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  　嚴厲的樓市調控背景下，商業地產被寄望成為下一波地產繁榮的載體。今年上半年，北京商業地產需求不斷上升，二季度開始，甲級寫字樓供應便呈現短缺局面。在北京寫字樓市場東部飽和的狀況下，西部地區原本就稀缺的寫字樓資源更為搶手。據記者了解，目前西三環內在售的高端寫字樓項目，只有光耀東方中心一個。

　　一線城市商業地產量價齊升

　　商業地產被普遍認為是房地產下一輪的投資熱點，甚至有專家預計，未來十年是商業地產的白銀時代。

　　看好商業地產投資的人群認為，商業地產與企業剛性需求掛鉤，只要中國經濟持續增長，就有更多的企業需要辦公空間、更多的購物娛樂消費，商業地產就會持續升值。

　　在亞太地區商業地產市場前景普遍不景氣的態勢下，中國一些重點城市、特別是一線城市的商業地產價值正待被挖掘。另一方面，包括限購令在內的宏觀調控政策使大量資金從住宅投資抽出，涌向商業地產。

　　數據顯示，僅2010年一年，北京、上海、香港三地的商業地產資本價值就增長了7%至12%。

　　進入2011年，商業地產成交均價和租金上揚的情況更加明顯。以北京為例，上半年商業地產交易十分活躍，總體呈現量價齊升的態勢。今年一季度，北京甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米264.10元，租金報價較上季度上漲1.5%，同比上漲10.3%。

　　與此同時，商業地產業成為眾多實力開發商的戰略重點。今年以來，萬科、中海、保利、遠洋、龍湖等以住宅開發為主的一線房地產巨頭，均成立了商業地產運營中心，大舉進軍商業地產領域。

　　在商業物業自主開發模式在二、三線城市井噴的同時，由于一線城市核心地段商業地塊的稀缺性，收購并購模式開始成為進駐北京、上海等地的商業地產商所選擇的路徑。包括SOHO中國、瑞安建業、光耀東方與高和投資等公司，均已實現了此類模式的成功案例。如光耀東方，已經將收購并購模式確立為在一、二線城市拓展商業地產的核心戰略。

　　京城寫字樓“東富西缺”日趨明顯

　　記者了解到，目前，國有企業、金融機構、高新科技公司、能源公司等對北京地區的甲級寫字樓的需求極大。在高端寫字樓稀缺的北京西部地區，西三環寫字樓多數處于滿租狀態。

　　北京交易管理網數據顯示，8月上半月，北京辦公物業簽約超12萬平方米，與7月同期相比，漲幅達三倍之多。

　　北京中原專業人士分析認為，受住宅市場限購、限貸等政策的影響，上半年商業地產需求不斷上升，尤其是甲級寫字樓市場最為明顯。而供應方面，二季度以來就呈現了短缺局面，這使得市場存量持續消化，空置率呈明顯下降態勢。

　　供應的短缺在長期而言可能成為常態。北京中原地產分析師張大偉表示，北京內城區土地已屬于絕對稀缺資源，最近四年出讓的商業地塊僅為三塊。

　　從地理位置上看，北京市寫字樓的分布主要集中在四環以內的市中心區域。高緯環球的研究表明，這種位于市中心的寫字樓聚集區分為五大主要商圈，即CBD商圈、亮馬河商圈、東二環商圈、金融街商圈以及中關村商圈。這五大商圈集中了北京市絕大部分頂級、甲級寫字樓項目。

　　可以看出，京城寫字樓的分布主要集中在東部地區，而西部地區尤其是西三環附近，高端寫字樓更為稀缺，商業升級也亟待破題。

　　如北京西部金融街商圈的延伸帶——西三環寫字樓市場的租賃情況看，基本處于滿租狀態。據了解，西三環地區內涵蓋北京重要交通樞紐三環路西段及多條軌道交通，對于實現發展空間布局規劃，促進經濟發展具有重要意義。

　　光耀東方獨領西三環內寫字樓市場

　　記者了解到，位于北京西三環內的光耀東方中心，是目前西三環內唯一在售高端寫字樓，即買即租、即買即用、即買即辦證。光耀東方中心周邊的高檔寫字樓幾乎達到無樓可立即租的狀態。

　　該項目位于阜成路與西三環交匯處，航天橋東北角。地理位置上距離長安街1800米，距離金融街1900米，處于國家級政務區、金融區、商務區的中樞。住建部、鐵道部、新華社、國家外匯管理局、國家航天局、中國核信息院、中央電視臺等多個國家機關單位，均在項目周圍三公里半徑內。

　　光耀東方中心因此被定位為西三環區域集辦公、商業、休閑、健身、娛樂于一體的地標性政經商務綜合體。其單體建筑面積為9.8萬平方米，地上23層，地下3層。地上A座為5A級寫字樓，B座為服務式寫字樓。

　　記者實地探訪發現，光耀東方中心目前已有中國投資擔保有限公司、廣東核電、中國金幣總公司等眾多大型實力企業入駐。

　　業內人士分析認為，近年來，西部區域內的商圈發展迅速，包括金融街商圈、中關村商圈成熟度日益提高。相比CBD等東部區域WP7軟件，西部區域的生態環境具有相對的優勢。同時，中心政務區概念的成熟，使西部區域原有的政治環境優勢更加凸顯，從而吸引了眾多“國字頭”的大型企業擇鄰而居，落戶西部。

　　與此同時，隨著西部區域一些高品質項目入市，將帶動該地區商業物業的升級。這些項目無論是在建筑品質，還是商務配套方面都與東部區域的寫字樓不相上下；再加上商務成本低于東部區域，因此將會深受更多企業的青睞。