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北京CBD地段暗戰(zhàn)升級(jí) 風(fēng)險(xiǎn)商成最終贏家

    在住宅市場(chǎng)受到調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)投資快速升溫，折射出各路資金投資商業(yè)地產(chǎn)之熱情難捺。而隨著保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)的開閘，保險(xiǎn)公司正成為一股新生力量，快速加入這場(chǎng)暗戰(zhàn)，北京寫字樓。

　　7月6日，北京CBD核心區(qū)九宗地塊集中招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，吸引了20家競(jìng)標(biāo)人參與投標(biāo)。北京房地產(chǎn)商潘石屹在其微博上透露了招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)的熱烈氣氛，并大曬SOHO為此精心準(zhǔn)備的標(biāo)書。

　　然而，僅僅兩天之后，潘石屹的心情可謂一落千丈。7月8日競(jìng)標(biāo)結(jié)果公布，連報(bào)三個(gè)最高價(jià)的潘石屹與CBD地塊失之交臂。出乎意料的是，投標(biāo)的四家保險(xiǎn)系企業(yè)全部中標(biāo)，成為這場(chǎng)混戰(zhàn)的最大贏家。

　　加速圍獵黃金地塊

　　這次北京CBD地塊招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，共有四家保險(xiǎn)系企業(yè)現(xiàn)身。他們有的與房企組成聯(lián)合體，有的則是幾家保險(xiǎn)公司抱團(tuán)聯(lián)手。參與模式雖不同，但皆是滿載而歸。

　　Z9地塊，安邦人壽和北京濤力投資管理公司組成的聯(lián)合體因?yàn)槭俏ㄒ煌稑?biāo)方，因此成了不戰(zhàn)而勝的幸運(yùn)兒；Z10地塊，同屬安邦系的安邦財(cái)險(xiǎn)與北大方正、中信集團(tuán)、聯(lián)通租賃組成的聯(lián)合體中標(biāo)，擊敗了泰康人壽、萬(wàn)通地產(chǎn)、中國(guó)誠(chéng)信信用管理公司等組成的聯(lián)合體。

　　不過(guò)，泰康人壽并沒(méi)有空手而歸。在Z12地塊上，泰康人壽與中信集團(tuán)、中信房地產(chǎn)、和協(xié)海峽擔(dān)保組成的聯(lián)合體最終中標(biāo)；壽險(xiǎn)業(yè)“老大”中國(guó)人壽則通過(guò)旗下中國(guó)人壽資產(chǎn)管理公司、國(guó)壽投資控股與萬(wàn)通地產(chǎn)、萬(wàn)洋世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資管理組成的聯(lián)合體最終中標(biāo)Z13地塊。

　　與以上三家同行所采用的模式所不同，陽(yáng)光保險(xiǎn)此次并沒(méi)有“拉攏”任何有此相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，而是選擇單槍匹馬作戰(zhàn)，僅以陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)、陽(yáng)光財(cái)險(xiǎn)、陽(yáng)光人壽三家“陽(yáng)光系”險(xiǎn)企組成聯(lián)合體，最終戰(zhàn)勝了其他聯(lián)合體，拿下了Z2a地塊。

　　事實(shí)上，這并非險(xiǎn)資第一次圍獵北京CBD地塊。在去年北京CBD第一輪地塊競(jìng)標(biāo)中，共有8家保險(xiǎn)公司參與競(jìng)標(biāo)，但最終只有安邦財(cái)險(xiǎn)等組成的聯(lián)合體競(jìng)得Z5地塊，其他則空手而歸。今年可謂打了個(gè)翻身仗。

　　自去年9月保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，險(xiǎn)資正式吹響進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的號(hào)角后，保險(xiǎn)公司難耐已久的投資沖動(dòng)得以釋放。因?yàn)椴荒苌孀阕≌禺a(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)便成了保險(xiǎn)公司競(jìng)相爭(zhēng)奪的投資標(biāo)的。

　　不僅僅是寸土寸金的北京CBD，在上海、成都、深圳等一線城市黃金商圈，保險(xiǎn)資金也表現(xiàn)出儲(chǔ)備項(xiàng)目時(shí)不我待的迫切感。中國(guó)人壽、中國(guó)平安、中國(guó)太保、中國(guó)人保、泰康人壽、安邦財(cái)險(xiǎn)、生命人壽等保險(xiǎn)公司紛紛競(jìng)拍商業(yè)地塊或購(gòu)置商業(yè)樓宇。

