坡豐樹集團旗下的豐樹印度—中國基金(“豐樹中印基金”)以約24億元的價格從美資基金Pacific Esplanade手中購入永銀大廈，這是該私募房地產基金成立近3年時間首度進入上海市場。
廣州：第三季度無大宗物業交易
2011年第三季度，廣州寫字樓市場繼續呈現上升態勢。截止到9月底，甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米153.6元，環比上漲9.8%。與去年第三季度相比，同比上漲30%。第三季度位于珠江新城的廣州國際金融中心項目開始投入使用，其領先市場的租金水平拉高了市場平均租金。
從區域看，珠江新城甲級寫字樓租金仍然位于全市之首。本季度該區域內的廣州國際金融中心項目入市，進一步拉高了甲級寫字樓租金。本季度租金環比上升16.9%，達到每月每平方米185.3元，漲幅繼續領跑全市。
由于企業的自身擴張需要或更換辦公環境的需要，天河區正在逐漸成為廣州市新的商務中心，寫字樓租金逐漸升高。而環市東和東風路區域由于部分寫字樓樓齡較高配套設施較天河區弱，本季度甲級寫字樓平均租金水平有所下跌。
需求方面，本季度廣州甲級寫字樓需求仍然以咨詢顧問、科技、金融等行業為主。如安永會計師事務所租賃位于天河區珠江新城區域內的高德置地廣場約6400平方米辦公面積。
供給方面，本季度廣州國際金融中心入住，為市場新增甲級寫字樓面積450,000平方米。較大規模的新增供應推動了全市甲級寫字樓空置率增加6.1個百分點，達到14%。
銷售市場方面，本季度廣州優質寫字樓平均售價達到每平方米19,845元，環比上升6.6%，同比增長23.9%。
第三季度廣州無大宗物業交易。但受到調控政策的作用，部分投資機構已開始關注價值相對低估的廣州優質寫字樓市場。
深圳：寫字樓租金漲勢減弱 季度無新增供應
2011年第三季度，深圳寫字樓市場保持了增長態勢，但升勢有所減弱。甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米179.3元，環比上漲1.4%，與去年第三季度相比，年租金增長率達到21.2%。
各區域板塊中，福田CBD區域甲級寫字樓的平均租金仍然保持最高，達到每月每平方米198.7元，環比上升0.8%；國貿區域本季甲級寫字樓租金出現一定幅度下跌，環比下跌3.2%至每月每平方米150元；南山中心區甲級寫字樓平均租金為每月每平方米153.3元，環比上升5.6%；南山華僑城板塊平均租金為每月每平方米140元，漲幅在所有區域中最高，環比上升7.7%；蔡屋圍、車公廟區域甲級寫字樓平均租金分別達到157.3元和171.9元，分別環比上漲0.5%和2.4%。
需求方面，本季騰訊公司簽約進駐位于前海灣的龍光世紀大廈，租賃商務樓層合計3.3萬平方米。受新入市寫字樓影響，二級市場成交集中于南山區，需求主要來自IT、電子、建筑、裝飾、設計等行業；而羅湖區和福田區則占據三級市場成交量的首位和次席。
供給方面，本季度無新增甲級寫字樓項目，市場需求進一步消化市場存量，甲級寫字樓空置率下降。截至第三季度，深圳甲級寫字樓空置率為6.2%，與上季度相比，減少了3.1個百分點。
銷售市場方面，由于深圳全年可銷售一手寫字樓面積較少，同時受住宅市場調控政策影響投資流向商用市場，推高了優質寫字樓的市場價格。第三季度深圳優質寫字樓平均售價達到38,456元，環比上漲9.9%，與去年同期相比，年增長率達到38.3%。其中，福田CBD區域優質寫字樓平均售價最高，達到53,083元，環比上漲11.9%。
本季度深圳甲級寫字樓市場無大宗交易發生，但市場快速的發展正吸引較多投資機構的關注。
天津：投資市場活躍 租賃市場需求旺盛
2011年第三季度，天津寫字樓市場繼續保持增長態勢，同時升幅有所擴大。本季度甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米149.9元，環比上漲4%，與去年第三季度相比，年租金增長率達到10.3%。
各板塊中，海河沿岸區域由于高端寫字樓環球金融中心項目上市，甲級寫字樓平均租金達到最高每月每平方米165元；南京路區域租金仍然保持穩定，環比增長率為0.04%，達到154.1元每月每平方米；小白樓區域甲級寫字樓租金環比下跌0.6%至每月每平方米144.2元；泰達區域和友誼路區域租金情況穩定，依然分別保持在每月每平方米135元和120元。
需求方面，本季度房地產、科技、咨詢等行業對于甲級寫字樓呈現出較強的需求。主要租賃成交包括：空中客車租用國際大廈350平方米寫字樓面積；金網絡聯手房地產租下小白樓區域的信達廣場268平方米的寫字樓面積；昆侖建設租用位于海河沿岸的港灣中心207平方米寫字樓面積。
供給方面，本季度位于海河沿岸大沽橋與興安路交匯處的高端寫字樓天津環球金融中心上市，新增面積203,900平方米。較大規模的新增面積上市推高了整個市場的空置率，截至第三季度，天津甲級寫字樓空置率達到19.9%，與上季度相比，上升3.4個百分點。
銷售市場方面，由于在售的優質項目不多，第三季度天津優質寫字樓平均售價受投資需求的推動有較大幅度上升，達到15,904元，環比上漲5.3%，與去年同期相比，年增長率達到22.1%。其中海河沿岸區域由于天津環球金融中心等高售價項目的推動，優質寫字樓平均售價最高，為20,763元。
大宗物業投資市場，金融機構投資和尋找項目的活動比較活躍。本季度北京銀行天津分行與保利地產、金融街控股的合資公司天津盛世鑫和置業有限公司正式簽約，整棟購買了位于和平區的天津大都會3號地塊天匯廣場的金融總部基地。
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