專家稱：找寫字樓投資的幾個重要特點
發布時間：2011年11月03日分享到：住宅受限，商業地產風生水起
中原經濟區發力，寫字樓投資再迎機遇
今年，在住宅受限下，不少有實力的投資人，把目光投向了商業地產。一些具有長期投資能力的人士，則直奔高端寫字樓而去。
不過，并非所有的產品都能有高收益，尤其是隨著調控的深入，房地產業賺快錢的機會在不斷減少，如何才能買到有高投資回報率的寫字樓的確是一門很深的學問，為此，記者于近日走訪了相關專家和實戰人士。
晚報記者 王亞平
投資前提
高收益，要先學會識貨
評價高端寫字樓的好壞，有兩個系統：一是以建筑為核心的系統，二是以物業服務為核心的系統
開發高端寫字樓有學問，投資高端寫字樓更有學問。
“要想做一個高端寫字樓的成功投資者，第一關，是要做個識貨的。” 楷林置業的掌門人鄭新橋說，“而作為一個高端寫字樓的開發商，用《水滸》中阮小七的話說，叫‘一腔勢血，只賣與識貨的’。”
“如果沒有開發商的識貨，業主和投資人就會明珠暗投；如果沒有業主和投資者的識貨，開發商的路，也就走到了盡頭。”鄭新橋說，“評價高端寫字樓的好壞，有兩個系統：一是以建筑為核心的系統，二是以物業服務為核心的系統。”
“對投資人來說，決策時，對這兩個系統的考察，不可偏廢。以建筑為核心的系統，是高端寫字樓的第一次價值。它包括地段區位、設計內涵、內在‘5A’智能子系統、主要客戶群品質等主要內容。相對來說，一般的投資者，對客戶群‘物以類聚，人以群分’的重要性，認知還不夠。”
“以物業服務為核心的系統，是高端寫字樓的第二次價值，它主要是以物業服務品質為考察核心。物業服務品質好，讓專業的人做專業的事，既可以保證寫字樓高品質的可持續性，又可以保證寫字樓的低成本維護。”
“除了總部辦公，有相當部分的投資者，買寫字樓并不是為了自己使用，而是獲取短租收益或未來的售出增值收益。但無論是短租或是將來出售，高品質的物業服務是最有效的增值內因。可惜的是，許多這類的投資者，并沒有充分重視到這一點。”
“我們做房地產的，都喜歡說‘性價比’這個詞。什么是性價比？就是好馬要配好鞍。對高端寫字樓來說，以建筑為核心的系統，是馬；以物業服務為核心的系統，是鞍。馬好，鞍好，就是性價比好。”鄭新橋說。
隨著中原經濟區上升為國家戰略，投資鄭州的高端寫字樓，的確是一個不錯的方向。而且眼下的投資時機，也很恰當
步步為營 選好標的，進行專業考察
有人認為寫字樓，尤其是高端寫字樓是一個小眾市場，市場面很窄。其實不然，正是這20%的小眾，掌控著80%的財富。假設你投資的寫字樓，被某上市公司相中，你就做了它的房東，長期穩定的收益來了。
又或者，你投資的寫字樓，雖然夠不著上市公司的面積要求，卻是個與富人為鄰的地兒，必有高成長性、寄生性公司來擇富而居，這樣的投資同樣是成功的。
“普通投資者，的確存在專業度不夠的地方。”談到如何投資高端寫字樓市場時，在中原從事商業地產有近30年實戰經驗的臺灣鴻龍國際董事長黃福堂說，“隨著中原經濟區上升為國家戰略，投資鄭州的高端寫字樓，的確是一個不錯的方向。而且眼下的投資時機，也很恰當。”
而如何做好投資選擇，黃福堂認為，首先，把視野放寬，做出投資對比性研究。以利于獲得最佳的投資效果，放大資本的逐利能力。
“比如，我選兩個投資標的城市，以短租逐利為第一目標。假設一個選鄭州，一個選深圳。那就考察這兩個城市的寫字樓租、售比。我舉數理來推導：假設在鄭州，可依據（比如均價）的月租每平方米為50元，買入價為每平方米為4000元，那么，比值就是1：80。在深圳，可依據的月租為80元，買入價為10000元，那么，比值為1：125。”
