廣東住宅投資幅度小于寫字樓投資
發布時間：2011年08月22日分享到：走在廣州街頭，只需你留心，近期不少大型商場如雨后春筍冒了出來。
如位于天河商圈的萬菱匯、太古匯、東方寶泰廣場；位于珠江新城的廣州友誼國金店、廣百高德置地廣場點、太陽城廣場；農林下路美東百貨等等。隨著這一撥大型商場的開業，吸收了大量品牌進駐。如太古匯新近開業的LV旗艦店面積多達1800平方米，同時還引入Chanel、Dior、MiuMiu、Tiffany&co、Prada等十多個國際一線品牌，9月份整體開業后更有多達180間商鋪全部開業。
大型商場涌現背后，是商業地產的持續升溫。自去年以來商品房市場屢受調控限制，不只是廣州，全省各地商業地產都迎來了“春天”，不少開發商也紛繁轉戰商業地產。來自廣東省房協的報告顯現，今年上半年，全省辦公樓、商業用房投資同比分別增長69.5%和23.5%。其中，辦公樓投資增幅同比進步20.5個百分點，遠高于住宅投資2.8個百分點的增幅。
廣州下半年寫字樓入市達7年最高
從去年開端，隨著幾輪樓市調控對商品房市場的打擊，商業地產由于游走于調控外圍，成為了調控擠出資金的避難所。商鋪、寫字樓等商用物業一時放量供給。
一個典型的例子就是廣州珠江新城，作為廣州的金融CBD，近年大量甲級寫字樓開建或投入運用，特別是2011年，大致量的優質新供給呈現井噴態勢，甲級寫字樓的租金也呈現上升趨向。如一季度正式托付的廣州西塔，近期越秀地產宣布已完成八成招商。而其均勻309元/平方米/月的有效凈租金，也高踞市內眾多甲級寫字樓租金之首。
7月19日，珠江新城B2-11商業地塊競拍再度震動業界。美林基業旗下的廣州常遠房地產開發事業有限公司力壓萬科、合景泰富和富力等眾多巨頭，最終以12.8億元將該地塊攬入囊中，而其高達17933元/平方米的樓面地價，廣州商業地塊的新地王就此降生。更印證了珠江新城商業地產的大熱。
仲量聯行報告顯現，下半年，廣州優質的投資型寫字樓入市繼續增加，估計將到達過去七年最高程度。來自省房協的報告也顯現，2011年上半年，全省辦公樓和商業用房的施工面積分別為1014.46萬平方米和2577.42萬平方米；新開工面積分別為170.72萬平方米和515.31萬平方米；待銷面積分別為85.83萬平方米和482.91萬平方米。各項指標均遠高于去年同期。
不只是廣東，實踐上全國各大城市都呈現了相似的狀況。以上海、北京為例，2011年7月，上海寫字樓共計成交1356套、成交面積155241平方米，環比分別增長15.9%和10.1%，同比分別上漲10.0%和60.7%。北京寫字樓市場空置率降落至6.19%，環比降落2.98個百分點，租金繼續攀升，甲級寫字樓的均勻租金環比上升9.40%，至每月每平方米204.96元。易城中國發布最新報告也指出，北京、上海、廣州、深圳和天津五大城市甲級寫字樓都呈現供需兩旺。
熱點城市商業地價幅度遠高于住宅
商業地產的風生水起，還表如今不少房企紛繁轉型，扎堆商業地產。
業內人士表示，簡直一切的大型房企都在加速商業地產的戰略規劃。如不斷專注于住宅市場的萬科地產，7月初高調宣布了其商業地產戰略：打造城市綜合體品牌“萬科廣場”，社區商業品牌“萬科紅”，寫字樓品牌“萬科大廈”。萬科方面提供的材料顯現，萬科商業地產項目將陸續在北京、上海、重慶、西安等全國20多個城市開端運營。
此外，保利方案將商業地產的投資比例逐漸增大到總投資的30%；富力地產宣布，2011年將在全國開業16家富力旗下酒店。另外，龍湖地產、金地集團等紛繁搶灘商業地產，華潤萬家、好又多、聯華等批發商也由商業切入商業地產，范圍可謂史無前例。
從開發商拿地的狀況來看，2010年至今，主要一二線城市商辦用地成交比例明顯提升，特別是作為商業地產重要產品之一的寫字樓成為了近期投資熱點。從房地產行業投資流向來看，2011年一季度投資于寫字樓的資金比重較去年四季度進步了5.61%—8.07%；而投資于住宅的資金比重則下跌了7.3%—38.85%。
疆土部旗下中疆土地勘測規劃院最新發布研討報告也顯現，京滬廣深4個一線城市及14個熱點城市二季度商業地價全線上漲，且幅度遠高于住宅地塊。
除了住宅市場調控的擠出效應，業內人士還指出，商業地產的大熱還源于其投資報答率高。據理解，國內住宅地產的投資報答率大約為3%—5%，而商業地產的投資報答率則有6%—8%，二者相差將近一倍。而物業本身增值的收益率更是不可估量。
風險
商鋪空置增加 銀監會初次預警
商業地產大熱背后，市場供需逐步呈現了不均衡，構造性矛盾更是凸顯。7月，銀監會初次在內部全領會議上對商業地產貸款提出風險警示。本報走訪廣州市場也發現，空置商鋪越來越多。此外，數據顯現許多城市人均商業面積過大，市場需求難以支撐，不少專家都對商業地產的泡沫表示擔憂。
