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　　隨著住宅限購，讓商業(yè)地產(chǎn)成為投資者眼中的香餑餑，而城市綜合體，也就是人們常說的“城中城”更是在商業(yè)地產(chǎn)中受到熱捧。在深圳，各種規(guī)模和類型的“城中城”可謂遍地開花，在建的寫字樓和即將投入建設(shè)的多達(dá)20多座。而深圳真的能容下這么多的“城中城”嗎，這股搶建“城中城”熱會否產(chǎn)生新的房產(chǎn)泡沫呢？

　　在深圳市的中心城區(qū)羅湖區(qū)，記者看到一個名為“KK-MALL”的城中城，而就在它周邊500米范圍內(nèi)，就有“華潤萬象城”、“中信城市廣場”、“金光華廣場”和“東門步行街”四座大型的“城中城”。而隨后的兩三年內(nèi)，分布在深圳各區(qū)的16個城中城也將陸續(xù)入市，另有6個在規(guī)劃之中。其中又以福田、南山兩區(qū)為多，合計建筑規(guī)模1044.79萬平方米。

　　海岸集團(tuán)董事朱力為告訴記者，他們周邊在四五公里范圍之內(nèi)，估計現(xiàn)在和未來要準(zhǔn)備開業(yè)，準(zhǔn)備建設(shè)的估計起碼有四五個，大型的商業(yè)項(xiàng)目，隨著大型商業(yè)數(shù)量的的增加，競爭應(yīng)該是越來越激烈

　　城市綜合體，通常是集聚了商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等功能中的四種以上，可以充分滿足現(xiàn)代城市生活中的主要需求，所以也被稱為“城中城”。記者發(fā)現(xiàn)在深圳這批綜合體項(xiàng)目中，總體量低于30萬平方米的只有3個，高于100萬平方米的有4個，平均規(guī)模65萬平方米左右，專家表示，深圳城中城正在向更大規(guī)模發(fā)展。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴記者，資本的轉(zhuǎn)移，逃離和轉(zhuǎn)移的一個重要通道流向地產(chǎn)，在這個過程中我們也看到。政府為了提升深圳整個產(chǎn)業(yè)升級提高它的檔次，推出了一系列的商業(yè)綜合體的產(chǎn)業(yè)鏈，這就迎合了整個市場對它的呼應(yīng)，和對它的訴求。

　　專家認(rèn)為，城市綜合體走熱的深層原因，在于城市綜合體項(xiàng)目的寫字樓、酒店、商業(yè)等多功能、高品質(zhì)的優(yōu)勢，會引發(fā)人群的聚集效應(yīng)，目前來看，它的投資水平和投資價值均高于普通物業(yè)。

　　深圳最貴商鋪一平米一百萬

　　深圳的城中城建設(shè)進(jìn)行的如火如荼，而在市場上、我們也驗(yàn)證了深圳商業(yè)地產(chǎn)，近年來迅速上漲的態(tài)勢。在深圳著名的東門商業(yè)街，最旺的鋪面已從06年的每平米10萬元賣到了現(xiàn)在的一平方米一百萬元，5年的時間上漲了十倍。

　　在深圳幾乎沒有人不知道東門。近80萬平方米的商街內(nèi)匯集了1.1萬多間商鋪，日均人流量50萬人次，節(jié)假日高峰超過100萬人次，步行街商品零售額每年超過200億元。東門每平方米產(chǎn)生的利潤遠(yuǎn)非其他商業(yè)區(qū)所能比擬。

　　中原地產(chǎn)代理(深圳)有限公司商鋪部董事丁長申告訴記者，他們在05、06年，普遍在步行街這一塊十多萬塊錢一平方米，就可以買到一個商鋪。經(jīng)過這幾年的積累，加上租金的一個上升，目前他們在售的有一些比較好的龍頭位置，單價接近一百元一個平方，普遍的也能接近50萬一個平方。

　　5年前，深圳住宅與寫字樓的價格是倒掛的，寫字樓的物業(yè)根本賣不過民用住宅，近兩年，這種價格倒掛的情況開始反過來了。在深圳福田中心區(qū)，商鋪的價格已是周邊房價的5倍。

　　中原地產(chǎn)代理(深圳)有限公司商鋪部董事丁長申告訴記者，單價在20多萬一個平方(米)，周邊一些住宅，比較好的社區(qū)單價在四五萬這個價格。

　　據(jù)深圳中原地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)，今年上半年深圳一手商鋪成交均價為每平米32987 元，比去年同期上漲了近70%。與此同時，鋪面租金的價格也一路看漲。在東門商業(yè)街，店鋪?zhàn)饨鸶侨凶罡撸么缤链缃饋硇稳輺|門更為恰當(dāng)。有人戲稱，東門的業(yè)主收租都可以用麻袋去裝，這個并不算太夸張。每平米每月兩三千元，是東門商圈商鋪的均價。而深圳租管辦發(fā)布的《2011年二季度深圳市出租屋抽樣調(diào)查》顯示，今年第二季度深圳市商業(yè)租金均價為222元/平方米，而租金最高的商鋪基本上都集中在深圳現(xiàn)有的“城中城”里。

　　而遠(yuǎn)離市中心的南山區(qū)，好的商鋪的租金也高達(dá)上千元。

　　海岸集團(tuán)董事朱力為告訴記者，像07、08年(租金)有可能是100、200塊錢，現(xiàn)在七八百，六七百、上千的都有。

　　深圳“城中城”開發(fā)過熱有隱憂

　　目前深圳的這一波“城中城”開發(fā)熱潮正在建設(shè)期，兩三年內(nèi)將有近二十個大型城中城扎堆上市，以深圳現(xiàn)有的體量，能否容得下呢？深圳是否具備這么大的消費(fèi)能力呢？