　　“自用+租賃”模式為主

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險(xiǎn)公司開始扎堆拿地，一方面是因?yàn)槿ツ?月相關(guān)政策開閘后，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)“名正言順”；另一方面，保險(xiǎn)公司對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景長(zhǎng)期看好，而且目前進(jìn)入時(shí)機(jī)不錯(cuò)。

　　此外，隨著保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，保費(fèi)增速加快，資金不斷增多，保險(xiǎn)資金運(yùn)用壓力較為嚴(yán)峻，進(jìn)入收益穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，亦是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。同時(shí)，保險(xiǎn)公司員工數(shù)量、客戶規(guī)模的不斷擴(kuò)容，也帶來(lái)對(duì)自身辦公用房的需求。

　　目前，保險(xiǎn)資金多以“自用+租賃”模式涉足商業(yè)地產(chǎn)。“之前公司各分支機(jī)構(gòu)的辦公樓都是租別人的，隨著這兩年商業(yè)地產(chǎn)的興起，租金成本越來(lái)越高。與其花費(fèi)這么多租金，不如自購(gòu)辦公樓。”一家保險(xiǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人感慨地說(shuō)。

　　事實(shí)上，目前險(xiǎn)資投資的自用辦公樓中，很大一部分都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了自用規(guī)模，大部分都租出去。更有甚者，為了賺取不菲的租金，一些保險(xiǎn)公司寧愿讓自己的部分員工租用相對(duì)便宜的辦公樓，而把自己買下的黃金地段寫字樓的大部分樓層租出去，以賺取租金差價(jià)。

　　有意思的是，在一些商業(yè)地塊競(jìng)標(biāo)中，最后中標(biāo)的保險(xiǎn)公司往往不是最高或次高出價(jià)者。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次北京CBD土地出讓就改變了價(jià)高者得的方式，對(duì)企業(yè)的資質(zhì)提出了更多要求，因此符合CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融、保險(xiǎn)等行業(yè)在競(jìng)標(biāo)時(shí)是被“加分”的。

　　種種跡象表明，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金的“參戰(zhàn)”，商業(yè)地產(chǎn)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)已然升級(jí)。那么，能夠流入商業(yè)地產(chǎn)的保險(xiǎn)資金究竟能有多少？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)逾5萬(wàn)億元。若按照保險(xiǎn)資金投資于不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額不高于保險(xiǎn)公司上季末總資產(chǎn)的10%來(lái)計(jì)算，目前可投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的最大資金量為5000億元。

　　經(jīng)驗(yàn)不足急練內(nèi)功

　　雖然前景可期，但從目前的狀態(tài)來(lái)看，保險(xiǎn)資金涉足商業(yè)地產(chǎn)只能算是小試牛刀。“主要還是管理、開發(fā)等經(jīng)驗(yàn)不足，需要練好內(nèi)功。”一家保險(xiǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人如是坦言。這也就不難理解，為何競(jìng)標(biāo)北京CBD地塊等黃金地塊時(shí)，資金實(shí)力雄厚的保險(xiǎn)公司會(huì)選擇“拉攏”開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的地產(chǎn)商聯(lián)合競(jìng)標(biāo)，意在取長(zhǎng)補(bǔ)短。

　　除“拉攏”有經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商外，保險(xiǎn)公司自身也在加緊“練功”。中國(guó)平安已成立了專門的不動(dòng)產(chǎn)投資子公司；中國(guó)人保對(duì)旗下人保投資控股公司的定位就是不動(dòng)產(chǎn)投資平臺(tái)；中國(guó)人壽旗下也有一家國(guó)壽地產(chǎn)公司，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

　　盡管經(jīng)驗(yàn)不足，但仍有多家物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，隨著保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)的開閘，2011年保險(xiǎn)資金將成為地產(chǎn)大宗交易的主要買家。可預(yù)見的是，保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)之后，以寫字樓、商鋪為代表的地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)更為活躍的交易。

　　不過(guò)，對(duì)更看重長(zhǎng)期租金收益率的保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，他們更青睞于金融業(yè)、商業(yè)化集中的一線城市，而大范圍涉足二線城市商業(yè)地產(chǎn)的跡象尚未出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大量保險(xiǎn)資金的入市將在短期內(nèi)拉動(dòng)部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，但考慮到保險(xiǎn)公司會(huì)選擇長(zhǎng)期持有等方式來(lái)進(jìn)行投資，因此商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)依然會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。