專家解讀 對商用土地泡沫化要淡定
發布時間：2011年07月22日分享到：觀點地產網 武瑾瑩 2011年7月12日下午，在香港太古廣場的新辦公室里，仲量聯行大中華區董事總經理馮建強接受了觀點地產新媒體的采訪。北京寫字樓。
在國外讀書之后，馮建強就進入了仲量聯行，從香港商鋪部開始，馮建強用20多年的時間成為了今天仲量聯行大中華區的負責人。
在經歷了香港多次房地產周期之后，馮建強對中國的房地產依然深具信心，其認為中國的房地產發展越來越好了，最重要的就是房地產行業的透明度越來越高了，這對很多外資來說都是好事。
盡管目前的宏觀調控大有擴大之勢，但馮建強強調，只要中國城市化發展在繼續，拉動內需消費在繼續，產業升級在繼續，中國的房地產就一定會往上發展。盡管中間可能會經歷波折動蕩，但大的方向不會改變。
以下為馮建強接受觀點地產新媒體采訪整理實錄：
觀點地產新媒體：您認為中國的房地產市場在過去十年最大的變化是什么？市場透明度的變化情況具體是怎樣的？
馮建強：一些大的城市在這十年房地產的透明度增長了不少。
這十年對整個國內的房地產行業而言，最大的變化就是透明度的增加。因為，透明度對外界的投資來說，如果程度不夠外資來的機會相對就少了很多。對政府來說，透明度是他們吸引外資的很重要的形象。
透明度包括比如房價買賣，在法律上面的過程等等，政府未來的供應也不清楚，這些對投資者來說都很重要。
觀點地產新媒體：一線城市的透明度得到很大改善，但是這兩年很多投資是在二、三線城市。那么二、三線城市在這方面的情況呢？
馮建強：有改善。現在要開放一些了。
觀點地產新媒體：您怎么看這次的宏觀調控？您認為這次調控的影響會有多大？
馮建強：從兩方面來看，有正面也有反面的影響。
從正面來說，過去幾年發展迅速最大的原因是經濟危機的時候發行的4萬億的資金到市場里面。現在在GDP里面有30%是關于房地產產業，另外在這30%里面有70%是住宅。因為，過去的幾年住宅的發展大一些。
從市場的角度來講，那就是需求和供應的問題，基本上我們的需求體現得還是很強。中國一線城市和二、三線城市對價格有一定的影響，如果說城市化是中國過去許多年里面最重要的發展推動力，在短短的十年房地產市場里面，我們從農村搬到城市里面的人口等于整個美國的人口。中國現在的城市化大概是50%，這跟其他比較發達的國家相比還是比較低的，所以長線來說，對房地產的要求是會不斷的增加，而且會很強。但短線來說，有些場面政府就不希望看到了。
觀點地產新媒體：這次出臺了這么多的政策，您覺得最有影響力的是什么？是限購令嗎？
馮建強：對，可是我看限購就有點像壓力鍋，就像把一個很重的蓋放在壓力鍋上面，現在政府又把一個更重的蓋子放在上面，可是里面的壓力還在。
政府現在需要做的就是微調，在合適的時間把一些壓力釋放掉。比如說政府現在要多蓋一些保障房。那么，政府定下了3600萬套保障房來解決這個壓力問題。
觀點地產新媒體：現在國務院可能會允許各地方設立保障房的地方平臺，可以去發行地方債來融資。那您認為現在大家關注的這些地方債的問題應該怎么辦？
馮建強：我相信溫家寶每天都問自己這個問題怎么去處理。我認為有一些問題不是現在這么簡單的，政府要有選擇的去解決。地方政府沒有錢，很缺錢，過去地方政府主要收入來源就是賣地，現在政府也有限止賣地。另外發展商能夠看到政府的調控，他們也不會很放心的去買。所以，政府賣地的收益現在已經減少了，所以比如說在重慶、上海等等，他們就開始嘗試征收房產稅。
觀點地產新媒體：這個調控很多人認為會對行業洗牌，或者是對企業洗牌，形成寡頭，您認為呢？
馮建強：當然有很多的大企業會出現，他們的背景很強。我們每天看到報紙上面的報道，好像在地產方面有很多已經很多成熟的發展商，他們也是有很多的機會。比較小的、相對來說沒有經歷太多事件的發展商就會被淘汰。其實過去好幾年已經有這樣的現象了。
觀點地產新媒體：但是調控對于大開發商而言，依然會存在資金方面的影響，在土地獲取方面的影響，在資金方面需求的影響，不是嗎？
