商業地產泡沫出具雛形 三年內預計會有震蕩
發布時間：2011年07月27日分享到： 去年以來，許多住宅開發商都高調聲稱進入商業地產，紛繁加緊在全國范圍內“圈地”規劃商業地產的步伐。如國內實力開發商保利、金地、萬科等先后宣布了本人的商業地產開發方案和目的。崇文門成就北京最高單價的商業地塊、CBD 200億元的出讓總額讓人嘆為觀止，寫字樓，商業地產可謂熾熱異常。
但是，商業地產新老混戰，看似百花怒放的狀況，背后卻潛藏著宏大的風險。有業內人士預測，將來三年左右，將會有一批商業項目倒掉。
投資過熱
萬科、保利、龍湖、世茂、娃哈哈、雅戈爾等等，眾多的住宅開發商和其他行業企業紛繁轉型商業地產，一時間中國一切的住宅開發商將眼光全部鎖定在了商業地產范疇。
據中國商業地產聯盟最新發布的《2010-2011中國商業地產開展報告》顯現，2010年全國商業地產已呈迸發式增長態勢，到達歷史新高。2010年，商業停業用房和辦公樓開發投資完成額分別到達5598億元、1806億元，分別增長34.2%和31.2%；相應的銷售額分別到達5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。
而到了今年隨著住宅限購政策的不時“擴容”，開發商關于商業地產的投資更盛。
今年上半年，一線城市曾經顯現出商業地產投資疾速增長的苗頭，下半年商業類用地轉讓行情仍然看漲，出讓金額增幅仍將維持在高位。從這一角度看，今年的商業地產開發投資總額增幅極有可能超越去年，而即便僅依照去年的增長幅度計算，估計今年商業地產開發投資總額也將接近1萬億元。
以北京為例，今年上半年曾經簽約的商業類地塊合計為21塊，提供的建筑面積為339萬平方米，總出讓金為174.38億元，超越了住宅供給量、樓面價。
猖獗拿地的背后是大牌開發商關于將來商業地產的遠景規劃。
日前，保利集團透露，行將在廣州推出的六大商業項目，包括位于廣州新中軸線CBD板塊的天河北、珠江新城和琶洲，可售可租總面積超越100萬平方米，物業類型為超甲級寫字樓和酒店效勞公寓式寫字樓。據悉，這批項目中僅有小局部是保利方案本人持有的，其他都會公開出售；金地集團董事長凌克也表示，金地今年將在商業地產范疇完成打破，投資一至兩個商業地產綜合體項目，并在今后五年，每年商業地產范疇的投資額堅持在集團總投資額的20%左右。凌克說：“到2015年，金地的商業地產根本相當于再造一個今天的金地?！?/DIV>
“那么多企業進入，將來的商業項目供給量肯定會大幅增加，供給增加意味著競爭加大?！标柟庑聵I總裁助理兼北京瑞景陽光商業管理有限公司總經理李睿以為，目前商業地產貌似火爆的現狀，對行業的安康開展來講并不一定是件好事。
人地短缺
其實關于目前商業地產投資過熱的詬病在圈子里曾經漸成主流，土地和人才儲藏將成為其首要面臨的問題。
“大家全做商業地產哪里有那么多地，依照以前的規劃，商業配套用地只占供給量的30%?！比A遠地產總裁任志強表示。
其實商業地產的開展面臨的最大瓶頸就是人才的短缺，從去年以來包括萬科、金地、招商等企業的高管紛繁離任。“主要是由于這些人所具備的才干不合適將來企業的轉型?！苯鸬涞禺a張寶全向記者表示。
李睿通知記者，短期大量激增的商業地產相較于人才儲藏、批發業開展等現狀存在極大的不匹配，這必將呈現惡性競爭的情況：大量企業的進入寫字樓，對土地需求量自然增加，地價必然上漲，招致開發本錢增加，在自身融資渠道就狹窄的環境下，企業將接受宏大的資金壓力；大量項目的呈現，必然引發人才大戰，高薪挖人的現象如今比比皆是，招致工作的穩定性遭到影響，無法正常運作，這也直接影響了項目的效勞質量；大量項目的短期激增相較于有限的批發品牌資源，也必將招致商業項目的嚴重同質化，而且因彼此間的惡性競爭不只增加招商難度并使得項目收益短少保證。
“目前的招商環境曾經比擬艱難了，某些項目為吸收商戶以至呈現極低租金和免租、免物業費的現象?！币晃粯I內人士向記者表示。
“商業地產整體的運營理念和各操作環節都與住宅開發有著宏大區別。商業地產需求經過長期運營收益和物業增值來完成投資收益，觸及投資人、運營方、運營者和消費者等多方關系，需求經過調研選址、定位籌劃、設計建造、招商施行、標準運營、持續調整等各環節根據統一的運營理念，經過專業團隊來予以完成，開發商需求具備許多與住宅開發不同的才能。
但是，目前許多轉型的房地產企業，在沒有完整具備以上請求的狀況下，貿然挺進商業地產，風險很大。