商鋪出租難
筆者近期走訪幾家位于廣州天河區的商業廣場，發現空置的商鋪并不少見，襯得四周正在停業的商鋪也多了幾分蕭條。
位于天河北路與五山路交匯處的曜和廣場，原本定位于為天河北的白領提供一站式購物消費，并聲稱引進國外先進管理形式，但記者發現，該廣場開業近一年來，至今商鋪停業者少，而空置者眾，筆者粗略統計空置率高達60%。位于體育中心腸下的時髦天河、天河廣晟大廈負一層的天河又一街等公開商場，也有不少空置商鋪。
而社區商鋪也并不悲觀。如地處崗頂繁華地段的陽光都會小區本有一座社區商業購物廣場，往常二層商鋪全然廢棄，只在首層稀稀落落地開著幾間低端日用品商鋪。
一方面空鋪仍眾，新的項目卻仍在你追我趕。據媒體報道，廣州泛天河大商圈還將打造幾大公開商場：一是完成天河體育中心綜合改造，打通銜接天河城和正佳廣場的原宏城廣場公開空間；二是沿花城大道樹立與兩側人行隧道銜接的公開步行商業開展軸，并以此為骨架，向北拓展珠江新城中央公開城，延伸并銜接昌盛路步行商業街；三是東方寶泰與中信大廈負一層擬將打通，建成公開商場。此外，廣州塔廣場公開，也將建立高端大型商場。
一位商鋪投資者通知筆者，由于商鋪太多，“商鋪不好出租”已成他的一塊心病，四周一些投資者曾經開端慎重入市。
7月的數據顯現，廣州一手商鋪成交量簡直呈現每周遞加的狀態，7月4日至10日一周商鋪網簽成交量33870平方米，接下來第二周減至21595平方米，第三周更大幅下滑至6093平方米，第周圍也就是7月最后一周網簽量略有上升至8231平方米，但隨后8月的第一周網簽量僅剩下5669平方米，為近5周以來的新低。
二三四線城市商業物業堆積
實踐上，商業地產近年一路高歌猛進的背后，一些“地雷”可能已在不經意間被埋下。
剖析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業面積曾經超出了世界興旺國度人均1.2平方米的商業面積，上海以至超出了人均2平方米，當供給量超越市場的消化才能，就會有一大批商業物業暢銷堆積，開發商的資金鏈斷裂，進而惹起一連串的連鎖反響。
不只僅是商業高度興旺的一線城市，不少當地商業生態并未成熟的二三四線城市更是超前開展，大量城市綜合體涌現。中國購物中心產業資訊中心報告顯現，到2011年底，東莞將具有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；沈陽將具有購物中心71個，建筑面積超越700萬平方米；石家莊將具有購物中心22家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽將具有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。
知名財經評論員葉檀表示，依照國度公布的《城市寓居區設計標準》規則，每個可包容5萬人的寓居區，應裝備的商業效勞設備面積為7000平方米。這意味著，東莞將具有的購物中心可滿足2500萬人的購物需求，石家莊可滿足1600多萬人，貴陽可滿足1400多萬人，而沈陽更能夠滿足四五千萬人的購物需求。無論城市化進程怎樣疾速，這樣的超行進度都顯得過于離譜。
21世紀不動產上海區域剖析師黃河滔以為，目前商業地產確實有過熱之嫌，風險正在積聚。還有業內人士指出，近幾年來，不少開發企業為了擴張業務，主動進入了商業地產，也有不少企業在住宅地產調控的狀況下被動進入了商業地產。
中原地產胡廣東也表示，商業物業假如沒有統一的運營運作，與區域產業配套及消費才能不相吻合，就會出問題。
商業地產可能不再是政策“避風港”
事實上，商業地產的“過熱”曾經惹起了監管層的憂慮。
在中國銀監會近日召開的2011年年中工作會議上，銀監會主席劉明康公開表示，將對商業地產和二三線城市房地產風險堅持“關注和警惕”。這是銀監會初次在內部全領會議上對商業地產貸款提出風險警示。而針對銀監會的警示，近期局部地域局部銀行的商業地產貸款利率曾經呈現上浮。
全國城市地價動態監測系統近期在發布二季度數據時也提出，“在政府對商品住宅買賣嚴厲限制下，投資持續轉向商業地產，二季度全國商業地價環比、同比增長率均為最高。商業地產成為地產資本‘蓄水池’還是新泡沫，值得高度關注。”
種種跡象標明，不斷被視為常規性投資渠道的商業地產，很可能不再是政策的“避風港”。（來自新浪樂居）
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