北京物業費新動向 拖欠將收滯納金
發布時間：2011年07月20日分享到：昨日，市住建委發布《北京市住宅區業主共有資金管理暫行方法》，面向社會征意見。
共有資金管理須先成立業主大會
今年5月，懷柔試點業主大會注銷制度等一系列物業管理方式，其中也包括實行業主共有資金的制度。市住建委相關擔任人表示，試點方案于9月中旬起全市推行，此次征求意見的《方法》就是為了未來全市推行時應用。
“采用共有資金管理有一個必需的前提，就是首先這個小區要成立業主大會。同時，業主大會必需注銷備案，成為一個實體組織，才干開設賬戶，管理共有資金。”該擔任人說。
物業效勞資金首先交給業主大會
依據《暫行方法》，共有資金是全體業主共同一切的資金。主要包括五大方面的資金：物業效勞資金、住宅專項維修資金、物業共用局部運營收益、業主根據管理規約商定或者業主大會會議決議分攤的費用、業主大會的其他合法收入。
小區業主大會成立并注銷后，可到銀行開立業主共有資金賬戶，寫字樓網，分類存儲業主共有資金。
這意味著以往交給物業公司的物業費，將以物業效勞資金的方式，首先交給業主大會。小區的物業效勞合同是由業主大會與物業公司簽署，物業效勞費也由業主大會一并支付給物業企業。同時，過去業主們繳存的住宅專項維修資金，今后也能直接劃轉到業主大會的賬戶中，運用起來愈加便當。
《暫行方法》還明白，假如業主拖欠物業效勞資金和其他分攤費用，業主大會應當及時催繳。業主拖欠專項維修資金的，由業主大會開戶銀行擔任催繳。
全體業主應當在小區《管理規約》中肯定業主欠費的追繳方法，包括公示欠費業主名單、限制欠費業主共同管理的權益、收取滯納金等懲戒措施和詳細施行主體。
■ 聚焦
催繳措施需經業主共同商定
關于催繳的措施，征求意見稿提出了三種方式。
一是業主大會可依照管理規約的商定，向欠費業主發出欠費交納通知單，在小區顯著位置公示欠費業主名單、門牌號及欠費金額，業主大會可向拖欠物業效勞資金和其他分攤費用的業主收取滯納金，滯納金歸全體業主共有；二是限制欠費業主行使局部共同管理的權益，如限制欠費業主的業主大會會議表決權等；三是向法院提起訴訟。
該擔任人表示，《暫行方法》中的很多規則，包括關于欠費業主的追繳方式，都設置了一個前提，就是這些措施都要先在《管理規約》中商定，“要充沛表現業主是物業管理的主體，政府規章則是一個引導。”
業委會人員可發工資津貼
與懷柔試點相同，征求意見稿中關于電梯廣告等物業共有局部的運營收益，以及業主大會的其他合法收入，都能夠直接歸入業主共有資金的賬戶中。還肯定了業主大會能夠用這筆資金來支付哪些費用，包括業主大會、業主委員會的辦公費用及人員工資、津貼、福利費用等；財務、審計、承接查驗、物業效勞評價監理等費用。
這意味著，目前大局部小區都是“意愿者”的業委會成員和工作人員，將能夠應用共有局部的運營收益，領取到一定的工資或津貼。關于工資的規范，該擔任人表示還是應當由全體業主來商定。此外，假如這些費用不夠合理支出的，缺乏局部由業主分攤，存入業主共有資金賬戶中。
買房可討取費用結清證明
在二手房買賣中，假如賣房人拖欠了業主共有資金，那么這些資金會不會轉嫁到買房人身上？征求意見稿中明白提出了措施。
首先，業主拖欠物業效勞資金、專項維修資金和其他分攤費用的，假如要賣房，應當與業主大會結清費用。
同時，買房人與賣房人能夠在房屋買賣合同中商定賣房人欠交物業效勞資金、專項維修資金和分攤費用向買房人的債務轉移。當然，假如買房人不愿意承當這些債務，也能夠請求賣房人結清費用之后再買賣。
此外，買房人在購置業主出賣的房屋時，能夠向業主大會討取相關費用已結清的書面確認文件，業主大會也應當提供。
■ 釋疑
問：如何交存共有資金？
答：業主能夠依照管理規約的商定或業主共同決議，定期將物業效勞資金和其他分攤費用存入業主一卡通，由業主大會依照商定經過銀行從業主一卡通中劃轉。業主還能夠查詢到本人的業主一卡通中，共有資金的運用、增值收益和賬面余額等。
問：如何管理共有資金？
答：業主大會應當樹立特地的業主共有資金財務管理制度，保證資金平安。應當延聘特地的財務管理人員管理資金。嚴禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔保，或未經業主共同決議應用資金對外投資。
問：如何監管共有資金？
答：業主大會能夠設立特地機構監視業主共有資金的運用，業主大會要在每年一季度向業主公示共有資金交存、運用、增值收益和結存的數額，開支的項目、費用和分攤等狀況。（來自新浪樂居）
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