傳統地產商遭電商沖擊
發布時間：2011年10月14日分享到：從圖書、3C產品到時尚類奢侈品再到房子、車子，每一個行業都面臨著電子商務的影響。沒有精確的數據來估量這種沖擊力道的強弱，但電子商務卻大有“可以燎原”的意味。——商業地產
但在地產商眼中，這種挑戰似乎還很遙遠，他們最懼怕還只是“宏觀調控”。畢竟，互聯網、新技術對于他們，多少是陌生和遙遠的。并且商業地產的開發商們都很財大氣粗，絲毫不遜色于互聯網背后的大金主。無論開發商怎么抱怨“調控”，但地產開發商的實際的利潤率還是遠遠高于互聯網行業。
但現實的沖擊卻實實在在，尤其在住宅開發商紛紛宣稱進軍商業地產的時候，因為越來越多原本依托實體店鋪達成的交易正在被電子商務取代，如火如荼的商業地產開發怎么和從事傳統商業的租戶達到共贏，怎么讓項目從策劃之初就讓地面店最大的優勢——顧客體驗發揮到更大的極致，這些恐怕都是在同樣如火如荼的電子商務的沖擊下，商業地產開發商必須考慮的問題。
不該消失的書店風景線
商品標準化程度越高、價格越低，越容易受到電商的沖擊。電子商務異軍突起時，傳統書店無疑受到了亞馬遜、當當、京東密集猛烈的炮火攻擊。
日前，廣州最后兩家三聯書店相繼關店，今年以來，各地城市地標式的書店——上海季風書店、天津滬文書店、北京人文學術書店風入松等民營實體書店也遭遇停業或瀕臨倒閉。同樣作為北京文化地標的北京三聯韜奮圖書中心(以下簡稱“三聯韜奮圖書中心”)也經此歷練。
“為適應中國出版集團總體上市的需要，2009年8月，由專業的會計師行對書店清產核資，結果是虧損2000多萬，此時對這個書店來說，破產結業可能是最好的方式，但經過我們多次研究，還是決定要保住這個文化地標。”在接受記者采訪時，三聯書店副總經理、三聯韜奮書店總經理翟德芳說。
此時，書店一年的銷售額已經下滑到頂峰時期的一半左右。
2009年底，生活？讀書？新知三聯書店決定以買斷債務的方式，讓書店保證持平的業績，以便繼續經營。2010年WINDOWS PHONE，三聯韜奮圖書中心改制為有限公司，也改名為北京三聯韜奮書店。
此前，書店關閉了設在北京新世界商場的分店，在內部構架上，取消了以前的六個部門，總經理之下只設人事和業務經理，店內人員也從80人裁減到33人。書店還壓縮了營業面積，將書店二層的藝術圖書搬到地下一層，騰出600多平方米房產交還給母公司三聯書店，由三聯出租給了雕刻時光咖啡館。也正因為有了這一部分收入，三聯韜奮書店的房租也被三聯書店全部免除。
書店二樓開咖啡館的消息一傳出，惋惜和不解是三聯書店收到最多的反饋情緒。但通過一年多的經營，翟德芳認為，雕刻時光營造的氛圍以及目標人群，與書店是有重合的，在閱讀體驗上也給讀者更多的選擇，如此，對書店來說影響還是積極的。
中華全國工商聯合會書業商會在一份調查中稱，過去10年里，有近五成的民營書店倒閉，并且倒閉趨勢還在加劇。飛速增長的租金壓力和網絡書店低價，以及網絡對讀者購買習慣改變的沖擊，已讓傳統書店的生存陷入夾縫。其中，租金壓力又是傳統書店倒閉最直接的誘因。
以三聯韜奮書店來講，從商業角度估算，其1400平方米的經營面積，以8元/天/平方米計算，其一年的房租成本就要400萬元，而三聯韜奮書店在免房租的基礎上，2009年的營業額僅為1000萬元。高昂的租金，已經占到了書店全年營業額的近半數。
目前，國內電子出版的出現對于傳統書店的影響還很小，帶來沖擊最大的還是網絡書店。“網絡書店訂貨量大，傳統書店只能從出版社拿到6.5折的折扣，他們最多能拿到4折。”翟德芳說，與網絡書店拼價格，書店顯然是毫不占優的，而且電商之間大打價格戰，對出版業的傷害很大，“出版社賺不到錢，直接的影響就是作者收入降低，這是一個惡性循環。”翟德芳還表示，“我們國家的圖書定價本來就低，網絡書店以低折扣招徠顧客，其利潤空間極小，他們能夠拼下來，說到底，只是資本的作用。當下傳統書店和網絡書店的競爭，本質上就是文化和資本的競爭。”
盡管沖擊的場面使得傳統書店很被動，但翟德芳認為，書店傳統模式和電商模式依然各有優勢。電商模式，可以提供更低的價格、更大量的書籍、更便利的配送，這是傳統書店不能及的。但傳統書店選書精、提供更直接的文化閱讀體驗等也是網絡書店無法做到的。
同時，電子商務的迅猛發展也迫使傳統書店做出更多改變。“傳統書店如何營造良好的購書環境，做好服務，是面臨沖擊所要改變的。”翟德芳說，長遠來看，以專業、特色取勝的書店，依然有良好的生存空間。目前，三聯韜奮書店在做好原有文化學術圖書的銷售外，還引進了港臺原版圖書、文具創意產品，并通過淘寶網店、圖書預定送貨、向社團企業發放圖書目錄等增值項目來提升自己的服務。
目前，一些民營書店也只將書作為業務之一，同時還經營創意產品、音像制品、咖啡等。據羊城晚報消息，新華書店體系的廣州購書中心也開始引進文化、創意、電子閱讀器類等多種產品柜臺，同時還打造自己的網上書店。廣州地區規模最大的民營文化學術連鎖書店學而優的負責人陳定方接受某媒體采訪時也表示，實體書店轉型且多種業務并存“是必須的”。
