91九色在线观看-www.99re-96久久夜色精品国产九色杨思敏-雨宫琴音一区二区在线视频|www.dengminghao.com

　  五年內，在貴州省會城市貴陽，四座超高層建筑——一棟540米、兩棟350米、一棟200米將會拔地而起。北京寫字樓出租信息。

　　540米的高度僅次于估計2013年完工的“上海中心”，將成為中國第二高樓。

　　四棟超高層建筑位于“將來方舟”項目區內，開發商是中天城投集團股份有限公司(000540.SZ，下稱“中天城投”)。這家貴州獨一的上市房地產企業，近日因被媒體質疑資金慌張、保證房項目停工而深陷言論漩渦。

　　依據項目簡介，“將來方舟”整體占地到達9.53平方公里，其中建立用地接近5600畝，總建筑體量720萬平方米，除了四棟超高層建筑，還包括一座范圍堪比東部華裔城的主題公園以及500萬平方米住宅商品房。

　　項目方案五年內完成全部開發，投資范圍到達600億元。而去年，中天城投的總資產僅有124億元，總停業收入為32億元。

　　這一切如何完成？

　　一切從土地說起

　　7月21日，在“將來方舟”工地現場，轟鳴的卡車頻繁進收工地揚起漫天塵土。項目公司擔任人稱，目前工地上大約有300臺挖機、1000臺運輸車輛同時作業，建筑工人則難計其數。一場“造城運動”正在轟轟烈烈地展開。

　　“將來方舟”又稱“中天城投漁安安井片區項目”。經過梳理材料，《第一財經日報》發現，早在2006年，中天城投母公司金世旗國際控股股份有限公司(下稱“金世旗”)便已介入該片區土地一級開發，并經過其后一系列資本運作，最終將這一業務轉移至中天城投名下。

　　2006年11月，金世旗與貴陽市云巖區人民政府簽署《貴陽市云巖區漁安、安井片區綜合開發協作協議》，成立“貴陽云巖漁安安井片區開發建立有限公司”，擔任該片區土地一級開發。

　　同年12月，金世旗與香港華潤集團簽署協作協議，次年貴陽云巖漁安安井片區開發建立有限公司更名為“華潤貴陽城市建立有限公司”(下稱“華潤貴陽”)。

　　2009年，中天城投分別收買了原股東華潤漢威城市建立(香港)有限公司及金世旗所持有的華潤貴陽83.33%和16.67%的股權，華潤貴陽更名為“中天城投集團城市建立有限公司”(下稱“中天城建”)，漁安安井片區土地一級開發項目于是落入中天城投囊中。

　　經過中天城建5年的土地一級開發，2010年10月，中天城投開端籌備在二級土地發力，北京寫字樓，對全資子公司中天城投集團貴陽房地產開發有限公司(下稱“貴陽房開”)停止增資，注冊資本由5500萬元增至5億元。

　　2010年11月，貴陽房開經過公開掛牌競買方式取得漁安安井片區四地塊，總占空中積81.8萬平方米，成交總金額9.422億元，規劃總建筑面積最大接近194萬平方米。

　　2011年3月，貴陽房開在漁安安井片區繼續拿下六塊地，總占空中積51.3萬平方米，成交總金額9.885億元，規劃總建筑面積最大約165.6萬平方米。

　　多位中天城投的內部人士向記者表示，公司經過招拍掛途徑拿到漁安安井片區其他全部地塊不會存在問題。

　　此前曾有報道稱，中天城投的土地一級開發協議中商定，在完成土地一級開發后，經過招拍掛出讓土地，中天城投與云巖區政府共享土地增值局部收益，分紅方式是7：3。

　　內部人士通知記者，“將來方舟”項目的拿地本錢不到100萬元/畝，樓面地價不到500元/平方米。

　　漂亮的財務預估數據

　　事實上，低廉的土地本錢是一方面，500萬平方米的住宅面積成為該項目另一“玄機”。依據項目規劃，“將來方舟”70%的建筑面積將被用來開發住宅，辦公、商業、酒店等其他類型物業僅占30%。

　　記者在一份公司提交董事會的內部財務測算文件中看到，“將來方舟”一期建立總量為522.9萬平方米，包括四棟超高層建筑所在區域以及五大寓居組團的開發，總投資額為303億元，其中土地本錢為58億元，只占到綜合開發本錢不到20%。

　　一期開發的總收益約為527億元，其中現金估計收入462億元，主要來自住宅和商鋪的銷售，按高層住宅5800元/平方米、洋房7000元/平方米、商鋪18000元/平方米售價預算得出，另外有65億元收益來自持有物業。

　　依據中天城投內部人士的說法，比照將來方舟周邊項目的房價，這一估值非常激進而穩健。不過就在間隔將來方舟不遠處的中天世紀新城，銷售人員通知記者，目前在售的高層均價在5000元出頭。

　　依據預估數據，假如不包含持有物業，將來方舟項目一期的現金利潤能夠到達60億元，凈利潤率20%，若包含持有物業，凈利潤率則可到達40%。投資峰值將呈現在明年，實踐投入96億元左右。今年，項目總投入在75億元左右。

　　將來方舟項目擔任人通知記者，今年四季度行將啟動第一批住宅的預售，估計銷售100萬平方米，完成65億元銷售收入。明年則方案銷售130億元。

　　現金流懸念

　　但是，將來方舟今年四季度要完成銷售面積100萬平方米，銷售收入65億元，這將是中天城投去年一整年一切項目銷售收入的兩倍。

　　貴陽市住房城鄉建立局的數據顯現，2010年貴陽全市住宅面積(含經濟適用住房)為710.7萬平方米，住宅銷售金額為293.35億元。將來方舟僅在今年四季度就要銷售100萬平方米，65億元的銷售金額更是接近去年貴陽全市住宅銷售金額的近四分之一。

　　依據中房信的統計數據，2010年，貴州世紀城項目曾創下一年銷售面積125萬平方米的紀錄，成為當年全國銷售面積最大的單體項目，該項目用了一年的時間完成銷售金額56億元，僅次于太原銀河灣的72億元，位列全國第二。

　　而將來方舟2012年全年的銷售方案是130億元。貴陽當地一位業內人士通知記者，這么大的量要在這么短的時間內消化掉簡直不可能。

　　一旦銷售未如估計，將來方舟的現金流將接受宏大壓力。

　　依據公司的財務預算，即便在銷售狀況理想的狀況下，將來方舟一期項目累計現金流也要到明年三季度才干轉正，而在今年四季度現金流將迎來最低值——負50億元。

　　同時，與將來方舟同期停止的還有體量龐大的保證房項目。依據中天城投與貴州省人民政府共同簽署的《中天城投參與貴州省“十二五”保證性安居工程建立框架協議》，公司五年內將投資200億元用于建立1000萬平方米保證房。

　　今年以來，漁安新城30萬平方米公租房曾經開工，項目擔任人通知記者，保證房詳細的融資計劃還在與政府商量，到目前為止公司仍在運用自有資金投入開發。

　　關于一季度末賬面現金僅為10億元的中天城投而言，融資問題火燒眉毛。（來自新浪樂居）