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北京5A寫字樓大部分滿租 需求暴漲

    盡管有關商業地產投資過熱的言論已經甚囂塵上，但依然不能阻止以北京為首的一線城市甲級寫字樓的投資熱潮。

　　“現在CBD的寫字樓價格已經相當驚人，以國貿三期為例，高層的租金已經達到1500元/平方米/月，頂層、次頂層的價格更是到了1800元。這意味著每人每天所占的使用面積成本超過80元。”中原地產華北區董事總經理李文杰表示，CBD寫字樓的驚人租金只是北京甲級寫字樓市場的一個縮影。

　　據中原地產對2011年北京四環內租售寫字樓的市場分析顯示，今年前8個月，北京四環內甲級寫字樓租金指數累計上漲了27%，領漲北上廣深四大一線城市。

　　世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯行等幾大國際房地產代理行的2011年的三季度報告顯示，北京甲級寫字樓不僅租金再創新高，空置率進一步降低，CBD、金融街等優質區域更是呈現一房難求租金暴漲的趨勢。

　　金融街領漲

　　“有些高級寫字樓的物業租金漲幅甚至達到35%的歷史最高水平。”世邦魏理仕華北區資深董事總經理金勇介紹，北京寫字樓租金近半年上漲超過20%，由此吸引了保值類資金入市，進一步推升了北京寫字樓的租金價格。

　　來自世邦魏理仕發布的2011年三季度北京優質物業市場報告顯示，三季度末北京優質寫字樓市場平均租金報每月每平方米327.6元，較第二季度增長8.8%。與此同時，市場平均空置率較上季有0.8個百分點的回落，達到6.8%。

　　引人注目的是，第三季度金融街區域寫字樓租金較上季度上漲14.9%，租金報價為每月每平方米374.4元。對此，金勇表示，金融街已經連續三個季度沒有新增供應，區域空置率只有1.2%，幾乎沒有空余面積可租賃，而市場需求則保持平穩，考慮到未來一段時間該地區仍沒有新項目供應，業主對市場信心充足，租金也將繼續提升。

　　與金融街區域相比，CBD寫字樓在經歷了上半年的需求大幅增長、租金漲幅同比創歷史紀錄后，進入三季度市場增速趨緩，平均租金報價為每月每平方米371.3元，較上季度上漲了7.1%。同期，中關村寫字樓平均租金報價為每月每平方米245元，升幅也達到了6.8%。

　　與世邦魏理仕行業報告相似，來自戴德梁行的最新數據也顯示，三季度北京甲級寫字樓租金水平達266.93元/平方米/月，環比上漲10.72%，同比上漲幅度更為明顯，達46.2%。

　　對此，中國社科院區域和工業布局研究所所長陳耀表示，密集的產業聚集效應也預示著對寫字樓的需求還將穩步提升，高端產業的聚集必然加速區域經濟的發展。僅金融街2009年即實現生產總值實際增加值1162.4億元，占北京市生產總值的9.8%；實現三級稅收1707億元，占北京市三級稅收的28.4%。

　　市場需求穩定

　　“目前北京市場寫字樓投資回報率高達7%，主要基于市場處于滿租狀態。反觀高端住宅，投資回報率則僅為2%。”中原地產華北區董事總經理李文杰對此表示。

　　而仲量聯行在針對第三季度北京甲級寫字樓整體市場租金漲勢強勁表現時表示，這主要得益于市場對甲級寫字樓及優質購物中心的需求保持旺盛增長。

　　在良好的市場情況下，北京寫字樓市場的入市速度也進一步加快。截至今年三季度，北京甲級寫字樓整體市場存量達到600萬平方米。三季度，四個新完工的寫字樓項目為市場帶來20余萬平方米的供應。四季度，預計有一個租賃的甲級寫字樓項目竣工，為市場帶來6.2萬平方米的新增供應。同時面積達到了20萬平方米的國投廣場也將入市，銷售價格為4.3萬元/平方米。

　　仲量聯行北京寫字樓服務部主管賀睿珂預計，2011全年，北京甲級寫字樓市場新增供應將達到67萬平方米，全年市場凈吸納量將達到87萬平方米，繼續推動平均空置率降低至8%左右，而全年市場平均租金有望實現超過40%的增長幅度，有望成為北京寫字樓市場租金增長最快的一年。