翟德芳說，各具特色的實體書店代表了一個城市的文化品格，更是一個城市的人文景觀。讓這樣的文化景觀日漸消失，絕不應是我們今天強調文化大發展大繁榮時應出現的景象。
減租
在被人們稱為文化沙漠的香港，傳統書店的生存狀況要好于北京。據在香港有八年半工作經歷，在香港中華書局當了四年多總經理的翟德芳介紹，香港的房地產規劃中有個共識，如果一個商業地產項目，沒有書店，很難去說他是有品位的。長江實業、恒隆地產，這些巨頭沒有一家例外的。因此在項目規劃之初，書店既是被規劃在內的，并且同樣作為商鋪出租，出租給書店的價格也會比出租給普通商鋪要便宜一半以上。而在內地，這一點很少有項目會考慮到，而這些外部環境的營造，對于傳統書店的外部環境的重塑都有積極作用。
中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平告訴記者：書店能給一個商業帶來不少品位不錯的顧客。好比一些商業項目會減免電影院的房租一樣，也應該考慮減免書店的房租。
改做開發商的3C大賣場老板
面對電子商務的沖擊，3C大賣場紛紛轉型另尋出路。每個城市每年都有3C大賣場在倒閉。
當然，這種轉型不能單獨地說是電子商務的沖擊，復雜的內外環境在迫使每個生意人轉型。
國內知名3C賣場品牌頤高數碼如今正積極轉向做房地產的開發。
據知情人士透露，頤高數碼剛在山東濰坊拿了一塊地準備做開發。在其一個項目公開信息上，記者發現，一個頤高數碼的項目里卻囊括了公寓、小商鋪等產品門類。
知情人士告訴記者：頤高數碼正依托著數碼廣場的名義在各地積極地拿地。頤高數碼的老板曾經向他抱怨，做3C大賣場已經到了沒有任何利潤的地步，利潤大部分來自賣場廣告牌等其他業務。
數月之前，北京在硬件銷售曾經叱咤風云的太平洋數碼城就被房產所有者北京大學收回。歷史上，太平洋數碼電腦城是中關村傳統電子市場三強之一。
業內人士認為，3C大賣場目前最大的敵人便來自在線購物。
在3C類B2C電子商務企業中，京東商城是最兇悍的角色。自2004年上線以來，京東連續6年保持超過200%的增長，預計2011年銷售額將達到240億至260億元，約為去年銷售額的兩倍，據中金公司的研究報告，2010 年，3C 產品銷售仍占據京東總銷售額的90%，預計這一比重在2011 年將會下降至85%。
相比之下，實體店的銷售額顯得有點單薄，2010年太平洋數碼電腦城的營業額為17億元。
數碼產品因為標準化而成為網上購物的一個大門類。有互聯網行業分析師預言，在三年內，在大城市，有一半的3C大賣場要倒閉。
和傳統渠道不同，電子商務很多是在拿資本市場的錢在燒，盈利的問題沒有那么迫切。
和馬云搶客
實際上，房租都是要交的，就看生意人想把房租交給誰。
電子商務的“虛擬”店鋪和實體門店搶顧客在眼下是客觀發生的。
某小型網商對記者說，要么交房租給房東，要么就交房租給“淘寶”網。現在做個買賣，實屬不易。他在杭州有個小店面，在網上也有一個店鋪。一直在平衡著兩邊的成本，“到底是淘寶給我帶的客人多？還是武林路的店面能來的客人多？”這是他每天都盤算的問題。據報道，入駐淘寶商城的店面，原來“租金”是6000元/年，現在是6萬。
第五大道奢侈品網的CEO孫亞菲認為：開發商老想著過去那種在黃金地段蓋個樓，那種“一招鮮吃遍天”的作法肯定是不行了。如果要吸引那些有承租能力的國際大品牌，必須要使出渾身解數。
商業地產運營也在不斷地追求升級，來加強與顧客的互動，顧客的體驗被放在更重要的位置。王永平認為蘇寧的高級電器店就是如此。
浙江中青商業地產發展有限公司總經理金毅也認為，現在，如果做一個商業地產的開發不把電子商務的因素考慮進去，顯然是不明智的。將來的地面店也很可能是一個網上商店的體驗場所，可能場地就會在二樓、三樓，在一個商業項目的設計之初，就要想到租戶的需求，將門頭、LOGO做更科學的設置。
王永平則強調，現在商業項目一定要強調與顧客的互動，建筑設計時務必對動線加以強調而不單是過去大圍廊似的方式，當然，動線也意味著成本的增加。
兵臨城下
當然，大部分的地產業內人士對電子商務的興起有些不以為然，他們可以將房子租給更能承受房租的人，租給中高端的商品，譬如奢侈品牌。
當然，開發商的想法也有一定的道理。孫亞菲告訴記者：目前在網上買時尚奢侈品占整體奢侈品消費可能不到1%。“奢侈品的發展在中國是剛剛開始，很多地面店都沒有飽和”。
但有個數據卻是值得關注的，據孫亞菲介紹，第五大道2011年的用戶已經有80多萬，比2009年網站建立之初翻了無數倍，而且單個客人每筆購買金額接近2000元。孫亞菲認為，“美國的數據更加的驚人，在美國，時尚奢侈品有20%都是通過網絡方式購買的。而在美國，歐米伽狀告某網站銷售假表問題，引得很多業內人士關注。孫亞菲認為，這個官司意義重大，會影響網絡銷售奢侈品的一個命運走向。根據美國法律，買斷的商品無需經品牌商再次授權，可以公開在各類渠道銷售。”
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