【圖】近一半寫字樓靠免費停車場搶客源
發布時間：2011年09月19日分享到： |
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沈河、和平等區寫字樓普遍存在停車位不足情況。 本報首席記者 劉配成攝
電梯數量、供暖和衛生保潔車位數量、收費和周邊配套
表中注明的數據僅是記者問詢和看到的一部分，不代表該寫字樓的全部情況
調查時間：
2011年8月13日至8月25日
調查目的：了解沈陽市各大寫字樓的綜合情況
調查方式：實地走訪
調查項目：寫字樓名稱、寫字樓停車位數量、收費標準、電梯數量、供暖、保潔以及周邊配套交通
調查結果：A：有的寫字樓壓根沒有停車場 B：有的寫字樓停車密度高“停車比考票難” C：高檔寫字樓配備地下停車場但“管理不到位”
客戶在挑選寫字樓時，關注的重點主要著力寫字樓的“硬環境”和“軟環境”。面對市場上品質、區域、位置各不相同的寫字樓，作為寫字樓直接用戶，應該如何甄選出適合自己企業的優質寫字樓呢？寫字樓停車位數量、電梯數量、物業管理、供暖情況決定著客戶的去留。
記者調查發現，現在停車難已經成為寫字樓普遍的“硬傷病”了。業主們選擇寫字樓，一方面考慮寫字樓所處的商圈，以及周圍便利的交通、齊備的配套設施等，另一方面業主們都會選擇地理位置相對優越的寫字樓，但是往往優越的地理位置決定了寫字樓一般均處于繁華地段以及市中心，因而停車位也就越發緊張。
記者走訪位于皇姑區北行商圈內的12家寫字樓，停車位最多的是中乾商務花園，100余個停車位，而啟運商務大廈自身未設停車場，須沿街停車。同樣，四季菁華也沒有停車場，車輛沿路停放，無人收費，車位較緊張。大部分寫字樓車位在20到70個。其中，12家寫字樓有4家收費WP7資訊，每小時2-3元；8家寫字樓免費停車，多數停車位緊張，需要等車位，所以有些內部員工選擇把車鑰匙交給保安代為停車。
在調查中記者發現，位于沈河、和平等區的寫字樓普遍存在停車位不足的情況，而鐵西區的寫字樓車位相對較多。鐵西區莫比國際的工作人員告訴記者，該寫字樓地下停車位為809個，比較充足。
記者在北站商圈附近的方圓大廈樓前觀察到，樓前停車場車輛錯綜復雜地排列著，停靠的車輛間隙非常小。正在停車的李女士告訴記者，“每天停車比考車票還難，稍微偏一點就容易碰著別的車，沒辦法，車位緊張，排列就密集。有時候還沒有位置就得停很遠，然后走過來。”而五里河商圈附近，每棟寫字樓身后的街路兩側都停滿了車輛，車位相當緊張。“有時上班來得稍微晚一點，車就要開到距離公司三四站地遠的地方才能找到位置，所以車內我們一般都備一雙平底鞋。”在麗都喜來登內辦公的趙小姐說。
記者在走訪過程中發現，目前沈陽大多數寫字樓的停車位均是地上停車位，只有一些近幾年新建成的高檔寫字樓配備地下停車場，皇朝萬鑫國際大廈、中糧大悅城、海悅國際大廈、錦聯經典名座、萬達廣場等寫字樓都有地下停車場。
帶有地下停車場的寫字樓租金都較其他的寫字樓高。一位物業經理告訴記者，寫字樓配備地下停車場需要人力、物力和財力等多方面的投入，拋開龐大的建設資金不說，光是地下停車場就需要配備較比地上停車場多上幾倍的保安人員，地下停車場比較復雜，死角多，人手不夠或者設施不齊備的話很容易發生錯車或者找不著出入口的情況，所以就需要很多人手進行巡查和指引，以備突發狀況的發生。
免費停車爭客源
在調查的49家寫字樓中記者發現，有24家的停車場是免費的，比例為49%，而其他收費的停車場的收費標準大部分都是按月收費，100元至800元不等，僅有豐瑞威斯頓廣場的停車位是售賣的，售價為8.5萬元一個，其他的普遍都是按照小時收費，多是在2元至3元一小時。這個收費標準較一般停車場收費標準低一半以上。停車位這么緊張，大部分寫字樓還免費停車，調查顯示，寫字樓以此爭奪客源。
一家寫字樓的經理對記者說：“客戶選擇寫字樓時，寫字樓的停車位數量、電梯數量、保潔情況都是參考的重要因素，像我們寫字樓地處繁華地段，停車位相當寶貴，面對客戶我們推出免費泊車，這也是爭奪市場的一個手段。”
免費的停車位基本上都屬于車損自負停車位，一家寫字樓的保安說：“我們提供免費的停車位，但是不能保證車輛在停放期間不遭受其他的碰撞或者盜搶，我們不能負責安全性，只能夠提供位置停放。”