“這也就是說，用80元投資，在鄭州，可以每月賺到1元錢，而在深圳，則要投入125元，才能賺到1元錢。很顯然，單純以這個計算，資本在鄭州的逐利能力更好。不過，在實際投資中，必須考量其他因素，來綜合決策。”
“第二步，假設我們把投標的城市定在了鄭州，接下來就是選定具體的投資標的。在對寫字樓相關知識了解甚少時，可以從開發商的品牌知名度、專業度上入手。”
“因為在高端寫字樓市場，開發商依靠專業精神，可以過濾掉競爭對手。你調研開發商的專業度的過程，就是投資標的浮出水面的過程。除了調研開發商的資金實力、口碑形象，具體到樓宇層面，你要調研它的建筑設計的人性化程度、5A智能化水平。”
“第三步，也是常常被忽視卻極其重要的一環，是調研它的物業服務團隊。物業服務，直接關系到未來租售收益。因物業服務而功虧一簣的，也很常見。因為它馬好，但鞍不好。”
“投資高端寫字樓，必須從以上幾個方面考察標的專業性。任何投資，都必須做到心有所依。”黃福堂說。
順勢利導 綠色建筑是寫字樓發展方向
綠色建筑，將是今后寫字樓品質的核心指標，這是全球趨勢
10月22日，仲量聯行董事MR COUTTS來到鄭州，參加某項目的活動，在本次活動上，他對全球寫字樓發展的趨勢，有一個研判性的發言。
仲量聯行是世界五大行之一，也是唯一連續三年入選福布斯白金400強的房地產投資公司。MR COUTTS說，在仲量聯行的研究體系里，他們把全球的城市群分為4個類型。一是世界級城市，二是轉型性城市，三是新興城市，四是初期型城市。仲量聯行的分級標準，主要有三個指標：透明度，資本流入度，基礎設施。
“衡量一個城市，樓宇的質量是重要的指標。我在北京、上海，同時在鄭州也看到了很多世界級的樓宇典范。”MR COUTTS在談到寫字樓時說，“綠色建筑，將是今后寫字樓品質的核心指標，這是全球趨勢。”
MR COUTTS認為，未來驅動寫字樓市場的重要因素，一是定制需求，二是空間靈活，三是科技性，四是物業管理。“未來科技發展的迅速，但是我們不會看到顛覆性的轉變。產品的差異化競爭，是未來的主要競爭要素。辦公的靈活性、多樣性和可改變性，是未來關注的要點。”
關于定制需求時，MR COUTTS舉了兩個例子，一個是蘋果公司，一個是香港匯豐銀行。對這類總部性需求，應前期設計時，就請他們參與進來。因為這類客戶，會將樓宇視為品牌文化的一部分。
在5A智能技術方面，MR COUTTS特意提到了語音技術及其協作技術。他認為這很快會成為甲級寫字樓的一個科技性標志。“因為有了這個智能技術，你可以在辦公樓里辦公，也可以在外面辦公。協作性技術的引入，會讓團隊更加緊密。”
MR COUTTS特別講了一個故事，來強調高端寫字樓物業服務的重要性。“在有著300萬平方米存量市場的迪拜，渣打銀行居然在這里找不到一個合適的寫字樓，來做總部辦公場所。不是迪拜沒有好的建筑，而是沒有好的物業管理團隊。”
投資秘籍
除了地段、開發商品牌、配置、后期物業管理等常規條件外，選擇開發商自己持有絕大部分、另有少量出售的寫字樓會更有保障，開發商會加強對整個項目品質的管理，對招商營銷推廣也有較強的帶動作用。時間也證明，開發商自持的寫字樓在租賃市場競爭力更強，租金水平更高。
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