馮建強：有影響，可是我們看一些數據會發現，因為這些大開發商不是單單在幾個大的城市里面有項目，他們在很多的二、三線城市有。比如說萬科、中海他們在銷售同期總數比去年增長了80%。所以，我們很多人的重點還是放在大城市里面，可是在很多地方沒有限制。哪怕是上海，上海也不是整個城市都有限制，那這些地方就可以讓企業去銷售。
觀點地產新媒體：但最新的消息是如果房價還不能下降，中央可能會對整個二三線城市進行限購。
馮建強：如果把商業物業再細分，從零售物業來看，我們的二、三線城市的潛力還是很強。在商場里面，我們也不需要要每個人一定要消費多少，有很多成功的二、三線城市的公司，不一定是要有名牌在里面，基本上有一些很大的品牌店，消費店像電影院和一些檔次比較大眾化的品牌已經非常成功。往往我們看零售物業就是一定要有名牌店，要GUCCI，LV在里面才是商場，其實不一定的。在另外一方面，如果在未來仍有7000萬的人口到城市里面，大部分人的遷移也是到二、三線城市里，不是到北京、上海。對零售業的要求，對他們的消費依然會是很強。
另外寫字樓，現在我們也和一些發展商談到沒有必要要蓋那么多寫字樓，好像現在很多大城市一樣有需要。我剛剛從沈陽回來，以前的想法也是這里怎么容納這么多的容量，然后我和我們北京的總經理談，可是北京是要十年發展到今天的地位，沈陽可能只需要五年。所以，我們很多在二、三線城市其實也是這個模式，有點像香港，有點像北京，可是有一點不同的，就是他們發展的速度要比北京、香港快。所以，我們現在看不到的需求可能在短短兩三年內可以看到。
對我們公司來說這也是很好的機遇。因為我們的經驗就是在這方面的。我們不是發展商，我們是告訴發展商怎么去經營一個成功的商場。所以，往往我們說某些項目的成功如何，最主要的還是經營的因素。
觀點地產新媒體：昨天國內公布了CPI指數是持續上漲，上漲趨勢如果一直繼續下去的話，會對商業地產有什么樣的影響？影響會有多大？
馮建強：實際上我也覺得政府對CPI的容忍度是在提高的，過去他們說3%、4%，現在CPI的增幅明顯放大了，我覺得政府采取的考慮是對人民幣的壓力會減少一些，對人民幣升值的壓力會比較小。當然，對一些發展商來說，政府還是會處理CPI的上漲勢頭，會加大利率。對于比較小型的發展商這方面的壓力會比較大，我相信政府現在對CPI的容忍度會比以前高。
觀點地產新媒體：這個容忍度可以高到多少呢？
馮建強：現在大概是5%或6%。政府不會明說，可是對他們來說不是一件太壞的事情。過去半年我們的CPI上漲得那么快，但是同時過去半年美國對人民幣升值的聲音越來越小。看看中國過去幾年其實人民幣保持了3%-4%的升值速度。從投資的角度方面，對外資其實也是很有吸引的。現在外資跑進來買一些物業去投資，哪怕價格上漲只有5%，但是人民幣對美元已經是每年上漲10%。對政府來說他們看得清這一點。
觀點地產新媒體：您的意思是用這樣的方式先把投資吸引進來？
馮建強：境外的投資基金對現在的中國很感興趣。中國有很多的外資，一些小的發展商有資金方面的壓力，他們就會借助境外的資金。這就是為什么我說這個事情有正面也有反面。
觀點地產新媒體：今年看見很多報道是關于中國人到全世界各地投資買樓的消息，您怎么看這樣的事情？
馮建強：當然現在看到很多了，香港就是很多國內同胞去買的，我做住宅的同事告訴我，去過一年，香港60%的豪宅買家是國內同胞。其實，國內的投資渠道很小，股票在過去兩年有很多受了傷的股民，對他們來說，唯一一個比較穩定的就是買住宅，而且限購把很多人的需求推到香港來。
觀點地產新媒體：但這樣是不是導致國內的資金向香港，甚至向全世界流出去了？
馮建強：中國政府都在壓市，對我們都有壓力。我們現在政府不是讓資金自由的流動，政府還是有一定管制的。現在中國很多的政府投資行為，這些現在還是在學習的階段，他們過去也有一些不太成功的案例，但是政府還是鼓勵繼續投資，比如去非洲、在澳大利亞等等，這種投資其實也不會錯得太多。如果是在房地產方面，比如說在寫字樓，這有點像80年代的日本。（來自新浪樂居）
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