車位數量對比懸殊
記者走訪了位于鐵西區的東環國際大廈、博潤國際魯爾大廈，還有新入市的莫比國際等寫字樓，發現各大寫字樓的車位數量、保潔程度和電梯數量有很大差異。
在愛都國際大廈工作的李女士告訴記者，由于愛都國際沒有地下停車場，平時要是來得晚一點就沒有停車的地方了，不過相對于其他寫字樓的電梯擁擠狀況，愛都國際3部電梯12戶要好很多。而和一般寫字樓停車費用較貴的情況相比，萬達廣場的停車相對方便，而且白天停車是免費的。
記者走訪東環國際大廈詢問物業服務情況時，這里的業主宋女士告訴記者，物業清潔還是很到位的。
記者發現位于和平區的鴻源大廈僅有10個停車位，而鐵西區的莫比國際卻高達800余個車位，相差了近80倍。調查的49家寫字樓有31家的停車位數量在100個以內，占到63%。目前寫字樓的房間數量一般都在200至300間，那么按照這個數量進行粗略計算，也就是說2至3個單位僅有一個車位可供使用，而如今在寫字樓內工作的白領大多數都擁有一臺車，所以面臨大部分人的車無處可停。
緊鄰地鐵寫字樓受歡迎
調查中記者了解到，地鐵沿線的寫字樓租金都要比同在一個商圈里的其他位置寫字樓租金高。像新華大廈、SOHO新天地這些緊鄰地鐵一號線的寫字樓就非常搶手，租金也沾光相對較高。
寫字樓周邊的交通、銀行、健身房、酒店、商場等配套設施也同時決定了寫字樓的身價。不容置疑，好的商業氛圍能夠帶來好的商業環境，處在城市的金融、貿易、商業、文化中心，這就是一筆無形的資產，不僅能夠提高商務活動的辦事效率，而且能夠加速資本的周轉速度。
記者來到北站CBD圈，這里的寫字樓頗受業主歡迎，因為這里有火車站、地鐵站、公交車始發站，周邊金融機構非常多，飯店、賓館林立，還有華府天地等配套的大型商場，所以這里的寫字樓租金在全市也是較貴的。
選擇寫字樓，應該考慮到若干年以后該樓盤的升值潛力。分析一個寫字樓將來的升值潛力，其實就是要看這個樓盤的地段、環境、配套、品質等等。像五里河商圈、三好街、展覽館周圍寫字樓公認周邊配套齊全，商業氛圍濃厚，且高端地產項目較多，其未來升值潛力比較大。
電梯貨梯普遍不足
有專家指出，目前來看，沈城有的寫字樓自身品質、配套、物業等達不到要求，未來物業和配套有保證的五A 級智能化寫字樓才能走到市場的前沿。
在我們走訪的49家寫字樓，記者重點調查了寫字樓的電梯數量、保潔情況、供暖好壞。因為站在業主的角度，寫字樓內電梯不僅要滿足工作人員的使用，有時還要方便公司貨物上下樓的運輸。調查結果顯示，寫字樓電梯普遍不足，而很少有寫字樓設置專門的貨梯。
在記者調查的皇姑區12家寫字樓里，電梯數量最少的是建賞歐洲，僅有1部電梯，另有5家設有2部電梯，5家有3部電梯，四季菁華電梯最多，設有4部電梯。12家寫字樓均未設置專門的貨梯，啟運商務大廈明確表示客梯不能用來運載貨物，另10家表示可用客梯運貨。在長江國際公寓、錦聯經典名座，記者在上午8點到9點上班高峰期體驗到，電梯常常超載，很多人擠不上電梯，只好等下一趟。記者在和泰運恒大廈看到，這里衛生狀況較差，消防通道內好多垃圾，而且記者從物業了解到，這里還經常停電、停水，一旦停電，業主就慘了，只能爬樓梯。
一位寫字樓內的員工建議，物業公司在早晚高峰期合理安排電梯使用，可設置單雙層停，提高使用效率。
調查的49家寫字樓供暖方式基本以中央空調、地熱為主，只有一些老樓是暖氣供暖。皇姑區內的12家寫字樓老舊樓較多，多以暖氣為主。五里河商圈、金廊沿線的寫字樓絕大部分是中央空調。
調查建議
物業服務和配套是增值保證
物業服務和配套是寫字樓增值保證。各大新興商圈也涌現出不少物業，這些地處CBD的寫字樓進駐成本非常高。只有提高和保持寫字樓的服務和運營管理，才能留下客戶，并令物業保值增值。雖然目前一些寫字樓在硬件上質量很高，但在追求企業形象的頂級公司面前，它們一般不會被選擇。物業服務和相關配套一定要跟上，企業租戶更看重持久的物業品質。
在寫字樓硬件逐漸“過硬”的基礎上，市場競爭逐漸向“軟實力”競爭過渡。世界500強企業在挑選優質寫字樓時，相當重視物業管理。他們通常要求業主聘用有影響力的國際知名物管公司，以實現寫字樓“軟環境”與企業形象的一致。于是，寫字樓硬件在拼爭，軟實力也要較勁。
總結語：
