寫字樓市場不穩定 空置率達到二十年頂峰
發布時間：2011年07月14日分享到： 寫字樓市場的快速反彈不只讓投資者吃了一驚，也讓不少專業機構驚嘆北京商業地產的生機。在商業地產市場難得一見的暴跌，在今年二季度的北京市場就呈現了。在強勁需求的推進下，北京寫字樓呈現了歷史性的“一高一低”。
寫字樓“一高一低”
寫字樓的一高是指截止到今年二季度，北京寫字樓的租金到達了歷史高位；一低是指寫字樓空置率，在二季度呈現了20年來的最低值。
依據仲量聯行的統計數據顯現，今年二季度，北京甲級寫字樓整體市場空置率創20年來的新低，環比降落2.6個百分點至8.3%。至此，今年甲級寫字樓的空置率已降落4.1個百分點，其中CBD區域市場空置率降落幅度最大。
由于可租賃面積有限而需求持續強勁，北京甲級寫字樓的租金已上漲接近歷史最高點。二季度，甲級寫字樓均勻凈有效租金環比增長11.7%，到達243元/平方米/月。至此，今年上半年甲級寫字樓整體租金已上漲了17.3%，各區域市場均完成了租金上漲。從整體市場來看，業主們不但進步了租金的成交價錢，還縮短了免租期。仲量聯行北京商業地產部擔任人賀睿珂以為：“隨著甲級寫字樓租賃面積愈加有限，租戶需求與更專業的代理公司協作，以確保在業主主導的市場下滿足本人的租賃需求。”
不只需求旺盛，今年上半年北京甲級寫字樓新增面積就到達40余萬平方米，使得整體市場的存量到達了580萬平方米。其中，一季度有5個甲級寫字樓入市，兩個為自用寫字樓，新增供給集中位于中關村和CBD區域，在二季度沒有任何新增供給。
固然上半年有5個甲級寫字樓竣工，但市場仍表現為供不應求?？鐕髽I的擴租和內資企業的整層租賃是推進甲級寫字樓需求增長的主要緣由。同時，內資企業以及越來越多的跨國企業對自用和租賃寫字樓的需求堅持強勁，其中自用型寫字樓需求占上半年整體凈吸納量的近40%。強勁的租賃需求主要來自于制藥、金融、IT和制造業，其中內資企業和外資企業的需求各占一半。
在強勁需求的推進下，今年上半年甲級寫字樓的凈吸納量近60萬平方米，與去年同期相比略降5.2%。CBD區域依然位居各區域市場凈吸納量的首位，占上半年市場全部吸納量的50%以上。
仲量聯行估計今年下半年還有50萬平方米的新增供給進入市場。固然新增供給可能會對租金上漲帶來一定壓力，但壓力極端微小，并缺乏以抑止其上漲趨向。
仲量聯行北京公司董事總經理張瑩表示：“將來四年內，北京甲級寫字樓的整體租金將逐步超越上海。同時也能夠留意到，許多初次進入北京并有較大租賃需求的公司都在停止謹慎地比選?！?/DIV>
高端商鋪租金創新高
在京城商業地產范疇火的不只寫字樓，商鋪的租金也到達了歷史高位。
據高力國際統計顯現，今年二季度北京商鋪市場均勻租金創2009年一季度以來的新高，中高端購物中心首層均勻固定租金環比上漲1.77%，整體空置率環比降落1.05個百分點至11.27%，為2005年以來的歷史次低值。
數據顯現，截至今年二季度末，北京中高端購物中心總存量到達454萬平方米，環比增長0.8%，凈吸納量到達7.9萬平方米。隨著內外資批發商繼續在本地市場積極擴張或浸透，中關村、燕莎及中央商務區3個成熟商圈為各類業態批發商最喜愛的區域，空置率降落最為顯著，環比降幅分別為3.06、2.51及2.17個百分點。眾多國際設計師品牌陸續開出新店或進一步擴張，餐飲業態需求也繼續處于上升狀態。來自生活及家居用品、超市及教育等業態的需求較上季度更為旺盛。
其中百貨、影院、超市等主力店積極擴張。定位年輕時髦的NOVO百貨在望京區開業；天虹百貨簽約奧林匹克中心區新奧購物中心，面積約3.7萬平方米；巴黎老佛爺百貨已肯定入駐西單美晟國際購物中心；連卡佛百貨及瑪莎百貨正方案開出新店。金逸影院、保利影院及永旺百貨、TESCO等批發商在北京郊區積極擴張。 同時內地的一些服裝品牌也加快了擴張步伐，例如江蘇七彩城兒童羽絨服搶季在北京推出新品，疾速擴張品牌。
到今年二季度，北京中高端購物中心首層均勻固定租金環比上漲1.77%， 到達711.74元/月/平方米。北京燕莎、中央商務區、西單及中關村4個商圈租金錄得最大環比漲幅。此外，位于優質地段的業主因具有眾多候選進駐品牌而處于強勢位置，進一步進步租金。而投資市場則堅持寧靜，且待售之優質商鋪物業相對缺乏。最近的加息舉措將進一步進步投資者在商鋪物業范疇投資的預期報答率。
高力國際華北區調研部董事謝靖宇估計：“在國內投資渠道繼續受限的狀況下，消費將堅持強勁且可持續的增長。北京市場將吸收更多外資批發商的眼光，眾多批發商對優質批發面積的需求將在短至中期內堅持增長?！保▉碜孕吕藰肪樱?/DIV>
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