北京開始設試點限價限購地段 出讓價只能減不能上漲
發布時間：2011年08月05日分享到： 今后，北京商品房將添加一種全新的土地出讓方式，即地價是事前限定好的，然后設定一個未來銷售的最高房價，開發商在此根底上，誰報的價錢越低最終誰就拿地。昨天，北京首個“限地價競房價”的地塊———門頭溝區永定鎮東辛坪村項目掛牌上市。寫字樓出租。
昨天入市的這個試點地塊，面積約19公頃，總建筑范圍約38萬平米，其中商品房面積約28萬平米。這是近年來，北京西部地域推出的最大范圍寓居用地，至少能夠提供3000多套房屋。固然該地塊位于門頭溝區，但交通比擬便利，位于長安街西延長線上，間隔西六環路僅約1公里，而且距地鐵S1線直線間隔約2公里。S1線已于去年正式開工建立，估計將于2016年正式投入運營。
地塊出讓金提早肯定
“這種出讓方式簡單來說，就是在事前肯定地價的狀況下，以商品房售價‘價低者得’的準繩，肯定最終的競得者。”市疆土局相關擔任人通知記者，該地塊的樓面地價定為5850元/平米，總地價22億多元。無論最終是誰競得該地塊，需求支付的土地出讓金都是一樣的。
“地價定好了之后，再設定一個最高售價。然后由一切競買人報出將來在該地塊上建立的商品房銷售價錢，承諾銷售價錢最低的就是競得人。”這位擔任人說，該地塊的房屋銷售價錢最高限價為13600元/平米，在競買時，競買人每次可向降落低50元/平米來報價。這意味著，北京土地市場屆時將呈現從未有過的“奇特”現象，開發商們的報價將比著向降落。
銷售限價只能降不能漲
“這種出讓方式中的銷售限價，指的是未來的最高銷售價錢。”這位擔任人表示說，此次試點的地塊，將不存在向上的浮動。“比方最后競得者承諾的售價是1.3萬元/平米，那么未來銷售房屋時，即使是戶型最好、朝陽和樓層最好的戶型，也不能高過1.3萬元/平米！只能比它低，不能比它高。”
據理解本次出讓宗地所建商品住房均為“中低價位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑最大面積為120平米，且滿足套型建筑面積90平米以下的住宅房屋不低于總住宅建筑范圍70%的請求。
■ 追問
誰有資歷購置？
三類家庭具有優先購置權
北京市疆土局相關擔任人表示，由于同為中低價位、中小套型普通商品房，因而該方式出讓地塊未來的銷售對象，也將與“限房價競地價”地塊相同———優先滿足具有北京市戶口或在北京工作、寓居一定年限以上人群的自主及改善型購房需求。
去年北京試點的首個“限房價競地價”中低價位、中小套型普通商品房———長陽國際城的銷售對象為：契合“京十五條”、“限購”政策的家庭均有資歷購置。
其中有三類家庭具有優先購置權，一是在北京初次購置住房的本市戶籍家庭；二是持有本市有效暫住證在本市初次購置住房，且連續5年(含)以上在本市交納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭；三是曾經經過住房保證資歷審核，正在輪候保證性住房配售，且同意購置該項目后放棄保證性住房購置資歷的家庭。
地價如何算的？
最高房價比地價高7000元
在這種出讓方式下，事前限定的地價，以及13600元/平米房屋銷售最高限價能否合理？
這位擔任人表示，該項目限定的地價，是政府在除去一級開發等本錢后，只收取了較低的土地收益，因而地價程度是較低的。而且由于該地塊的一級開發主體是市、區土地整理儲藏中心，因而一級開發本錢也較低。
據理解，今年此前成交的另一處門頭溝區的地塊，天文位置相比一下還稍差一些，但商品房的樓面地價也已達6100元/平米左右。
至于13600元/平米的銷售最高限價，這位擔任人表示，制定該價錢主要思索兩個方面的要素。一是即使是最高的“起始報價”，也要比周邊的商品房價低20%左右；二是思索到了開發本錢，在5850元/平米的地價與13600元/平米的最高房價之間，有約7000元的空間，這保證了開發該項目能有一定的利潤空間。
