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    今年9月，四大城市寫字樓供應小幅回落，銷售環比下降約3成。三季度，四大城市寫字樓總體銷售量與去年同期基本持平，優于同期住宅市場表現。寫字樓租賃方面，除上海寫字樓租金指數有所回落外，其余七個城市延續上月走勢，變化幅度不大。北京和深圳寫字樓租金累計漲幅超過20%。中原集團研究中心高級經理劉淵認為，由于空置率持續上升，預計深圳未來租金漲幅將收窄；上海寫字樓租金在上月快速上漲后出現明顯回落，但考慮到今年以來上海寫字樓空置率持續下降，預計未來上海寫字樓租金將會波動上升。

　　供求雙雙回落 廣州價格領漲

　　供應方面，9月，北、上、廣、深四大城市寫字樓總供應面積約為59.15萬平方米，環比上月小幅減少11%，同比依然增加25%。北京在經歷了前兩個月的供應大幅放量后，本月供應量萎縮至13.20萬平方米。深圳自今年以來一直沒有新的辦公物業入市，供應量緊縮直接影響其銷售市場的活躍程度。上海和廣州本月供應量則分別大幅增加161%和49%，廣州本月供應量亦創出當地市場年內新高。

　　銷售方面，9月四大城市寫字樓出售面積約為39.09萬平方米，環比和同比分別減少31%和29%。深圳寫字樓銷售面積環比大幅增加516%至1.97萬平方米，僅次于年內銷售量最高的一月份。廣州市場走勢平穩，銷售面積較上月微幅上漲9%。京滬寫字樓銷售面積環比則分別減少47%和32%。

　　從前三季度來看，四大一線城市寫字樓總體銷售量與去年同期基本持平，但城市之間出現明顯分化。上海和廣州今年前三個季度的累計銷售面積分別為148.27萬平方米和70.29萬平方米，較去年同期分別增加22%和38%；北京和深圳今年前三個季度的累計銷售面積分別為164.80萬平方米和11.84萬平方米，較去年同期分別減少12%和62%。由于調控周期延長，四大一線城市今年前三個季度的住宅累計銷售面積較去年同期均出現下滑，總體銷售量減少9%。一線城市寫字樓銷售市場的表現依然優于住宅市場。

　　價格方面，9月，深圳、廣州、成都、杭州、重慶和南京寫字樓銷售價格走勢比較平穩，各個城市售價上漲和下跌的幅度不大。其中，廣州和深圳環比分別上漲2.80%和0.86%，成都環比下降0.11%，杭州、重慶以及南京則與上月持平。本月，受供應放量銷售回暖影響，廣州寫字樓價格領漲六個城市。本月，這六個城市的租金回報普遍下跌，其中以成都的環比跌幅3.40%最為明顯，杭州、重慶以及南京與上月持平。目前，廣州、成都、重慶的租金回報率水平相對較高，分別為5.87%、7.67%和5.35%；深圳、杭州和南京的租金回報率分別為4.35%、3.99%和4.55%。

　　租金走勢平穩 上海高位回落

　　9月，在中原監測的八大城市中，除上海環比上月下降外，其余七個城市的寫字樓租金指數變化幅度不大。深圳、廣州、成都三個城市表現較好，租金指數環比分別上漲1.03%、0.90%和0.08%。北京、杭州、重慶和南京租金指數與上月持平。空置率方面，八大城市出現分化。上海、成都和杭州置率延續上月明顯回落之勢，北京、廣州、重慶以及南京與上月持平，僅深圳的空置率出現5.45%的上漲。上海甲級寫字樓和準甲級寫字樓的租金指數分別為162.38點和164.49點，在上月的高位水平上分別出現4.63%和3.73%的明顯回落，6大樣本商圈的寫字樓租金水平環比上月均小幅下滑。雖然上海寫字樓租金在8月份顯示出復蘇跡象，但受宏觀調控大環境的影響，市場出現反復。劉淵認為，由于上海甲級寫字樓和準甲級寫字樓的空置率自今年以來已各自累計下滑約3個百分點，反映出當地的租賃需求依然旺盛，預計未來一段時間上海寫字樓租金會出現波動上升的局面。

　　從今年前三個季度八大城市的寫字樓租賃市場表現來看，北京和深圳位居第一陣營，今年前三個季度兩地的寫字樓租金指數累計漲幅均超過20%；廣州、杭州和南京位居第二陣營，今年前三個季度當地的寫字樓租金指數累計漲幅在10%至20%之間；上海、重慶和成都位居第三陣營，今年前三個季度當地的寫字樓租金指數累計漲幅在3%至6%之間。其中，北京在租金快速上漲的同時，空置率亦出現明顯下降。甲級寫字樓的空置率從年初10%的水平下降至目前約3%的水平，是當地歷史最低位。今年，雖然深圳的租金亦保持快速上漲之勢，但空置率卻出現小幅上升。9月，深圳甲級寫字樓的空置率水平為6%，今年前三個季度累計上漲34%。空置率的持續上升將影響未來深圳寫字樓租金的上漲速度，本月深圳寫字樓租金的環比漲幅較前期已有所收窄。

　　商辦用地成交火熱 商業地產行情看漲

　　根據中原監測的13個重點城市土地供應和成交數據顯示：今年前三個季度，商辦土地的供應面積和成交面積分別為1769萬平方米和1581萬平方米，同比分別增加26%和24%。而同期居住用地表現差強人意，供應面積和成交面積同比分別下滑16%和29%。一線城市中，北京出讓商辦用地的成交總金額為394億元，較去年同期增加120%，超過同期出讓居住用地的收入，占北京土地財政收入近一半。

　　劉淵告訴記者，自2010年4月開始的房地產市場調控已持續一年半時間，限購令這一行政措施使得住宅市場的大量投資性需求被擠出。保利、富力等全國性開發商高調宣布進入商業地產領域，市場上規模龐大的國內外避險資金亦在全國范圍內尋找高投資回報率的商業地產項目。由于上海寫字樓租金重新進入上升軌道，銷售市場表現也明顯好于與其市場容量相當的北京，上海寫字樓以及商業市場的投資潛力依然被國內外各大機構所看好。

　　今年以來，尤其是第三季度，上海寫字樓投資市場大宗交易十分活躍，交易金額約為50億元。9月，私募基金黑石集團將所持有的普陀區長壽路155號名為Channel 1的購物廣場95%股權以14.6億元人民幣的價格出售給香港新世界發展公司，最終賣出價約為2008年黑石購入該項物業的1.5倍，投資收益頗豐。瑞安建業出售旗下浦東陸家嘴(600663,股吧)金融區的21世紀中心大廈42層至55層共81套房源，總成交金額達22.7億元，成交均價約102715元/平方米，創下上海寫字樓成交均價的新高。若以瑞安建業去年11月購入該物業9.3億元的成本計算，公司在不到一年的時間里所獲得的投資收益率約144%。