限貸冷卻 商業地產大宗交易預熱
發布時間：2011年09月08日分享到：銀監局發布商業地產信貸風險提示打響“降溫”市場第一槍
近日，上海銀監局發出商業地產信貸風險提示的消息出臺，明確叫停個人消費貸款購買商業用房，并要求本地各商業銀行，必須在商業用房竣工驗收，成為現房后，才能對買房人發放貸款。這意味著開發企業和投資者“一哄而上”，持續推高商業地產市場價格的局面將降溫，開發商拿地投資將更為謹慎，急于回籠資金的開發商，下半年或更依賴整購交易。（北京寫字樓信息網）
商辦地塊底價成交居多
作為銀監局發布商業地產信貸風險后的第一場商辦地塊拍賣，日前，永航置業以1.2億元底價摘的松江區玉樹路6號商辦地塊，樓板價僅為3814元;上海遠洲酒店有限公司以2.64億元底價競得長寧區新涇鎮225街坊2丘商業地塊;此前準備受關注的虹橋商務區核心區一期02號地塊，則被紅星美凱龍家居集團股份有限公司、深圳市盛世萬象投資管理有限公司、沈陽首源投資管理有限公司聯合體，以30.67億元的總價聯合拿下，招標起始價為30.63億元。
對此，萊坊中國區董事孫俊安表示：“隨著商辦市場快速升穩，今年二季度起，開發商拿地報價就相當謹慎，雖然長風生態商務區、虹橋商務核心區、莘莊商務區集中推地，二季度的總成交金額達到57.4億元，但多數地塊成交價格與起始價相差并不顯著，甚至底價成交。究其原因，商業地產的資金回籠周期更長，開發商對未來市場的判斷也必須謹慎。”
大宗交易迎來更多機會
二季度以來，上海寫字樓整購市場活躍，出現多宗整體交易。昆山統一食品公司通過股權收購的方式以6.3億元收購了長寧臨空園區的“卡帝樂鱷魚大廈”，寶鋼旗下寶鋼資源斥資15.42億元從方興地產購入上海港國際客運中心一號辦公樓，折合單價72000/平方米，比國投亞華在2009年購買三號樓的價格高出20%。
業內人士指出，事實上，綜觀大宗交易頻現的年份，一般有兩種情形導致，一是開發商的資金鏈緊張或急于回收資金，二是買賣雙方對于市場前景出現不同預期。
統計數據顯示，不少現金充裕的投資方認為，當前市場環境下，可轉讓的好項目非常多。龍倉業績會上，其副主席吳天海表示繼續堅持加大內地投資物業的戰略，公司上半年內地投資額達到了200億元;而SOHO中國今年以來在二級市場頻繁出手，截至到8月份，公司已經動用133億人民幣收購項目;一些過去在做商業地產和目前戰略重心正在向商業地產轉移的公司，都加大了從國外籌集資金的力度，華潤、遠洋、富力等企業今年上半年在海外市場均有融資動作。“從外部環境來看，美債危機后，美聯儲首次承諾未來兩年低息，美國第三輪定量寬松貨幣政策呼之欲出。與之形成鮮明對比的是，國內貨幣政策一再緊縮，上半年央行數次加息和上調存準。內外息差與人民幣升值趨勢下，外資看好中國市場，而做商業地產又需要強大的現金流，二者可謂一拍即合。”評論員高崗分析。
接棒經營性贏利更關鍵
從事實上來看，今年以來，隨著商辦物業投資資金規模的增加，京滬兩地的商辦物業拋盤量已經無法滿足巨量資金的需求。 統計數據顯示，京滬核心商圈每年大宗交易不超過30筆。受此影響，商辦投資目標城市已經擴大至深圳、廣州，甚至大連、青島、天津等二線城市，這也是商辦市場近期出現的新特點。
并且，值得注意的是，由貨幣政策差異引發的資本流入，帶有較強的短期效應。這反映到市場上就是直接收購成熟項目或者幾近完工的項目，以加快資金的周轉速度。
針對此，高崗一針見血的指出：“分析目前資本交易的盈利模式，可發現其獲利來源主要來自兩個方面，第一是資產升值帶來的溢價，第二是人民幣升值帶來的匯兌收益，而這兩種盈利均不是依靠經營性贏利產生，而對于商業地產而言，接棒并做好經營性贏利，才是一個項目價值的真正體現，投資者須對經營階段的風險有充分的認識和準備。”（來自新浪樂居）
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