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上月寫字樓市場現小幅波動

    隨著住宅市場調控多次加碼，開發商紛紛加大對商業地產的投資，推動了商業地產貸款的大規模增長。近期，銀監會在年中的工作會議上提出要加強對商業物業等貸款的監測。中原集團研究中心高級經理劉淵認為，隨著下半年更多商用物業的上市，或將緩解目前商業地產市場火熱的局面。
　　租金走勢分化 深圳高位回落
　　據中原監測數據顯示，7月六大城市寫字樓租金指數整體延續上漲趨勢。其中北京、上海、成都、杭州租金上升，漲幅分別為4.93%、1.37%、0.10%、1.81%，廣州與上月持平，而深圳則出現環比下跌。租金上漲的城市中，北京、上海、杭州受租賃需求活躍影響，本月甲級寫字樓租金出現加速上升態勢；成都租金雖有小幅上漲，但近期漲幅有逐步收窄的趨勢。
　　本月，深圳甲級寫字樓租金指數高位回落，為217.53點，達到195元/平方米*月，環比下降3.05%，這是自2009年4月以來，深圳甲級寫字樓租金的首次明顯下跌。其中福田中心區的主要甲級寫字樓租金均出現顯著下滑。而準甲級寫字樓方面則表現較好，7月深圳準甲級寫字樓租金依然保持快速上漲，環比漲幅高達5.39%，再創反彈新高。福田中心區的準甲級寫字樓平均租金達到194元/平方米*月，與同區域甲級寫字樓的租金204元/平方米*月相比，僅差4.58%。
　　另外，在甲級寫字樓租金出現上漲的城市中，除杭州因樣本樓盤調整出現空置率上升外，其余城市的空置率均出現明顯下降，北京、上海、成都的甲級寫字樓空置率環比分別下跌4.78%、4.99%和3.72%，而租金指數下跌的深圳本月空置率激增29.06%。本月，北京甲級、準甲級寫字樓空置率分別為5.24%、3.71%，處于低位。劉淵表示，受此影響，北京寫字樓租金未來仍有上漲潛力。
　　銷售市場平穩 價格仍將攀升
　　供應方面，本月四大城市寫字樓供應大幅增加，總供應面積為121.63萬平方米，環比上月大幅增加近2倍，創出年內新高。其中，北京本月共有14個辦公物業入市，集中供應104.60萬平方米，環比上月大增450%，占四大城市本月總供應面積的86%；深圳從年初以來一直無新增供應。
　　銷售方面，四大城市寫字樓7月銷售面積約為42.76萬平方米，與上月基本持平。其中，受珠江新城部分樓盤熱銷的影響，廣州寫字樓市場表現明顯優于其它三個城市，成交量創出年內新高。北京本月供應量的集中入市并未拉動成交量的快速回升，預計下月北京寫字樓成交量將有明顯回暖。
　　價格方面，深圳、廣州、成都、杭州寫字樓價格較上月變化不大，僅廣州出現1.27%的環比漲幅。前7個月，四個城市寫字樓價格累計漲幅明顯，分別上漲26%、18%、7%、6%。與此同時，這四個城市寫字樓租金漲幅分別為19%、12%、3%、7%，除杭州外，其余3個城市價格的漲幅均明顯高于租金的同期漲幅。目前來看，廣州和成都的租金回報率仍在較好水平，分別為5.93%和7.63%，深圳和杭州的租金回報率相對較低，分別為4.29%和3.94%。
　　劉淵認為，在住宅限購的大背景下，租金回報率相對較高且穩定的寫字樓成了投資者新的目標。考慮到目前租金依然保持較快增長、空置率持續走低，寫字樓的投資行為仍將繼續活躍，未來寫字樓價格上漲依然可期。（來自網絡）