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    針對住宅市場的宏觀調控更顯嚴厲、限購政策逐步深化的背景下，商業地產成為不少開發商逆市之下的自我救贖之選。北京寫字樓信息網

　　“商業地產的戰國時期行將降臨！”這樣的呼聲曾經不止一次在市場上呈現。

　　群雄逐鹿

　　有業內人士剖析，“隨著限購、限貸及加息陸續展開，將來一段時間內經過投資住宅來抵御通脹將面臨宏大的樓市政策風險，而商辦市場由于投資門檻較高、商住價錢倒掛明顯等緣由，有較大的保值和增值空間。”

　　于是，商業地產成為了開發商眼中的“香餑餑”，他們都希望住宅市局面臨窘境之時，能在商業地產市場中挽回一些損失。

　　穩坐住宅開發頭把交椅的地產大佬萬科，公開表示要增加持有型物業比重至全部物業的20%。去年一年其商業規劃遍及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等一線城市、沿海三線城市及內陸區域中心城市。目前，變身“萬科大都會”的原北京贏家中心項目以及上海萬科VMO項目都選擇了散售，但仍被業界看做是萬科在商業地產范疇的試水和鍛煉隊伍之舉。

　　相比萬科，保利跨進商業地產的腳步則愈加深化。有材料顯現，保利在商業地產范疇完成投資額曾經超越百億。按保利地產的“十二五”規劃，到2015年將持有的商業地產范圍提升至總資產的10%，一年的停業收入方案到達20億~25億。

　　同樣有著央企背景的華潤置地則對商業地產有著更大的期許。以深圳萬象城的開工為起點，其旗下商業地產“萬象城”系列已在沈陽、成都、南寧、鄭州、無錫等多個城市停止規劃。按華潤置地的方案，5年后持有型物業占集團整體資產比例將由目前的18%增長至40%。

　　事實上，華潤置地的商業地產開展思緒，更多地著眼于城市綜合體。包括深圳萬象城在內的多個商業項目，其實都是在城市綜合體——華潤中心這條線上的。據華潤置地(山東)有限公司投資總監引見，青島華潤中心，特別是其中的萬象城，將是之前萬象城系列的晉級版。將來公司在商業地產方面的投資戰略，將以直接進入城市中心地段開發大型城市綜合體為主。

　　與華潤置地相比在起跑時落后一步的中糧集團，近幾年也經過頻繁的并購，在全國范圍內打造“大悅城”系列而一鳴驚人。中糧集團董事長寧高寧曾在此前透露，中糧集團商業地產的投資額曾經超越了600億元，而將來5~10年，規劃的商業資產總額將到達至少1000億以上。

　　民營房地產企業同樣在商業地產范疇厲兵秣馬。

　　為迎合商業地產進軍全國的開展步伐，2010年上半年，龍湖集團正式成立商業地產部，其商業地產的規劃從涵蓋重慶、成都等主力城市的大西南逐步擴張至長三角與環渤海，去年以來，龍湖相繼在杭州、無錫、北京等地圈地開發商業地產項目。依照龍湖的商業地產規劃，至2014年在國內運營的商業項目將超越30個，持有型物業面積到達200萬平方米，所奉獻利潤將占利潤總額的15%~20%。

　　金地集團董事長凌克也在今年的投資者交流會上雄心勃勃地表示，商業地產是金地今后重點開展的方向。凌克稱，為了開展商業地產，金地在國內外延聘了最優秀的人才進入金地，組成一個很好的管理團隊，“今后金地將會鼎力投資，爭取將來五年里在全國投資20個綜合體，使商業資產總額到達600億元，再創一個今天的金地集團。”

　　開展契機

　　在住建部政策研討中心副主任秦虹看來，中國的商業地產確實迎來了一個大開展的契機。

　　“500萬以上人口的大城市越來越多，對商業地產的需求也就越來越大。”7月29日，在第一財經與新浪樂居、北青傳媒共同主辦的中國商業地產戰略開展峰會上，秦虹在發表主題演講時表示，人口大范圍匯集的城市更多的是以現代效勞業和先進制造業來帶動其開展的，它們是區域的經濟中心、運營中心，也是創新中心、信息中心，這些性質決議了它們對商辦物業的需求是十分大的。

