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    住宅限購令之后，商業地產發展提速。日前記者調查發現，廣州不少閑置多年的商業裙樓紛紛“咸魚翻身”重新包裝定位上市，包括廣州市天河區暨南大學東側的“天河數碼創業園”、廣州市天河區天府路的“華建科創廣場項目”、黃埔大道中的“領東128”等多個商業項目。這些商業裙樓包裝后多數都改造成了寫字樓和商鋪，以自身優勢吸引了不少投資客的眼球。

　　裙樓變身寫字樓成投資新寵

　　廣州市天河區暨南大學東側的“天河數碼創業園”為環宇花園1~2層裙樓，總面積1.6萬平方米。周邊居民告訴記者，該項目原為華南電子城，因違規經營偽劣IT產品被停業，并因此閑置多年。項目于2010年由奧聯發展公司投資將項目升級改造為國家級的數碼產業創業園區，并由中立地產全程策劃銷售及招商。園區由產權式寫字樓、商寓及創業型辦公樓組成。

　　記者在現場看到，該園區的每個單元都配置全新的標準裝修，內部配套廚房、獨立洗手間、內陽臺等生活設施，既可辦公又可作為公寓使用，單元面積普遍在40~100平方米之間，充分滿足了創業型企業及投資者的需求。現時園區尚有部分單元可以租售，售價僅為天河寫字樓均價的一半，并在最近推出免交十年管理費等一系列十分吸引客戶的優惠套餐。

　　無獨有偶，位于廣州市天河區天府路的“華建科創廣場項目”，原為華建大廈1~4層裙樓，總面積1.6萬平方米，因所處地段商業不發達空置多年、無人問津。但2009年理想集團將其改造為園生態LOFT復式寫字樓，將外立面改造為玻璃幕墻，將內部辦公空間合理設計為復式空間，而大堂、公用走廊、公用洗手間等公用位置的標準堪稱達到甲級標準或以上。項目在半年內就基本銷售完畢，并實現100%入住率，租金回報率達到8%。

　　此外，位于廣州市天河區黃埔大道中的“領東128”原為福金蓮花園1~6層裙樓，總面積1萬平方米，閑置多年后由偉騰集團注資改造為商務型寫字樓。改造方在當時可售寫字樓交樓標準均為毛坯的狀況下，將交樓標準定為有天花地毯的全套內部裝修，并將中間沒有采光的空間間隔成平均30平方米的超小單元，很快在六個月內即銷售一空，現時的進駐率為100%，租金回報率達到7%。

　　裙樓式寫字樓更適合中小企業

　　多個閑置裙樓何以能夠“咸魚翻身”？不少業內人士分析指出，這得益于政府大力提倡“三舊改造”，不少裙樓開始醒悟并轉而嘗試重新定位，如改造成寫字樓、商務港、酒店等經營更為穩定，回報不低的物業類型。

　　中立地產策劃總監馬國華指出，大部分裙樓都經歷過作為購物商場經營而最終倒閉，更多裙樓是作為賣場、飲食、休閑等出租或使用，其回報率遠遠達不到原來的設想，改造為寫字樓等類型的物業能改變這一現狀。馬國華表示，現時的寫字樓產品類型更為多樣化，除了純寫字樓，更有公寓式、園區式等，裙樓式寫字樓無疑將大行其道，因其無論在價格還是內部空間上更具性價比，更為適合中小型企業的需求。

　　根據高力國際的數據顯示，目前廣州寫字樓的需求主要來自金融、制造、IT及貿易等行業，新進駐、擴租、置換等企業活動帶動廣州寫字樓租賃市場表現活躍；新進入廣州的外商投資企業數量和規模也保持較快增長，為寫字樓市場帶來穩定的租戶來源；另一方面，廣州市政府總部經濟政策的實施推動及整體寫字樓檔次的提升將吸引越來越多的世界500強、國內知名企業進駐。

　　據了解，不少“咸魚翻身”的裙樓都處于天河區。業內人士指出，天河區由于近年來發展迅速，商業需求也最旺盛，成為現時廣州寫字樓最集中的區域，天河北、珠江新城等集結了全市最頂級的寫字樓，是各大中型企業最理想的辦公地段。小面積寫字樓則相對緊缺，中原地產寫字樓部負責人指出，天河路、石牌一帶是廣州最集中的IT商業圈，周邊寫字樓的小面積單元備受追捧，深得新開企業青睞。