據理解，該項目周邊的商品房價約在17000元左右。
房企能賺錢嗎？
項目利潤空間小但不愁賣
開發商如想取得該地塊，就必需報出比其別人更低的房價。那么關于以追求利潤最大化的開發商而言，這種地塊能否缺乏吸收力？
業內人士以為，在普通的市場規律下，假如房價和地價之間能有6000元/平米的差距，那么除去了建安、銷售等本錢外，開發商仍然還會有利潤空間，因而該地塊開發商還是“有利可圖”的。他預測該地塊最終成交的銷售價錢應該在12500元/平米左右。
此前，“限房價競地價”長陽國際城項目遭到了消費者的宏大關注和歡送。“能夠說，中低價位、中小套型普通商品房是不愁賣的。而目前在開發商普遍遭遇銷售淡漠的狀況下，這種“一搶而光”的房屋關于開發商有著很大的吸收力。”這位人士說。
記者從市疆土局理解到，僅昨天上午，該地塊的掛牌文件就曾經賣出20多份，可見不少開發商都有興味。一家國企開發商通知記者，當前商品房市場的銷售并不悲觀，固然利潤空間小一些，但這種“不愁賣”的項目，卻能疾速的盤活資金，因而假如售價合理，還是值得開發的。
■ 新聞背景
土地出讓頻出新招
從去年試點的“限房價競地價”、“限地價競配建政策房面積”，到此次推出的“限地價競房價”，北京近一年多來，不時探究和嘗試新的土地出讓方式，而且這些都屬于全國首創。
“去年試點了‘限房價競地價’方式，得到了購房者和社會的認可。”市疆土局相關擔任人通知記者，在首個長陽試點地塊推出后，市疆土局就不斷在選擇其它地塊，以推行這種方式。包括大興、通州等地的一些地塊。
“但無論哪種土地出讓方式，都不能說是圓滿的，所以必需去探究有沒有更好的方式。”這位擔任人說，早在去年開端，疆土部門就不斷在研討能否能探究其它的土地出讓方式，讓百姓更能得到“實惠”。“限地價競房價”就是在這個背景下展開試點的。
■ 比照
限地價競房價
把政府的土地收益固定，房價則是越低越好，以最大的限度讓利于民。在這種新方式下，政府限定死了較低的地價，能夠完整地將地價控制在合理區間。而房價則是在出讓過程中，越競爭越低，也可到達抑止房價過快上漲的目的。
限房價競地價
把房價事前以較低的價錢固定下來，政府的土地收益是能夠浮動的。一位業內人士說，假如此次門頭溝該地塊仍然用“限房價競地價”，以13600元/平米的銷售限價來倒推地價，將不止如今的22億多元，可能至少會多出3億元。
“房屋質量不會受限價影響”
誰的售價最低誰拿地，這種狀況下，低廉的房價會否會形成房屋質量的降落？
北京市疆土局相關擔任人表示，無論是哪品種型的住房，都必需執行同樣的質量標準規范，建立等部門也會依照商品房同樣的請求和規范停止監視和驗收。
“另外你能夠留意到，除了價錢、天文位置等要素外，選取該項目作為試點還有一個很重要的緣由，就是它的范圍比擬大，光地價就20多個億，小公司肯定‘吃不下’。我們也希望是大型開發企業來承接，確保品牌質量。”寫字樓
這位擔任人表示，無論是“限房價競地價”還是“限地價競房價”，都是針對中低價位、中小套型普通商品房的土地出讓方式。面對的都是社會上大量的，超越了保證房申請資歷但又無法承當商品房高額售價的“夾心層”人群。
“我們會依據試點的狀況，研討下一步的推行。能夠肯定的是，這些項目都會位于交通便利的地域。而今年北京的中低價位、中小套型普通商品房將全面推行這兩種方式。”
同時，業內人士以為，此次在京西門頭溝區推出這種低價商品房，特別是范圍比擬大、套數比擬多的項目，會對該區域的房價有一定的推進作用。“簡單地說，假如這個項目賣一萬三，那么還會有人去買周邊一萬七的房子嗎？而且這個項目靠近石景山區，關于石景山區的房價，都會產生良性的影響。”
（新浪樂居）
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