　　不久前發布的第六次全國人口普查結果顯現，我國寓居在城鎮的人口占總人口的49.68%，即我國的城市化率曾經到了過半的臨界點上。寫字樓出租網

　　秦虹表示，這意味著從“十二五”的第一年也就是今年開端，中國將進入城鎮人口多、鄉村人口少的階段，再加上收入的進步，對商業地產所需求的人流、資金流的需求就給了一個足夠的支撐。“所以商業地產在中國一定是有時機的。”

　　宏觀經濟環境變化的同時，房地產行業自身的政策調整也有如激流普通，讓傳統的住宅開發商們必需去尋覓避險的“掩體”。

　　“這些調控政策都是針對住宅市場的，對我們開發的商業地產項目沒有任何影響。”SOHO中國有限公司董事長潘石屹屢屢在調控政策出臺之時，總會做出這樣令住宅開發商眼紅的表態。

　　事實也證明，住宅市場處于一片安居樂業的同時，商業地產不但毫發未損，似乎更顯興隆。

　　世邦魏理仕此前發布的2011年上半年北京房地產市場研討報告顯現，今年上半年，北京優質寫字樓市場強勁上揚，詳細表現為需求快速增加、空置率降落、租金較去年底大幅上升近30%。同時，北京優質批發物業市場也繼續堅持穩步上升的態勢，市場整體均勻租金到達歷史最高程度，市場整體空置率在1~6月也降落2.0個百分點至9.9%。

　　“越來越多的機構投資者開端積極尋覓批發物業的并購時機，以希冀在快速增長的中國批發市場獲取一席之地。”在研討了包括北京在內的中國一、二線城市的商業物業之后，世邦魏理仕估計，2011年中國各主要城市中心商業物業的租金將溫和增長，優質批發商圈內空置率也會堅持低位。

　　應戰并存

　　開發商們都看到了其中的市場時機，一窩蜂似的涌入，這也引發了業內關于商業地產呈現泡沫的擔憂。

　　商業地產范疇的先行者萬達集團董事長王健林就曾提示到，開發商做商業地產，是為了企業長壽百歲，為了長期穩定的現金流。“假如僅僅是把商業地產作為一個避風港，或者另一種賺錢形式，還是買了地、賣商鋪的銷售形式，那一定走不下去。”

　　華潤置地(山東)有限公司投資總監也坦承：“我們也走過彎路，有過經驗。當大家都不做商業地產的時分，我們在堅持；如今大家都開端做了，我們曾經有了成熟的經歷，置信會做得更好。”他同時提示，如今不需求議論形式好壞的問題，“等到5年或10年以后再看結果，一切就都分明了”。

　　相比于不時高漲的物業價值，包括寫字樓和批發物業在內的商業物業的租金收入處于較低程度，招致其報答率并不能令人稱心。以北京、廣州、上海這三個一線城市為例，世邦魏理仕提供應本報的數據顯現，2011年第一季度北京的寫字樓資金報答率為5.12%，批發物業為6.8%；廣州略低，寫字樓資金報答率為4.96%，批發物業為5.58%；上海則最低，寫字樓資金報答率為4%，批發物業為3.8%。

　　大鐘寺商業有限公司常務副總經理池淑濤則坦言，商業地產要想到一個城市很好的區域板塊去做不是很容易的事，特別是一線的大城市，“這也是為什么如今大家覺得到二三線以至三四線城市做商業地產空間會比擬大。”

　　而相比國外完善的資本市場和金融體系，現階段投入大量資金做商業地產，其后續的融資才能和退出方式對開發商來說也是一大應戰。

　　住建部政策研討中心主任陳淮此前就曾表示，目前支持商業地產的金融方面的政策過度依托銀行貸款。在國外，商業地產能夠經過REITs(房地產信托投資基金)融資，但國內還尚未打通這一融資形式。

　　“所以我覺得商業地產市場的成熟是一個漫長的過程，最少要十年，也就是等到我們的產業構造調整完畢以后，根本上才會走上正軌。”上海證大房地產有限公司董事吳洋如此判別。（來自新浪樂居）