　　專家觀點

　　商業地產資深專家陳瑞標

　　“盤活”裙樓 后期經營更關鍵

　　目前市面上有很多閑置裙樓“咸魚翻身”，普遍是將大產權鋪分割成小產權鋪的形式出售，但這僅僅是銷售盤活，經營是否能被盤活還將拭目以待，后期經營才是一個商業項目能否被盤活的關鍵所在。而住宅裙樓銷售熱主要是因為住宅被限購，一些中小投資客紛紛轉投小商鋪。畢竟目前在市中心一套100平方米的樓梯樓價格就將近200萬元，但一間小商鋪可能只需幾十萬元。可以預見，此類型的商業項目會越來越多，市場競爭將會愈演愈烈。

　　業內資深專家韓世同

　　風險轉嫁給小業主 或會繼續爛尾

　　如今廣州的臨街鋪很少，好地段的可售商鋪更少，加之受“住宅限購令”的影響，不少手上有一定資金的人又擔心資金貶值等，在多重環境下，將裙樓盤活分割成小商鋪的商業模式于是應運而生。其實這些商業項目很多都沒有統一的運營管理，投資商整體購買后分割銷售，旨在快速回籠資金的同時，將風險從開發商或投資商身上轉移給小業主。這類型的商業項目很有可能會繼續爛尾。

　　投資提醒

　　1.寫字樓回報穩宜長期持有

　　閑置裙樓分隔為多個小面積單元對外銷售通常改造成寫字樓或內鋪式商場，兩者各有所長，不過業界人士表示，從長遠收益和風險來看，寫字樓更具安全性。

　　興業地產工商鋪總監朱輝表示，目前廣州寫字樓三個出租率最高的區域是：環市東路、天河北路和珠江新城，三區域年平均出租率高達九成。中立地產策劃總監馬國華也表示，廣州一些中心地段的商業裙樓盤活成寫字樓后，出租率都基本穩定在95%以上，如黃埔大道上的偉騰商務中心，改造前很多單位只能當貨倉出租，租金40元/平方米左右，改造后就是現在的領東128，租金現已達到100元/平方米。

　　但是內鋪式商鋪出現問題，則可能出現零出租率。“很多商鋪都會承諾返租，前兩年一般是每年8%。”馬國華認為，返租也給商鋪投資帶來了很大的風險，內鋪經營了一段時間后會有頂不住的租客撤場，也很可能很快整個商場就倒閉了。而寫字樓則基本上不可能出現此種情況，除非出現嚴重經濟衰退。

　　馬國華提醒，投資寫字樓，首先要考慮項目所在區域的規劃發展以及商務配套；其次要了解該區域的產業結構以及該項目的定位。再次就是要掌握該區域的寫字樓平均回報率。“寫字樓投資，比較適合意在長期持有、持續經營的買家。”

　　2.小商鋪門檻低入市須謹慎

　　馬國華告訴記者，寫字樓單價一般為1.5萬~2萬元/平方米，商鋪單價一般在5萬元/平方米以上。但商鋪可以分割成小面積的單元，因此總價往往低于寫字樓，內鋪式商鋪一般在30萬元左右，有的甚至只需10多萬，“從這點來說，商鋪投資門檻更低，更能吸引一般的普羅大眾。”

　　有資深業內人士表示，其實廣州每隔十幾年就會出現一次“小商鋪熱”。“比如2000年前后的北京路、上下九商圈附近等多個新建項目，均引發了投資客的追捧熱潮，但最終成功的卻沒有幾個。”十多年后的今天，小商鋪物業的投資熱潮又重新抬頭。一位商業地產領域的資深人士對記者表示，如近期熱銷的荔灣區某玉器市場，未來真的就能夠像華林玉器市場那么成功嗎？“華林玉器市場本身就還有三期、四期沒有完全填滿，現在又多了一個新場，市場有這么大的容量嗎？”該人士表示，類似的項目在廣州還有很多，投資客一定要放亮眼睛。

　　該資深人士提醒，消費者想長線投資一個專業市場商鋪物業，需考慮三方面的問題：一是業態的壽命如何，能否永久存在？這關系到商場是否可以長期經營、逐步做旺，從而提升物業價值。二是租金回報是否合理？現在的一些商鋪物業銷售時會在前兩三年給予買家一定比例的返租，消費者應多與周邊項目進行對比，看該回報率是否合理。第三，要看開發商或運營商團隊是否有足夠的經驗，是否有科學的經營策略和推廣策略以，“這都需要考驗投資者的眼光，從這個角度說，商鋪的投資門檻要比住宅、寫字樓都高，風險也更大。”