　　根據(jù)國際慣例，當(dāng)人均GDPWP7達(dá)到10000美元/年，將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段，深圳2009年人均GDP就達(dá)到了92772元，深圳即將迎來城市綜合體的大發(fā)展期。加上深圳近年來，城市更新的大規(guī)模啟動，也為城市綜合體的大規(guī)模到來提供了延綿不絕的動力。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴記者，如果按照深圳這個城市來看，它的人群集聚和它的經(jīng)濟(jì)要素集聚情況來看，十幾個這樣的綜合體從深圳這座城市來講，作為它的集聚和輻射的功能要求來講并不為多。

　　雖然專家對深圳“城中城”的開發(fā)潮表示樂觀，但業(yè)內(nèi)人士對“城中城”遍地開花的現(xiàn)象還是感到了隱憂。

　　海岸集團(tuán)董事朱力為告訴記者，無限制的發(fā)展下去肯定有一些人支持不了。因?yàn)檫@種大型商業(yè)的營運(yùn)是要求有一定條件支持的，周圍居民的密度和交通方便程度，要有一定條件支持的。并不是說你開了一個大型的商業(yè)，它就一定能夠營運(yùn)得好，所以我覺得這么多數(shù)量商業(yè)出現(xiàn)的話是有危機(jī)的。

　　由于大批開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)作為調(diào)控下的“避風(fēng)港”，短期內(nèi)開發(fā)規(guī)模過大并集中入市，可能產(chǎn)生較大市場風(fēng)險。從資金競爭的格局來看，普遍面臨融資渠道狹窄的問題，“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”成為城市綜合體模式的主流模式，由于商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)鋪期普遍較長，資金流是否充足就成為“城中城”開發(fā)的第一大瓶頸。另外，由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)價值鏈長，并且招商運(yùn)營與管理的復(fù)雜程度高，人才瓶頸成為當(dāng)下開發(fā)商面臨的共同難題。而在地段不成熟的社區(qū)開發(fā)“城中城”，面臨的風(fēng)險則更大。

　　上海：“時間性”消費(fèi)助力城市綜合體

　　雖然商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是量價齊漲，很受資本的青睞，但是因?yàn)榇笮蜕虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長、資金壓力大，因此風(fēng)險也很大。究竟什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠賺錢，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目又該如何進(jìn)行前期規(guī)劃呢？

　　上海房產(chǎn)行業(yè)協(xié)會向記者介紹了一個商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作成功的案例，上海鵬欣房地產(chǎn)有限公司旗下的南京水游城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開業(yè)第一年就實(shí)現(xiàn)盈利，年銷售額近10億元、貢獻(xiàn)稅收7000萬元，年客流量超過1000萬人次。而這個項(xiàng)目啟動之初由于距離另一商業(yè)中心較近，并不為外界所看好，那么他們成功的秘訣是什么呢？

　　上海鵬欣房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司董事長姜雷告訴記者，就是苦研功課，做一個項(xiàng)目的可行性報告，先有這個報告，再來選擇做設(shè)計，設(shè)計完了之后，再進(jìn)行建造，建造過程當(dāng)中再進(jìn)行招商，招商過程當(dāng)中再進(jìn)行盈利。

　　除了做了大量的可行性報告外，企業(yè)也嘗試進(jìn)行了一種全新的經(jīng)營理念。南京水游城項(xiàng)目以“時間性消費(fèi)”概念為設(shè)計初衷，通過建筑空間、景觀營造以及豐富多彩的演出活動，不斷更新消費(fèi)空間，讓消費(fèi)者甚至不以消費(fèi)為目的來到水游城，而是把這里當(dāng)成消磨時間、休閑娛樂的好地方。

　　上海鵬欣房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司董事長姜雷告訴記者，就是購物中心的環(huán)境是很重要的，要留的住(顧客)，只要留的住一定會消費(fèi)WP7資訊，電影院里面有一個苞米花，你知道嗎，最賺錢的不是電影，苞米花和可樂賺的錢非常多，為什么？電影是有標(biāo)準(zhǔn)的，它要跟廣電局分成，都有標(biāo)準(zhǔn)，而苞米花和可樂它自己百分之百拿走的，所以真正在電影院里面，別看苞米花和可樂所占利潤至少30%以上。所以你只要有時間在這里逛，你就會消費(fèi)。

　　有了大量的調(diào)研、準(zhǔn)確商業(yè)定位后，接下來考驗(yàn)的是開發(fā)企業(yè)能不能迅速收回成本和長期保持盈利。姜雷告訴記者目前上海鵬欣商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要以經(jīng)營城市綜合體也就是城中城為主，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前拿地成本和開發(fā)資金融成本都比較高。單純依靠購物中心和其他保有型物業(yè)短期內(nèi)很難回籠資金，企業(yè)壓力很大。而另一方面，面對中國高速的城市化背景，企業(yè)也在集約化利用方面積極探索，南京水游城項(xiàng)目就是南京市舊城改造項(xiàng)目的一部分。

　　上海鵬欣房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司董事長姜雷告訴記者，通過這種方式把舊城改造解決掉了，又解決了現(xiàn)在商業(yè)成本太高，土地價格太貴，政府沒有辦法平衡這些事情，我們通過這種方式，把商業(yè)價格高價位平衡掉，這是一個非常好的辦法。（來自新浪樂居）