當我們接過對方的名片，如果留意到了對方公司的地址，就能大概了解到對方公司實力。如果這家公司位于一個黃金地段，寫字樓為那一區域的地標性建筑，那么我們基本上可以肯定，這個公司實力是相當雄厚的。寫字樓的品質與入駐企業的形象力緊緊地聯結在一起。寫字樓軟環境和硬環境的高端品質成為客戶選擇時的重要因素。
寫字樓是市場經濟的圖騰，寫字樓的形象早已超出了其實用的范疇，而更多地表現出其精神上的象征意義。寫字樓的“形象力”無疑直接促成企業“形象力”的提升，直觀體現企業的身份和地位，反映企業產品的素質以及在市場上的實力，使企業收獲更多商業機會。卓越的寫字樓形象力展現屬于財富的實力。甚至可以說，寫字樓形象不僅代表著入駐企業的形象，也是衡量一個城市發展狀況的標準。
本版稿件由記者劉冬梅 張津津 實習生陳霞吳東輝 岳榮一 徐穎 韓春蕊 韓艷偉 共同采寫
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目前有4個比較大型的商圈，分別是北站CBD商圈、市府廣場-展覽館商圈、五里河-三好街商圈和中街-太原街商圈。記者經過實地走訪、考察，將這4個重點商圈進行最熱風云榜和新盤人氣榜的排名，前兩期的寫字樓調查已經將北站CBD商圈與市府廣場-展覽館商圈的最熱風云榜以及新盤人氣榜發布，而此期的寫字樓調查也還將一如既往推出五里河-三好街商圈和中街-太原街商圈的最熱風云榜與新盤人氣榜的排名，如下：
五里河-三好街商圈：
最熱風云榜的排名前八名依次為：
1、皇朝萬鑫國際大廈：13.5萬元/套·年（180m2）2、三好SOHO：5萬元/套·年（103m2）3、麗都喜來登飯店：18萬元/套·年（100m2）4、五里河城：11萬元/套·年（141m2）5、沈陽信息產業大廈：10萬元/套·年（130m2）6、中潤國際大廈：3.3萬元/套·年（72m2）7、華新國際大廈：35萬元/套·年（413m2）8、萬柳塘公園寫字間：10萬元/套·年（200m2）
中街-太原街商圈：
最熱風云榜的排名前十名依次為：
1、新恒基國際大廈：25萬元/套·年（122m2）2、總統大廈：8萬元/套·年（50m2）3、商貿國際：3.6萬元/套·年（48m2）4、御點江山：9萬元/套·年（136m2）5、華利大廈：13萬元/套·年（268m2）6、年華國際大廈：6萬元/套·年（m2）7、中街一世界公寓：2萬元/套·年（57m2）8、嘉隆大廈：3.6萬元/套·年（83m2）9、SOHO新天地：3.3萬元/套·年（94m2）10、和泰運恒國際大廈：2.4萬元/套·年（65m2）
排名解讀：最熱風云榜的排名順序是根據整個寫字間的整體情況，以及按照該寫字樓的銷售熱度的一個綜合排名，是從硬件設施到軟件環境都一一進行比對和考量得出結論，如：寫字樓整體狀況、停車位情況、衛生情況、安全情況、周邊配套情況以及室內采光結構的綜合結論。
五里河-三好街商圈：
新盤人氣榜排名前五名依次為：
1、昌鑫國際大廈：15萬元/套·年（160m2）2、云頂大廈：55萬元/套·年（243m2）3、艾特國際花園：2萬元/套·年（81m2）4、昂立信息園it國際：65萬元/套·年（m2）5、華陽國際大廈：58.5萬元/套·年（1100m2）
中街-太原街商圈：
新盤人氣榜排名前十名依次為：
1、海潤國際：4.5萬元/套·年（57m2）2、豐瑞威斯頓廣場：5萬元/套·年（55m2）3、海韻廣場：2.7萬元/套·年（79m2）4、中糧大悅城：2.6萬元/套·年（106m2）5、協和廣場：2萬元/套·年（35m2）6、運恒國際廣場：3.1萬元/套·年（75m2）7、明城國際：2.1萬元/套·年（54m2）8、中街上乘：2.4萬元/套·年（45m2）9、太和大廈：11萬元/套·年（280m2）10、格林SOHO：2.4萬元/套·年（67m2）
排名解讀：所謂新盤人氣榜的排名就是排列各個寫字樓的一個熱度排名，不是只針對價格的高低來排列，而是針對一些“年輕”的樓盤進行一系列的系統分析與比較，再根據近幾年這些樓盤的整體銷售和出租情況以及結合這些寫字樓的空置率的比例得出的名次。
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