惡性競爭
面對住宅企業強行并入商業地產，此前曾經在這一范疇站穩腳跟的萬達、SOHO中國、陽光新業、光耀東方等企業開端紛繁加速開展，而一些新轉型的住宅開發商卻紛繁效仿其勝利形式，也加快了開展速度。
在商業地產快速開展的過程中，一些惡性競爭的勢頭曾經顯顯露來，一些新開的商場為了吸收商家的留意，有的打出了低租金，以至零租金的攬客手腕；同時由于人才的匱乏，不少企業開端高薪挖人，例如分開SOHO中國的蘇鑫，其延聘銷售公司的局部人員均來自SOHO中國，同光陰耀東方的銷售人員也與SOHO中國有著千絲萬縷的聯絡。
“商業地產范疇有著專業的學問和固定的商家協作體系，剛剛進入其中的住宅開發商會被其他精專于商業地產的企業拖垮。比方，兩家企業同時在一個區域內選擇了項目，此前的商業地產開發商可能需求一年的時間就能完成項目操作，然后來轉型的開發商卻需求相對較長的時間準備，這樣就流失了商業資源和客戶?！睆垖毴硎尽?/DIV>
以萬達為代表的商業地產開發商，開端了快速、范圍擴張道路。萬達廣場的擴張從未中止，而且有愈演愈快之勢。
而首創芭蕾雨奧特萊斯、寶龍等新秀也在緊跟老大們的步伐。“越大越大，越強越強，資源正向龍頭企業快速匯集。兼并加速，資本與土地范圍成了制勝的關鍵?！蹦硺I內人士說。
而一些認識到危機的商業地產開發商則放慢了速度。2008年，陽光新業一口吻吞下了家世界18個項目資產包，而目前該公司關于其中的項目整合速度并不快，在商業地產熾熱的今天，表現出了格外的慎重。
“正由于如今的商業地產太火，將來一些項目肯定會出問題。所以我們在拿地、擴張的時分就更要慎重?！崩铑Ｕf。眾所周知，商業地產資金投入大，報答周期長，這對開發商的運營才能和資金情況都是較大應戰。在目前商業地產的割據戰中，關于老牌商業地產開發商來說，在商業地產開發和運營上堅持慎重，不免不是一種以退為進的戰略。
李睿預測，在將來1-2年時間內，就有很多商業地產項目陸續呈現問題。在三年左右，必然會呈現一批倒閉的項目?！澳菚r分也會有商業地產大鱷涌現，同時會引發并購潮。”
區域井噴
“蜂擁”一詞是對中國投資的最貼切的概括，只需能賺錢投資者就會蜂擁而至，然后就呈現泡沫，目前北京的商業地產就閱歷著這樣的一個過程。
作為龍湖地產在北京的一個城市綜合體項目，長楹天街于今年上半年入市，其中商業局部的體量到達了27萬平方米；華潤橡樹灣打造的五彩城一期也將于近期開業，總商業面積也到達了20萬平方米以上；上周末，總建筑面積到達52萬平方米的望京SOHO也正式推出了榜樣間，是其在北京的第二大項目；同時定位于城市綜合體的保利中央廣場也在上半年開端了其住宅局部的銷售；金融街于近日出資60億元收買了中信城剩余的3塊商業用地，再加之此前的40億元，金融街前后支付100億元，入主菜市口商業金融項目。
“近幾年來北京商業地產的新增供給量不斷居高不下，以五環以內的新增大型商場供給為例，2008年的新增供給為77萬平方米，2010年為76.6萬平方米，估計今年也將到達60萬平方米?！敝倭柯撔卸埋麜悦繁硎?。
覃曉梅以為目前商業地產的壓力主要集中在新城區。
以房山區為例，在CSD的帶動下，首創置業、綠地集團、萬科集團、中國鐵建、首開集團等大品牌房企的相繼入駐，使得區域的商業地產項目處于井噴狀態。
其中，首創芭蕾雨奧特萊斯項目是定位都市的新商業中心，其中商業局部到達了18萬平方米；同時綠地在房山打造的城市綜合體項目的面積也到達了46萬平方米；萬科長陽半島的配套商業的22萬平方米購物中心FUN MIX也在規劃之中。此外，首開集團也在該區域內規劃了10萬平方米的商業等等，區域內項目密度堪比市區。
“和市中心的商業項目不一樣，新城的商業地產是先有商業后有人，這樣就形成了項目必需有足夠的資金實力來對付養商期，期間會呈現大批商戶倒掉的風險性?！弊u翔安房地產咨詢公司合伙人王珂表示。
戴德梁行商鋪部擔任人張家鵬表示，商業物業關于開發商而言還屬于跨行業運營。住宅依托的是開發和出賣，而商業地產則依賴于后期的運營和管理，目前國內開發商在這方面還有明顯的欠缺。但是鑒于目前土地出讓環節關于商業配建的請求，開發商又不得不面臨著進軍商業地產的壓力，因而把商業地產看成是資本的避風港或是住宅市場的調理器還有待商榷。（來自新浪樂居）
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