[商住顛倒]寫字樓凸顯出危機
發布時間：2011年10月29日分享到：近來，北京、上海、深圳、廣州等一線城市的商業地產租金都出現很大程度的上揚。從寫字樓方面看，中原地產的數據顯示，今年前8個月，北京四環內甲級寫字樓租金指數累計上漲了27%。仲量聯行則指出，三季度中期深圳甲級寫字樓租金上升至歷史高位，增長12.1%，月租達到每平方米168元。而同時上海浦西甲級辦公樓租金也環比上漲8.8%，創下自2005年以來的最大漲幅。根據中原地產統計，9月廣州寫字樓價格更是領漲六個城市，租金回報高達5.87%。
另一方面，在租金快速上升的同時，寫字樓租賃率也在迅速下降。北京的空置率從年初的10%降到了3%，“3%基本上我們認為寫字樓是滿租的，”中原地產華北區域董事總經理李文杰說：“很多寫字樓租賃的時候會給樓內的業主預留一部分擴租的面積。” 而根據仲量聯行的統計數據，深圳三季度甲級寫字樓租賃市場需求持續旺盛，全市空置率也是穩步下降至2009年以來的歷史最低水平，環比降幅2.9%。
“商住倒掛”或現商機
自2009年以來，伴隨著住房市場瘋狂及同期商業地產市場的低迷，國內絕大多數城市出現了“商住倒掛”現象（即同一地段的住宅售價超過寫字樓甚至商鋪的價格），然而，這種現象顯然違背了商品價值決定商品價格的基本原理。如今，在多種因素的影響下，寫字樓租金的上漲和空置率的同時下降或許正顯示了“商住倒掛”中所存在的投資商機。
一方面，雖然寫字樓市場準入門檻遠遠高于住宅市場，但房地產調控帶來的溢出效應仍然推動部分資本轉向寫字樓，令市場資金有意轉向“棄宅從商”；另一方面，盡管全球金融市場動蕩和世界經濟預期下調，但中國經濟的持續增長仍然使得商業地產的需求升溫。因而在租金上漲的同時，需求仍能旺盛，空置率也在下降，這就使得寫字樓乃至整個商業地產都有了一個利好的前景。
審時度勢細挑選
那么在此種環境下，對于經濟增長過程中因供量小、需求大等因素帶來較高投資回報率的寫字樓來說，投資者應如何選擇呢？相對而言，寫字樓面積較大、投資總價較高且變現周期長，個人投資者更應注重審時度勢的精挑細選，“棄宅從商”的也要考慮到寫字樓市場的不同之處。
首先，寫字樓更看重的是租金收益而非本身的升值空間。與住宅投資不同的是，一方面是因為寫字樓的租金收益較高，有較好的回報率；另一方面也是由于較高準入門檻，相比住宅來說二手寫字樓的成交量要小很多，若沒有下家接手，升值幅度再大也缺乏意義。雖然一般投資者也會購買二手寫字樓，但購買價格仍主要根據租金收益來計算。寫字樓出售
其次，投資寫字樓就要計算年回報率，考察目標樓盤的投資價值。參考衡量一棟物業價格合理與否的基本公式為“年收益×15年=房產購買價”，投資者應當第一時間考慮租金收益、投資回報時間、可能的風險損失等等，計算成本及價值。
第三，影響寫字樓檔次、租金的主要因素通常就是區位資源，所以中心城區往往具有更高的投資價值。而當下寫字樓市場所現的商機也更多地體現在經濟形勢、投資環境等方面，考慮到需求影響租金和空置率，考察區位優勢，尋找人流、物流、信息流、資金流的聚集處顯得尤為重要。如目前跨國企業對上海浦西商業地產的需求、深圳的政策扶持和總部經濟、北京西二環地區的高端產業聚集等等，都體現了這一點。
另外，符合自身和區域定位的寫字樓品質也很重要。如交通便利性、停車場設計、建筑品質、內部布置、電梯質量、采光通風等等，都會影響使用者的用戶體驗，需要投資者逐一比較、實地考察感受，認清該寫字樓的優劣、與目標客戶群定位的適合度等等。
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