“限購”下達后 眾房企接近市場邊緣
發布時間：2011年08月04日分享到： 樓市的拐點這次是不是真的要來了？隨著下半年調控趨緊定調，“拐點論”東山再起，這次似乎是真的。
空穴來風，本報記者留意到，全國多個區域的代表性樓市呈現突變預兆，惠州碧桂園·十里銀灘大幅降價促銷，北京大量開發商在售項目成交簽約率低于30%，深圳、南京、重慶等地龍頭企業加大優惠。值得留意的是，中央調控也在逐漸加大籌碼，如機構估計上海新出臺的補稅購房禁令最多致四成買家暫緩購房，這樣的狀況下半年或將愈演愈烈。北京寫字樓出租。
從去年初至今接連不時、持續加碼的房地產調控，眾多房企至今曾經苦苦支撐了一年半之久，“對大多數企業而言，曾經臨近他們堅持的極限了，一旦超越極限，也就是拐點降臨之時。”上海某逾期交房樓盤的一位擔任人士坦言。
住建部政策研討中心副主任秦虹近日在公收場合表示，下半年市場復雜，企業應該考慮轉型和晉級，開發企業積極尋求轉型應是燃眉之急。
市場持續降溫
據理解，近期樓市熱點降溫最疾速的，當屬高鐵概念。據統計，7月23日溫州動車事故發作后，昆山樓市成交量疾速呈現10%左右下跌。此前昆山樓市曾連續兩周成交量環比增10%以上。
在不少業內人士看來，假如說動車事故提早戳破樓市高鐵熱泡沫具有必然性，但京滬高鐵沿線城市持續兩三年的高鐵升溫風險已然很大，也是不爭的事實。近期京滬高鐵沿線多個城市樓市開端降溫，動車事故自身的影響只是外表要素，市場長期過熱才是主要緣由。
高鐵外，還有更多樓市昔日的風光不再。豪宅首當其沖。上海某網站數據監控中心統計，雖然上周上海市頂級豪宅市場成交有所放量，但均價50000元/平以上的豪宅僅簽約0.9萬平，環比下跌了25.8%。上半年，上海豪宅行情慘淡，大量豪宅樓盤長期成交量低位彷徨，更有不少項目連續零成交，這種為難場面并無改善的跡象。
在北京，有統計顯現，2011年的入市項目，中小房企和大型房企的簽約率分別為28.5%和55.5%，截至7月31日，成交率低于30%的項目數為41個，其中中小房企占24個。截至目前，北京市中小房企積壓庫存量約為6.9萬套，以每月可成交約2500套計，在不增加新入市項目的狀況下，中小房企需求28個月才干完成現有庫存的銷售。
中央政府新近出臺的調控新政繼續影響著市場走向。21世紀不動產上海銳豐年家浜路店分行經理俞俊通知記者，因板塊內150萬以下的低總價房源散布普遍，且周邊生活配套亦較為齊全，外省市群體的購房行為較為集中，上門剛需購房者中近半為外省市人員。但自上周補稅購房的禁令發布以后，該分行近期帶看的客戶有四成左右暫緩購房，其中遭到禁令沖擊短期無法購置的約占一成。
從目前的趨向看，下半年，隨著限購的擴容和各地保證房的推進，區域樓市的質變臨界點正在一點點逼近。
房企支撐極限迫近
拐點能否真實降臨，關鍵要素之一在于企業能否還挺得住。
中房信的最新報告指出，4月份以來，陸續有開發商促銷，但大多數開發商還在咬牙堅持，至7月，在新調控政策壓力下，多家典型企業率先大幅度大面積降價，對當地市場起到了帶動效應。從8月開端，這種調價的影響有可能進一步擴展，而萬科、碧桂園、龍湖等企業的7月表現，有可能是打響房價下調的“發令槍”。
記者留意到，深圳、南京、重慶等地龍頭企業正率先加大優惠。“這三個城市的龍頭企業率先大范圍調價，第一是跟城市背景有關，第二，跟企業的戰略舉措有較大關系。”中房信剖析師指出，近期以萬科、龍湖為首的多項目聯動促銷，對當地市場有風向標的作用。
新一輪降價促銷的背后，支撐了一年半之久的房地產企業，面臨的壓力仍在進一步加重，絲毫未見減輕。這一點，在國際評級機構對中國房地產上市公司的評級和擔憂中可見一斑。
8月1日，規范普爾評級效勞宣布，將沿海家園的長期企業信譽評級從“B”下調至“B-”，并將其大中華區信譽評級從“cnB+下調至“cnB-”，企業信譽評級的瞻望為負面。
標普估計，沿海家園的財務風險情況杠桿率較高，料將來兩年的杠桿比率仍將處于高位。因沿海家園的主要項目集中在已施行限購政策的城市，如北京、上海和大連，估計將來一到兩年其合約銷售金額將降落。
這樣的公司情況判別，在剖析機構對中國房地產上市企業的最新評級中具有代表性，國際機構對中國房企的堅持極限表現出日趨加重的擔憂。
依據央行發布的2011年上半年金融機構貸款投向統計報告，上半年房地產開發貸款新增2098億元，同比少增2325億元，同比劇減53%。而企業自籌資金 16463億元，同比增長32.7%。問題是，隨著有關部門對房地產信托等融資渠道日漸收緊，下半年房企自籌資金的前景同樣令人擔憂。
“上海新盤數量銳減四成，8月樓市難有作為。”漢宇地產在其報告中剖析，截止到目前，上海樓市住宅存量面積為766萬平方米，并且市場供大于求狀態一直未被突破，隨著可售房源日益增加，將進一步加劇開發商資金鏈慌張的現狀。
房企迫近支撐極限：本輪拐點隱現
變數太多 走為上策？
土地層面的拐點同樣有所表現。疆土資源部下屬機構中疆土地勘測規劃院8月1日發布調查顯現，各種調控措施的作用和影響力已在一線城市逐漸顯現，招致開發商的拿地熱情和意愿有所降低。
土地市場的表現，直接暴露了眾多房企的“去意”。
數據顯現，2011年1—7月，全國130個城市住宅用地共成交1.89億平方米，同比降落10.4%(2010年全年增長31%)。7月住宅和商辦用地成交量環比降幅分別到達33.9%、47.3%。全國130個城市招拍掛市場共推出住宅用地2.3億平方米，同比降落13.7%，方案完成率僅為30%。
“下半年政策面不肯定要素仍在，抓緊時機快賣房應是不二選擇。”中房信剖析師楊晨青直言，假如站在開發商的角度來看，固然當前身處一個調控政策的相對空檔期，且從近期各重點城市的市場表現來看，成交量也已企穩上升，但關于將來市場的走勢，不宜過于悲觀，調控周期還遠未走到止境。在當前這樣的時間點上，抓緊市場呈現的階段性機遇，加快銷售回款，是最穩妥的選擇。
中房信剖析師薛建雄以為，局部房價上漲過快的二、三線城市，假如施行限購等嚴厲政策的話，關于開發企業的打擊將是繁重的。屆時，在一、二線城市成交量雙雙走低的銷售壓力下，開發商會加大新房供給，或將經過降價以求以價換量，躲藏的市場拐點或許會忽然迸發。（來自新浪樂居）
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